"הצורך של יזם לבקש אישור מהבנק כדי להוזיל מחיר יוצר אפקט מצנן שמונע תחרות בשוק הדיור": כך קובע צוות ממשלתי בין-משרדי בראשות פרופ' אבי שמחון, ראש המועצה הלאומית לכלכלה, שעסק בבחינת מעורבות הגורמים המלווים בתמחור פרויקטים למגורים. הדוח שמסכם את עבודת הצוות ממליץ כי לבנקים לא תהיה עוד הסמכות לבלום הורדות מחירים לאחר שנחתם הסכם המימון בין הצדדים - גם אם הדבר ידרוש חקיקה.
לפי הדוח שהציג הצוות, לאחר שיזם חותם על הסכם ליווי עם בנק או גוף מממן, לא תוכל עוד המערכת הפיננסית להתערב בקביעת המחיר של הדירות שהוא משווק. הנחיה זו תעוגן בהוראה מחייבת של בנק ישראל - ואם תיתקל בהתנגדות, תועבר כחוק דרך הכנסת. בנוסח ההמלצה נאמר במפורש כי יש להפסיק לכלול בהסכמי הליווי סעיפים שמתנים את המחיר או דורשים עדכון אישור מהבנק בכל הורדת מחיר.
כיום, הדרישה להגיש "דוח אפס" עם מחירי יעד כבר בתחילת הדרך - והעובדה שכל שינוי חייב לעבור את הבנק - מובילים את הקבלנים להימנע מהורדות מחיר, גם כשיש לכך הצדקה כלכלית. שמחון טוען כי זה אחד המחסומים העיקריים להתאמת המחירים למצב השוק: "יש מלאי אדיר של דירות לא מכורות, כפול מזה שלפני שלוש שנים. הביקושים צנחו, אבל הקבלנים חוששים להוריד מחירים בגלל הבנקים".
המערכת הפיננסית מזהירה: המחיר עלול להיות גבוה
לצד שמחון היו שותפים בדיוני הצוות גם המפקח על הבנקים דני חחיאשוילי, מנכ"ל משרד השיכון יהודה מורגנשטרן, הכלכלן הראשי שמואל אברמזון, הממונה על התחרות מיכל כהן והמשנה ליועצת המשפטית לממשלה עו"ד כרמית יוליס. נגיד בנק ישראל, פרופ' אמיר ירון, דווקא התנגד מלכתחילה להקמת הצוות, ואף פרסם הודעה שבה התריע מפני התערבות ממשלתית בהסכמי אשראי מול יזמים. לדבריו, שינוי כזה עלול להוביל לדרישות חדשות מצד הבנקים - כמו הון עצמי גבוה יותר - ובכך לייקר את אשראי הבנייה ואת מחירי הדירות.
למרות ההתנגדות הראשונית, בנק ישראל בחר לבסוף ליישר קו עם ההמלצה - תוך הדגשה שמדובר מבחינתו ב"שינוי קוסמטי בלבד". גורמים בבנק ציינו כי לא נמצא כל ביסוס לטענה שלפיה הבנקים הם הסיבה לעליית מחירים, אך הם הסכימו להסרת ההגבלות כל עוד נשמרים כלים לפיקוח על רווחיות הפרויקט ועמידות היזם.
בענף הנדל"ן נשמעים קולות מעורבים. גורם בכיר טען בשיחה: "לבנקים אכן יש אפשרות לבלום הורדות מחירים, אבל ברוב המקרים יש שיח ענייני שמביא לאיזון. אם תאסור עליהם לעקוב אחרי תזרים ההכנסות, הם יגיבו בדרישה לכריות ביטחון גדולות יותר. המשמעות היא מימון יקר יותר - ובסוף זה יתגלגל למחיר הדירה". לדבריו, המעקב הבנקאי הוא אמצעי להגן גם על הרוכשים וגם על היזמים, ומניע אותם מלהיכנס להרפתקאות כלכליות מסוכנות.
מעבר להמלצה המרכזית על ניתוק קשר המחיר מהמימון, הצוות גם ממליץ לפעול בטווח הארוך לפתיחת שוק המימון לתחרות רחבה יותר - הן בתוך המערכת הבנקאית והן באמצעות חיזוק הגופים החוץ-בנקאיים. "המהלך הזה", נכתב, "אינו בא במקום הצורך המהותי להרחבת היצע יחידות הדיור, אלא כתוספת שתסייע לשוק להתנהל באופן חופשי ותחרותי יותר".