פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      הכלכלן הראשי באוצר: צניחה חדה ברכישת דירות באזור תל אביב

      הסקירה מציגה ירידה משמעותית בקניית דירות חדשות ויד שנייה, הן במחירי שוק והן במסגרת מחיר למשתכן, ברבעון השני של 2018. שפל נרשם גם ברכישות משקיעים

      הכלכלן הראשי באוצר: צניחה חדה ברכישת דירות באזור תל אביב

      (בווידאו: הכמה עלו מחירי הדירות מקום המדינה ועד ימינו)

      ברבעון השני של 2018 נרכשו 21,500 דירות במחירי שוק (כלומר לא כולל דירות מוזלות במסגרת תוכנית מחיר למשתכן) - ירידה של 6% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. כך עולה מסקירת נדל"ן לרבעון השני לשנת 2018 שמפרסם היום (רביעי) הכלכלן הראשי במשרד האוצר. על פי האוצר, מדובר ברצף של ירידות מאז הרבעון האחרון של 2016. בכך הגיע מספר עסקאות המקרקעין לרמה הנמוכה ביותר מאז הרבעון האחרון של 2011 שעמד בצל המחאה החברתית.

      אם מחשיבים את רכישות מחיר למשתכן, ברבעון השני נקנו23,200 דירות בסך הכול - גם כאן מדובר ברמה נמוכה מאוד של עסקאות והנמוכה ביותר מאז הרבעון השני של 2014, אשר עמד בצל ההמתנה לתוכנית מע"מ אפס. בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד זוהי ירידה של 4%; וירידה חדה יותר בשיעור של 12% נרשמה בהשוואה לרבעון הקודם.

      על פי הנתונים, ברבעון השני העמיק השפל ברכישות המשקיעים, אשר הסתכמו ב-3,200 דירות בלבד - הרמה הנמוכה ביותר ברכישות אלו לפחות מאז תחילת העשור הקודם. משקלם בסך העסקאות ירד לשפל של 14%. פילוח גיאוגרפי של רכישות המשקיעים מצביע על ירידה חדה בכל האזורים, בכלל זה הערים המובילות ברכישות אלו. עם זאת, הירידה שנרשמה ברכישות המשקיעים בערי הפריפריה ש"כיכבו" ברכישות אלו עד לפני מספר שנים בולטת עוד יותר, ומלמדת על צמצום הפיזור הגיאוגרפי ברכישותיהם.

      מלאי הדירות בידי המשקיעים הוסיף לרדת ברבעון השני, ב-1,700 דירות. מאז החל לרדת מלאי זה ברבעון השני של 2016 נגרעו ממנו 12 אלף דירות. לשם השוואה, ב-9 הרבעונים שקדמו להיפוך המגמה במלאי הדירות בידי משקיעים, התווספו למלאי זה 14,400 דירות.

      לקריאה נוספת:
      למרות המחלוקת המשפטית - הגרלות מחיר למשתכן יימשכו
      ניתוח עסקה: בכמה נמכרה דירת 4 חדרים בשכונת נהריה הירוקה?
      עשו עסקה: דירת 4 חדרים בתל אביב נמכרה ב-1.44 מיליון שקל

      טיילת תל אביב (יח"צ)
      האזור הבולט ביותר בירידה מתמשכת בעסקאות נדל"ן. תל אביב צילום: יח"צ)

      צניחה בעסקאות ובמחירים בת"א, עלייה בירושלים, רחובות וטבריה

      אזור תל אביב הוא האזור הבולט ביותר בירידה חדה ומתמשכת במספר העסקאות, בפרט ברכישות של דירות יד שנייה. סך העסקאות באזור זה ברבעון השני השנה ירד קרוב מאוד לרמת השפל ההיסטורית שלו שנרשמה ברבעון הראשון של 2003, אשר עמד בצל האינתיפאדה השנייה והמיתון במשק.

      באוצר בחנו את מחירי הדירות באזור תל אביב על רקע הצניחה במספר העסקאות, ומצאו כי לאחר עלייה חדה של פי 3.4 במחירי הדירות בצפון תל אביב ומרכזה בין השנים 2016-2000, החל מהרבעון הראשון של 2017 ירדו מחירי הדירות בעיר בשיעור מצטבר של 9%, מזה ירידה של 1.1% ברבעון השני השנה.

      ב-3 אזורים בלבד - ירושלים, רחובות וטבריה - נרשמה עלייה במספר העסקאות במחירי שוק ברבעון השני בהשוואה למקביל לו אשתקד (בהשוואה לרבעון הקודם נרשמה ירידה בכל האזורים), וגם היא בשיעור מתון יחסית של 6%.

      הפער בין מחיר הדירה שמכרו משפרי הדיור לזו שקנו (יח"צ , משרד האוצר)
      משפרי דיור - פער בין מחיר הדירה שרכשו לזו שמכרו (מקור: משרד האוצר)

      הזוגות הצעירים קונים יד שנייה, משפרי הדיור כבר לא ממש משפרים

      ומה לגבי רכישות של זוגות צעירים? על פי הנתונים, ברבעון השני של השנה נרכשו 9,500 דירות במחירי שוק (כלומר לא במסגרת תוכנית הדיור המוזל) על ידי מי שעבורם זוהי דירתם הראשונה. בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד מדובר בעלייה מתונה של 3%, לאחר 4 רבעונים רצופים של ירידות. גידול זה מתרכז בפלח השוק של דירות יד שנייה במחיר ממוצע של 1.3 מיליון שקל.

