פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      רוכשים דירה? כל מה שצריך לדעת לפני שאתם לוקחים משכנתא

      כמה אחוז מימון, מה תמהיל המשכנתא ומה כח ההחזר? יש גורמים רבים אותם יש להביא בחשבון לפני החתימה על ההסכם כדי לדעת שלקחתם את ההלוואה המתאימה. מדריך

      זוג צעיר לוחץ יד לפקידה (ShutterStock)
      חותמים על משכנתא (צילום אילוסטרציה: shutterstock)

      רגע לפני החתימה על המשכנתא ועל מסלול התשלומים אליו תתחייבו בשנים הבאות רצוי שתיקחו בחשבון כי מדובר בתהליך הדורש חשיבה, בדיקה והתאמה לכם באופן אישי. מה שמתאים לאחרים לא בהכרח מתאים לכם, לאורח חייכם ולהכנסות שלכם. הנה מספר דגשים עליהם כדאי לתת את הדעת רגע לפני שנכנסים לתהליך.

      לקריאה נוספת:
      הכלכלן הראשי באוצר: צניחה חדה ברכישת דירות באזור תל אביב
      ניתוח עסקה: בכמה נמכרה דירת 4 חדרים בשכונת נהריה הירוקה?
      למרות המחלוקת המשפטית - הגרלות מחיר למשתכן יימשכו

      1. טרם רכישת הנכס חשוב לבדוק אם אתם זכאים למשכנתא בסכום שאתם מבקשים לקחת - אישור ראשוני

      על מנת לקבל משכנתא חשוב לוודא שאתם עוברים "מודל בנקאי" - כלומר, עומדים בתנאים לקבלת משכנתא בישראל. בנק ישראל התווה את הדרך לבנקים למתן משכנתאות תוך שהוא הציב תנאים ולמעשה יצר רגולציה בעניין. הדבר החשוב ביותר לפני שאתם חותמים על הסכם רכישה הוא לוודא שאתם עומדים בתנאים שנקבעו על ידי בנק ישראל וזכאים לקבל את הסכום הנדרש כך שתוכלו לחתום על הסכם הרכישה בראש שקט וכשאתם יודעים שאתם יכולים לממן את העסקה.

      האישור הראשוני המדובר לא קובע את התמהיל והריביות, הוא רק מאשר שתוכלו לקבל את הסכום. השלב הבא יהיה וידוא התנאים אותם תקבלו עבור אותו הסכום. התנאים העיקריים עליהם אנחנו מדברים הם "אחוז מימון" ו"כח החזר". כשאתם מבקשים לרכוש נכס (והוא יהיה נכס יחיד בבעלותכם) אתם רשאים לקבל מימון של עד 75% משווי הרכישה - כלומר עליכם להביא הון עצמי של 25% לפחות.

      בכח החזר, הכוונה היא לכך שתשלום המשכנתא החודשי לא יעלה מעבר ל- 35% מסך ההכנסה הפנויה שלכם. החישוב לסך ההכנסה הפנויה צריך להיות הנטו שלכם, פחות תשלום חודשי להלוואות קיימות שיש לכם.

      2. התאמת המשכנתא לצרכים וליכולות הנוכחיות והעתידיות של התא המשפחתי

      הסוד הכי גדול של הבנקים שרוב האנשים לא מודעים אליו הוא שגובה הריבית משפיע על ההחזר הסופי פחות מאשר התמהיל של המשכנתא. תמהיל המשכנתא מכיל בתוכו את מסלולי המשכנתא, טווח השנים של כל מסלול, סכום שניקח בכל מסלול ולבסוף הריבית שתותאם לכל מסלול.

      התמהיל קובע איך תיראה המשכנתא ויש להתאים אותו לצרכי התא המשפחתי תוך התחשבות עד כמה שניתן בתכניות עתידיות. יועץ המשכנתא שיושב מול הזוג צריך לעשות בירור צרכים מלא ולשאול את כל השאלות הרלוונטיות כדי להתאים את תמהיל המשכנתא הנכון ביותר לזוג תוך יצירת החיסכון המקסימלי שניתן ליצור בכפוף לצרכים של התא המשפחתי. חשוב מאוד להתייעץ עם אדם מקצועי שלוקח את כל המשתנים בחשבון ויבנה תמהיל נכון.

      3. מכרז בין הבנקים - לבצע השוואה בין מספר בנקים והצעות במקביל.

      תחום הבנקאות אמנם מצומצם יחסית בישראל אך בנושא המשכנתאות התחרות עדיין קיימת. לכן, חשוב מאוד לקבל הצעות ממספר בנקים שונים ולבצע התמחרות מול הבנקים על התמהיל, הריביות והתנאים הסובבים (הנחות בדמי פתיחת תיק, שמאות, אגרות וכו'). לעיתים רבות המועד אליו תגיעו לבנק מאוד קריטי לקבלת הצעה טובה למשכנתא. כמו כן לכל בנק יש נישה שהוא יותר מתחבר אליו בתחום המשכנתאות (רכישה מיד ראשונה, רכישה מיד שנייה, מחיר למשתכן, השבחה, לכל מטרה וכו'). חשוב להגיע לכמה שיותר בנקים, כדי שאם בנק אחד לא מתחרה עיקרי בנישה אליה אתם משתייכים לא תפספסו את הבנק התחרותי.

      4. יש 3 פרמטרים עיקריים שישפיעו על גובה הריבית שתקבלו

      א. גובה אחוז המימון - ככל שאחוז המימון יהיה נמוך יותר הריבית תהיה זולה יותר.

      ב. אורך חיי המשכנתא - ככל שהמשכנתא תהיה לזמן קצר יותר כך הריבית תהיה זולה יותר.

      ג. כח החזר - ככל שכח ההחזר יהיה גדול יותר כך הריבית תהיה נמוכה יותר.

      5. כדאי להיעזר באדם שמבין את עולם המשכנתאות

      משכנתא היא מילה אחת אבל היא מכילה בתוכה עולם שלם. אדם שלא מתמצא בעולם המשכנתאות יכול ללכת בקלות לאיבוד, להתבלבל ולקבל החלטות שלא בהכרח משרתות נכון את הצרכים של התא המשפחתי. חשוב להתייעץ עם אדם שמכיר את העולם הזה, ועוד יותר טוב להתייעץ עם יועץ שיש לו קשרים בתוך הבנקים.

      והכי חשוב, להיות קשובים ולהתאזר בהרבה סבלנות. הפזיזות עולה ביוקר ולכן חשוב להקשיב ליועץ המקצועי, לא להיכנע להמלצות של החברים והמשפחה - מה שמתאים להם לא בהכרח מתאים לכם.

      הכותב הוא מנכ"ל ובעלים של פדרמן בית השקעות נדל"ן ופיננסים המתמחים בליווי ויעוץ בתחום המשכנתאות