פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      כל מה שצריך לדעת לפני שקונים דירה מכונס נכסים

      לרכישת נכס שנמכר על ידי כונס נכסים יש יתרונות רבים - בעיקר החיסכון הכלכלי - אך גם חסרונות. מה צריך לקחת בחשבון לפני ביצוע הקנייה ואיך מתבצע ההליך? מדריך

      דירה למכירה , דירה להשכרה (ShutterStock)
      מכירת דירה (צילום אילוסטרציה: shutterstock)

      כינוס נכסים הוא הליך משפטי הכולל תפיסת נכס של אדם שנקלע לחובות ושליטה בו, כך שניתן יהיה למכור אותו ולפרוע את החוב של הבעלים עבור נושיו. בדרך כלל, נפתח ההליך כאשר ישנו נושה הזכאי לממש את רכושו של אדם פרטי או חברה ששועבד כבטוחה על חובות שלא שולמו. המכירה תיעשה באמצעות כונס נכסים הממונה על ידי בית המשפט ומשמש כמתווך בין החייב לבין נושיו.

      כבר בפתחו של ההליך ימונה שמאי שתפקידו להעריך את שווי הנכס. מכיוון שאין מדובר בהליך מכירה מרצון ומכיוון שהכונס והנושה מעוניינים למכור את הנכס בטווח הזמן הקצר ביותר, מעריך השמאי את הדירה ב-10-20% פחות מערכה האמיתי. כמובן שאם מדובר באזור ביקוש גבוה יותר, ערך הדירה יהיה יוותר דומה למחיר המקורי, אך אם מדובר באזור בו שוק הדירות חלש, ערך הדירה ירד בעשרות אחוזים.

      לקריאה נוספת:
      למרות המחלוקת המשפטית - הגרלות מחיר למשתכן יימשכו
      הכלכלן הראשי באוצר: צניחה חדה ברכישת דירות באזור תל אביב
      גם באזורי הביקוש: איפה יש דירות בפחות ממיליון שקל?

      שלב א: מכרז

      בשלב ראשון, מפרסם כונס הנכסים בעיתונים השונים את הנכס למכירה ומציע למעוניינים לבוא ולהתרשם ממנו. זמן הגשת ההצעה מוגבל ועל המעוניין להשתתף במכרז להגיש ערבות בנקאית בגובה של 10% מסכום ההצעה.

      שלב ב': התמחרות

      בדומה למכירה פומבית, מכנס כונס הנכסים את כל המעוניינים אשר הגישו הצעות רלוונטיות ונותן להם להתחרות ביניהם על רכישת הנכס. המחיר ההתחלתי בדרך כלל יהיה זהה לגובה ההצעה הגבוהה ביותר שהוגשה על הנכס. שלב ההתמחרות מסתיים כאשר אחד המציעים הציע הצעה גבוהה יותר מאחרים ואיש אינו מעוניין להגיש הצעה גבוהה משלו. בשלב זה מופקד צ'ק הערבות של הרוכש המיועד בקופת כונס הנכסים ואילו הצ'קים של יתר המשתתפים בהתמחרות מוחזרים להם.

      שלב ג': אישור המכירה

      לאחר קביעת זהות הזוכה בהתמחרות, נותן כונס הנכסים לבעלי הנכס המקוריים את האפשרות להשוות את מחיר ההצעה ולרכוש את הנכס. אם בעל הנכס אינו מסוגל לרכוש את הנכס, מגיש כונס הנכסים לרשם ההוצאה לפועל בקשה לאישור מכירה.

      אם רשם ההוצאה לפועל אישר את המכירה הוא חותם על "פסיקתא" - צו שיפוטי המורה להעביר את הנכס על שם הזוכה, ללא חשש מכל שעבוד, עיקול או זכות צד ג' כלשהי בכפוף לתשלום מלוא המסים החלים ע"פ כל דין.

      לאחר אישור רשם ההוצאה לפועל, יחתום על החוזה גם כונס הנכסים, ויעביר את הנכס לחזקת הזוכה בכפוף להעברת יתרת התשלום.

      היתרונות ברכישת דירה מכונס נכסים

      דירה זולה - רכישת דירה מכינוס נכסים עשויה להיות זולה משמעותית מרכישת דירות במסלול הרגיל. הלחץ בו שרוי הכונס והנושה גורמים להם, בדרך כלל, שלא להשתהות יתר על המידה ולמכור את הדירה במחיר זול יותר משוויה בשוק. כאמור, ככל שמדובר באזור ביקוש גבוה יותר, הפרש המחירים ירד.

      חסכון עלות שמאי - אין צורך בהזמנת שמאי להערכת שווי הנכס היות וכונס הנכסים כבר עשה זאת. מדובר בחיסכון של אלפי שקלים - סכום משמעותי עבור מי שזה עתה עומד בפני רכישת דירה.

      נקי משעבוד - כאשר ראש ההוצאה לפועל מאשר את מכירת הנכס, הוא מוציא אישור משפטי לפיו הנכס נקי מכל שעבוד, עיקול או זכות צד ג'.

      החסרונות ברכישת דירה מכונס נכסים

      חוק הגנת הצרכן - רכישת נכס מכונס נכסים אינה חוסה תחת חוק הגנת הצרכן. כלומר, במקרה של הטעייה או אי גילוי, הרוכש אינו יוכל לבטל את העסקה. לכן, עוד בטרם הצעת המחיר עליכם לוודא כי אין בעיות מהותיות בנכס שעלולות להתגלות אחר כך.

      עיכובים - פעמים רבות הליך רכישת הדירה מכונס הנכסים ארוך יותר מהמסלול הרגיל. האישורים שעלולים להתעכב, לא יאפשרו לרשם לתת לכם את ה"פסיקתא" המיוחלת ויגרמו לעיכוב משמעותי עד לרשימת הנכס על שמכם.

      הכותב הוא עו"ד העוסק בפשיטות רגל וחדלות פירעון