השבוע פרסמנו כי מגמת הירידה במחירי הדירות נמשכת ואף מעמיקה - גם בלב אזורי הביקוש. לפי עדכון חדש של מדד המחירים באתר מדלן, מחיר ממוצע לדירת יד שנייה בתל אביב ירד מ־4.13 מיליון שקל בשיא, ל־3.36 מיליון שקל בלבד כיום. ירידה של כ־770 אלף שקל. דרמה? תלוי את מי שואלים.
אמנם מדובר בסכום משמעותי, אבל לפני שמכריזים על "קריסת מחירים", כדאי לבחון את התמונה המלאה.
דירות יד שנייה הן שוק עם מאפיינים ייחודיים: כל מוכר בטוח שהנכס שלו שווה הון - גם אם מדובר בדירה מוזנחת. רבים רכשו דירות במחירי שיא, תוך תקווה להתחדשות עירונית בעתיד. ייתכן שמדובר בסך הכול בתיקון מתבקש לשוק שהתלהט יתר על המידה.
אם נסתכל על נתוני הלמ"ס: השינוי החודשי במחירי הדירות באפריל-מאי 2025 לעומת מרץ-אפריל 2025 נע בין עלייה של 1.4% בחיפה לבין ירידה של 1.2% בתל אביב. בצפון חלה עלייה קלה של 0.5%, בדרום ובירושלים ירידה של 0.8% ו-0.9% בהתאמה. כלומר, רוב השינויים נעים סביב חצי אחוז לפה או לשם. קשה לקרוא לזה קריסה.
המציאות, כך נראה, מורכבת יותר: השוק אמנם מאתגר, והקונים נוטים להמתין על הגדר, אך יחד עם זאת - יש הזדמנויות. הירידה הכללית נמשכת, אך אינה דרמטית. והנה ההפתעה: במדידה שנתית (מאי 2024 לעומת מאי 2025), מחירי הדירות דווקא עלו ב־5.3%. רכבת המחירים האטה - אבל לא ירדה מהפסים.
ומה עם כל הדירות שלא נמכרו?
נתון נוסף שמעורר תגובות בשוק הוא מספר הדירות הלא מכורות, שעומד כיום על כ־81 אלף, לפי נתוני למ"ס. אך גם כאן, התמונה מורכבת. לפי לשכת שמאי המקרקעין, המספר כולל גם דירות שקיבלו היתר בנייה אך טרם החלה בנייתן בפועל. כלומר, אין זה בהכרח מדד אמיתי לעודף היצע.
גם המחסור החמור בפועלי בניין מאז פרוץ חרבות ברזל, קצב התחלות בנייה נמוך והיעדר יעדים ממשלתיים ברורים להאצת הבנייה - תורמים להאטה בהשלמת פרויקטים ולהתמשכות המגמה של שוק איטי ומסורבל.
במקביל, קצת חדשות טובות: מבין הערים שמובילות במכירת דירות חדשות בשלושת החודשים מרץ-מאי 2025, ניתן למצוא את אופקים ואשדוד - כל אחת מהן עם למעלה מ־400 דירות חדשות שנמכרו. מנגד, הרצליה, טבריה וחיפה ניצבות בתחתית הרשימה. בשוק דירות היד השנייה, חיפה, ירושלים ובאר שבע בולטות עם יותר מ־700 עסקאות בכל אחת מהן.
אכזבת מחיר מטרה
כתבה נוספת שפורסמה בוואלה חשפה השבוע תחושת אכזבה קשה בקרב משפחות צעירות שזכו בדירות מוזלות בחריש - עיר שנבנתה כפתרון דיור בר השגה. עשרות מהן ביטלו את זכייתן בפרויקט "מחיר מטרה" במתחם הטרפז, לאחר שהתברר שמחירי הדירות קרובים למחירי השוק החופשי. החלום לדירה מוזלת? מתברר שלא תמיד מתממש.
האם הבנקים חוסמים את ההנחות?
סוגיה נוספת שעלתה השבוע לכותרות: מעורבות הבנקים בתמחור הדירות. דו"ח של צוות ממשלתי בראשות פרופ' אבי שמחון קובע כי התנאים שמציבים הבנקים ליזמים פוגעים בתחרות ומונעים הפחתת מחירים. כיום, יזם המבקש להעניק הנחה לרוכשים צריך לקבל אישור מראש ובכתב מהבנק המלווה - מה שמייצר לטענת הדוח "אפקט מצנן" שפוגע בשוק.
ההמלצה הדרמטית של הצוות: למנוע מהבנקים להתערב בתמחור לאחר חתימת הסכם הליווי, גם אם הדבר יחייב חקיקה. לפי ההצעה, סעיפים שמגבילים את המחיר או מחייבים עדכון בנק בכל שינוי - יבוטלו.
באופן טבעי, לא כולם מתלהבים מהמהלך. אוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר, מזהיר: "פרופ' שמחון מציג תיאטרון אבסורד. אם ייאכף המודל הזה - ייבנו פחות דירות בישראל. לא מדובר בהלוואה רגילה, אלא בעסקת ליווי בה הבנק הוא שותף. ככזה, יש לו את מלוא הזכות להיות מעורב בהחלטות כלכליות, ובפרט אם מדובר בהפחתת מחיר שעלולה לפגוע בהחזר ההשקעה".
דנוס ממשיך ומתריע: "אם הדוח הזה יהפוך לחוק, הוא יהיה לא יותר מאות מתה נוספת בספר החוקים. מעניין מה יחשוב נגיד בנק ישראל על ההמלצה - והאם הציבור יסכים לשלם מחיר גבוה, רק כדי למנוע מצב שבו קונים עתידיים ישלמו פחות".