העסקה הגדולה בחייכם: מה באמת צריכים לדעת לפני קניית דירה

הגעתם לרגע המיוחל ואתם עומדים בפני רכישת דירה. מצאתם דירה והיא לגמרי לטעמכם, בסביבה הקרובה היו כבר מי שבירכו במזל טוב. אבל אז הגעתם לעורך הדין ואפילו שילמתם כמה מאות או אלפי שקלים כמקדמה והתברר הנורא מכל - הדירה אינה רשומה בטאבו וספק אם יהיה בנק שיעמיד לרשותכם משכנתא למימון הדירה. איך להימנע מסיטואציות מסוג זה? אלו הבדיקות המקדמיות ביחס לנכס מקרקעין אותן תוכלו לבצע בעצמכם במהירות ובפשטות.

לקריאה נוספת:
איפה נמכרה דירת 3.5 חדרים ב-350 אלף שקל בלבד
מכרזים לכ-2,000 דירות בשיטת תכנן ובנה גם בבית שמש ושדרות
עמידר תבנה פרויקט תמ"א 38 בר"ג: "הרווח יופנה לדיור ציבורי"

לאחר קבלת ההחלטה על אזור המגורים ואיתור דירות פוטנציאליות לרכישה, מומלץ לבקר בדירה ובסביבתה מספר פעמים בשעות וימים שונים, לבחון את המתקנים בדירה וסימנים לליקויי רטיבות או סדקים בקירות, לשוחח עם השכנים, להסתובב ולבחון את השטחים המשותפים, דרכי הגישה אליהם ורמת תחזוקתם. רצוי לבחון פיזית גם את אזור הדירה בכללותו, את דרכי הגישה והקרבה לבתי ספר, גנים, קופות חולים, מרכזים מסחריים וכו'.

כמו כן, אם ברשותכם דירה וטרם פרסמתם אותה למכירה, זה בהחלט הזמן.

אחרי שנמצאה "הכלה המיועדת", צריך להבטיח שהמחיר המבוקש עבור הדירה הוא סביר. לכן, לפני תחילת המו"מ, מומלץ וכדאי לבצע שיעורי בית ולבדוק באלו מחירים נמכרו דירות באזור. את המידע הנ"ל ניתן בקלות לראות באתר רשות המסים, "מידע נדל"ן", הפתוח לעיון הציבור ובו מוצג המידע תוך פילוח לסוג הנכס, שנת הבנייה, מס' חדרים, קומה, מחיר למ"ר ועוד. לצורך הבדיקה כל שעליכם לעשות הוא להצטייד בכתובת הנכס או בפרטי הגוש והחלקה בלבד.

מיד לאחר בחירת הדירות הפוטנציאליות מוטב לעיין בנסח הטאבו המהווה בפועל את תעודת הזהות של הנכס. בנסח הטאבו ניתן לראות האם הבעלות בדירה רשומה על שם מי שמבקש למכור אותה (קרו כבר מקרי הונאה של מכירת דירות על ידי מתחזים), מהו הייעוד של הנכס (לא אחת נמכרות יחידות שייעודן מחסן/מרתף כדירות למגורים), האם רשומות משכנתאות לטובת בנקים על הדירה (יש לדאוג בעסקה לפרוע תחילה את ההלוואות בגינן נרשמו המשכנתאות או לגרירתן לנכס אחר של המוכרים), האם רשומים עיקולים (יש לדאוג להסרת העיקולים תחילה מכספי התמורה) והחשוב מכל - האם רשומה הערת אזהרה כלשהי לטובת צד ג' (קרו מקרים בהם נמכרה אותה הדירה מספר פעמים לקונים שונים).

את נסח הטאבו מפיקים באתר משרד המשפטים "הפקת נסח טאבו" ע"י הקלדת מס' הגוש והחלקה אותם ניתן לבדוק באתר מפ"י - "איתור גוש חלקה וכתובת". עיון בנסח הטאבו כפוף לתשלום בסך 15 שקל. נסח הטאבו ייפתח לעיונכם במקום ומומלץ להדפיסו לצורך המו"מ.