      בפילוח גיאוגרפי בולט אזור רחובות ברכישות של זוגות צעירים, עם גידול חד של 23%. האזור הבולט ביותר בירידה ברכישות הזוגות הצעירים הוא אזור חיפה, זאת בדומה לרבעון הקודם. אזור זה היה היחידי בו חל בשנת 2017 גידול ברכישת דירות במחירי שוק על ידי הזוגות הצעירים. באוצר מעריכים כי לא מן הנמנע שירידה זו במחצית הראשונה של 2018 מוסברת לפחות בחלקה בפתיחת מכרזי מחיר למשתכן בעיר חיפה עצמה.

      רכישות משפרי הדיור (מי שברשותו דירה והוא מעוניין למכור אותה כדי לקנות נכס גדול יותר) הוסיפו לרדת ברבעון השני, זה הרבעון השביעי ברציפות, בשיעור של 4% והסתכמו ב-8,700 דירות. באוצר מציינים כי הירידה ברכישות משפרי הדיור מתרחשת במקביל לתופעה לפיה מצמצמים משפרי הדיור באופן יחסי את הפער בין מחיר הדירה הנרכשת על ידם לבין זו שמכרו.

      כך למשל, השדרוג החציוני של משפרי הדיור ברבעון השני עמד על 325 אלף שקל (רמה דומה נרשמה גם בשדרוג הממוצע), סכום המהווה תוספת של 25% למחיר הדירה אותה מכרו. שיעור זה נמוך בשתי נקודות אחוז מרמתו בשנת 2015 (שנה בה נרשם שיא עסקאות בשוק הנדל"ן). הירידה בגובה השדרוג היחסי בולטת במיוחד באזורי הפריפריה, ובמידה פחותה באזורי תל אביב והמרכז. באזורי השרון, השפלה וירושלים חלה עלייה בתוספת השדרוג היחסי.

      באוצר מעריכים כי ייתכן שהירידה הבולטת בשדרוג היחסי של משפרי הדיור בפריפריה נובעת לא רק מבחירה (גם אם מתוך אילוצים כלכליים) של משפרי הדיור בפריפריה, כי אם מהפחתת סיכון מצד הבנקים. ביחס לפריפריה מוסיפים באוצר כי שיעור גבוה יחסית מקרב משפרי הדיור באזורים אלו רוכשים דירה זולה יותר מזו שמכרו (כלומר הם בעצם לא באמת משפרי דיור). כך למשל, אם ברמה הארצית רק רבע ממשפרי הדיור רכשו דירה זולה יותר מזו שמכרו, באזור טבריה מגיע שיעור זה לשליש.

      רצף הירידות הארוך ביותר בקניית דירות יד שנייה

      עוד עולה מהנתונים כי ברבעון השני של השנה נמכרו 16,700 דירות יד שנייה - נתון המהווה ירידה של 6% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד וצניחה של 11% בהשוואה לרבעון הקודם. מאז הרבעון השני אשתקד נרשמת ירידה רצופה בעסקאות בדירות יד שנייה (כל רבעון לעומת המקביל לו בשנה קודמת). זהו רצף הירידות הארוך ביותר בעסקאות בדירות משומשות לפחות מאז תחילת העשור הקודם.

      הירידה במספר העסקאות בדירות יד שנייה מקיפה את כל האזורים ובולטת במיוחד בתל אביב, עם ירידה של 19% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. זאת בהמשך לשיעורי ירידה דו-ספרתיים מאז הרבעון השני של 2016 (ברמה הארצית רק בשני רבעונים מתוך רצף ירידות זה נרשמה ירידה דו-ספרתית). בכך מאיישים 3 הרבעונים האחרונים בתל אביב את תחתית הדירוג הרבעוני ההיסטורי במספר העסקאות באזור זה, כאשר רק ברבעון הראשון של 2003 נרשמה רמה נמוכה יותר. נזכיר שוב כי אותו רבעון עמד בצל המיתון במשק והאינתיפאדה השנייה.

      סך הדירות החדשות שנמכרו במחירי שוק ברבעון השני עמד על 6,500 יחידות דיור (כולל דירות מחיר למשתכן ומחיר מטרה). עם זאת, בניכוי הדירות המוזלות מדובר ב-4,800 יחידות - ירידה של 6% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. בהשוואה לרבעון הקודם מתעצם שיעור הירידה, הן זה של כלל המכירות של דירות חדשות (צניחה של 16%) והן זה של דירות במחירי שוק בלבד (ירידה של 9%). בכך ירד מספר הדירות החדשות שנמכרו במחירי שוק לרמתו הנמוכה ביותר מאז הרבעון השני של 2014 שעמד בצל ההמתנה לתוכנית מע"מ אפס.

      בפילוח גיאוגרפי בולטים אזור באר שבע ואזור חיפה בשיעורי ירידה חדים, של 29% ו-22%, בהתאמה, בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, בהמשך לשיעורי ירידה חדים גם ברבעונים הקודמים. עם זאת, האזור הבולט ביותר ברמתו היחסית הנמוכה הוא דווקא אזור נתניה, אשר אמנם רשם שיעור ירידה מתון יחסית של 6%, אולם רצף הירידות הארוך והחד באזור זה הביא את רמת המכירות של דירות חדשות במחירי שוק אל אחת מרמותיה הנמוכות ביותר (נמוך אף מזו שנרשמה בתקופת ההמתנה לתוכנית מע"מ אפס).