הנתונים שפורסמו לאחרונה על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה הציעו נתון דרמטי בשוק דיור שמתקשה לעמוד על הרגליים כבר תקופה: נכון לסוף חודש מאי, נשבר שיא כל הזמנים בהיצע הדירות החדשות שלא נמכרו בישראל, ועמד על 80.86 אלף.
זהו זינוק של כ-50% תוך כשלוש בלבד, מאז העלאת הריבית הראשונה ב-2022, ושל כ-340% (פי 3.4) בתוך שש שנים (מלאי הדירות הלא מכורות ב-2019 עמד על כ-25 אלף בלבד).
אך האם זה באמת נתון חריג? ומה יש לקבלנים לומר על זה? החלטנו לעשות לכם קצת סדר.
מה באמת עומד מאחורי מלאי הדירות הלא מכורות?
אין ספק - 81 אלף דירות שנמצאות בידיים של קבלנים וטרם נמכרו זהו מספר חריג יחסית לסטנדרטים של השוק המקומי, גם אם חלק מהן עדיין בשלבי היתר בלבד.
יזמים מסבירים כי לא מדובר בדירות גמורות, וכי רבות מהן טרם הגיעו לשלב הבנייה בפועל - אך חשוב לציין כי גם בעבר נמכרו בישראל דירות רבות עוד לפני שהיה להן היתר, בשלב הפריסייל, כך שהשאלה המרכזית היא לא מה מצב הבנייה, אלא מדוע הקונים לא סוגרים עסקאות.
ייתכן שהתשובה טמונה בשינוי הרגלי הרכישה, בזהירות גבוהה יותר מצד משקי הבית, ואולי גם בתחושת המתנה לירידת מחירים ברורה יותר. בכל מקרה, הקצב הנוכחי של הצטברות הדירות הלא מכורות בהחלט מעיד על מגמה מעניינת ואף היסטורית.
תופעה חדשה: דירות "יד שנייה חדשות"
עוד נדבך שמתחיל להשפיע על המאזן בשוק הוא הופעתן של דירות "יד שנייה חדשות" - דירות שנרכשו לפני כחמש או שש שנים במסגרת תוכנית מחיר למשתכן, ומשווקות כעת על ידי בעליהן לאחר סיום תקופת ההגבלה.
מדובר באלפי יחידות, רבות מהן חדשות כמעט לחלוטין ולעיתים אף לא אוכלסו. הן מוצעות למכירה באזורים מבוקשים כמו גליל ים, מערב ראשון לציון, ראש העין, חריש וקריית ביאליק - ובמקרים רבים במחיר אטרקטיבי יותר מדירות חדשות מקבלן.
למרות שהן אינן נרשמות במלאי הלא מכור של הלמ"ס, הן מתחרות ישירות עם דירות חדשות ומוסיפות לעומס על ההיצע בפועל. היתרון שלהן ברור: זמינות גבוהה, מחיר גמיש, ולרוב גם חיסכון בזמן ובבירוקרטיה. מבחינת הקבלנים - מדובר בתחרות שקשה מאוד להתמודד איתה.
ומה אומרים באמת הנתונים?
גם הנתונים הרשמיים על המחירים לא תמיד מספקים תמונה מיידית. הסיבה פשוטה: כל עסקה נכנסת למדדי הלמ"ס רק לאחר רישום בטאבו או בדיווח לרשות המסים - תהליך שלוקח זמן. המשמעות היא שהירידה הזעירה במדד מחירי הדירות של 0.3% באפריל-מאי, למשל, משקפת בפועל עסקאות שבוצעו במרץ-אפריל.
ובזמן הזה, בשטח, מסתמן כי הירידות במחירים מורגשות הרבה יותר. רק השבוע פרסמנו נתונים דרמטיים שעולים מאתר מדלן, שהתבססו על עסקאות אמת מדווחות לרשות המסים: המחיר הממוצע של דירת יד שנייה בתל אביב ירד מ-4.13 מיליון שקל לשפל של 3.36 מיליון - ירידה ממוצעת של 770 אלף שקל בתוך שלוש שנים בלבד.
באזורי הביקוש ניכרים פערים של 5% ואפילו יותר, ואילו בפריפריה דירות שמחירן עמד על 1.5 מיליון שקל נמכרות כיום סביב 1.3 מיליון ואף פחות - לעיתים רק כדי להניע עסקה.
העסקאות האלו עדיין לא הופיעו בסטטיסטיקה, אך הן עשויות להשפיע על המדדים בהמשך הקיץ או בסתיו - מה שעלול ליצור תזוזות נוספות גם בצד ההיצע וגם בצד הביקוש.
אז אנחנו בדרך לירידת מחירים או לא?
81 אלף דירות לא מכורות הן ללא ספק נתון משמעותי - כזה שמעורר שאלות על קצב הבנייה, תזמון השיווק, והיכולת של השוק לספוג את ההיצע. עם זאת, חשוב לזכור שמדובר במונח סטטיסטי רחב שכולל גם דירות שנמצאות בשלבי היתר מוקדמים, ולא רק כאלה שמוכנות לאכלוס מיידי.
העלייה החדה במספר הדירות הלא-מכורות מתחילת העשור הנוכחי - פי 3.4 מאז 2019 - יכולה להיראות דרמטית, אך היא עשויה לשקף גם שינויים בשיטות הבנייה, אופן הדיווח, ואפילו תזמון המכירה מול הביקוש המשתנה.
במילים אחרות, ייתכן שמדובר בנתון חריג - אך ייתכן גם שהוא משקף תמונה חלקית של שוק הנדל"ן החדש בישראל. בשלב זה קשה לקבוע אם מדובר ברגע היסטורי אמיתי או בתיקון טבעי של שוק שלא הפסיק לעלות בעשור האחרון. מה שבטוח, כדאי להמשיך לעקוב.