אם הדירה רשומה כיחידה עצמאית ונפרדת ויש לה מספר חלקת משנה בנסח הטאבו הדבר מעיד כי הסיכונים לגבי מצבה הרישומי בתעודת הזהות (נסח הטאבו) פחותים, וכל שדרוש בשלב המקדמי הוא לשאול את המוכרים ביחס למשכנתאות, הערות או עיקולים הרשומים על שמם בנסח הטאבו, אם אכן רשומים כאלו. עוה"ד אשר ייצג אתכם בעסקה ידאג לקביעת המנגנונים, מועדי ואופן התשלומים בהתאם להתחייבויות הרשומות של המוכרים בנכס.

כאשר הנכס רשום בטאבו המשמעות היא שקיימת וודאות לשיוך כל דירה וכל שטח הצמוד לה לבעלים ספציפי ושקיים תקנון המסדיר את היחסים בין כל בעלי הדירות/הנכסים בחלקה). אלו יחד מונעים מראש סכסוכי שכנים המבוססים על עמימות ביחס לשטחים פרטיים או ציבוריים בבתים משותפים. המסמך החשוב ביותר הוא תשריט הבית המשותף בו ניתן לראות באופן ברור את תרשים הבניין וכל הדירות הבנויות בחלקה ממופות לפי צבעים ושיוכי הצמדות פרטיות ושטחים ציבוריים.

באמצעות התשריט ניתן לזהות את הדירה, את שטחה ואלו שטחים נוספים צמודים לה, כגון, מחסן, חניה, גינה וכו'. את התשריט והתקנון המוסכם ניתן למצוא בין מסמכי רישום הבית המשותף של הנכס, אותם ניתן להזמין לעיון בקלות באתר משרד המשפטים "הפקת קבצי בית משותף" ובכפוף לתשלום בסך 33 שקל. תוך 24 שעות מתקבלים המסמכים במייל.

במקרים בהם אין לנכס מס' חלקת משנה ובחלקה בנויות יותר מ-2 דירות הרי שהדבר מעיד שזכויות הבעלות בנכס אינן רשומות והן נמצאות בבעלות פרטית של יחיד (פרטי/חברה) או בבעלות של מספר בעלים שונים (בעלות ב"מושע") יש לברר מול המוכר/ים מדוע לא מתבצע רישום כבית משותף או מתי צפוי להסתיים תהליך הרישום כבית משותף.

כאשר הנכס רשום בבעלות ב"מושע" יש לברר האם קיים הסכם שיתוף או ייחוד דירות?

כאשר הדירה נרכשת מקבלן יש לדאוג להבטיח במסגרת הסכם המכר גם את רישום הזכויות בדירה והצמדותיה, מלבד את מסירת החזקה בה. החוק והפרקטיקה הנהוגה מבטיחים ומגנים על זכות הקניין עד למסירת הדירה (ערבויות חוק המכר מוחזרות לקבלן במעמד מסירת הדירה) וכל זאת שעה שהגנה המירבית הקיימת היא הרישום בטאבו.

במקרה שהמוכרים אינם רשומים כבעלים בנסח הטאבו וגם הדירה אינה רשומה כחלקת משנה נפרדת אלא שהבעלות רשומה על שם החברה הקבלנית או המינהל, יש לפעול במשנה זהירות ככל שמשך השנים שחלפו מאז בניית הדירה גדול יותר, שכן העובדה הנ"ל עשויה להצביע על קושי או עיכוב ברישום הזכויות בדירה על שם המוכרים בטאבו. כבר בשלב המקדמי חשוב לבדוק מול המוכרים מדוע הזכויות אינן רשומות בטאבו, האם קיימים ברשותם כל אישורי המס (שבח ורכישה) בגין כל העסקאות שבוצעו בדירה מאז נרכשה מהקבלן והאם קיימת הערת אזהרה לטובת המוכרים.

משך השנים שחלפו מאז נבנתה הדירה המיועדת לרכישה מבלי שהזכויות בה נרשמו בטאבו הוא פרמטר משמעותי וקריטי ביחס לפוטנציאל העסקה. במקרים בהם לא קיימת הצדקה לעיכוב הניכר ברישום (קיימים מקרים לא מבוטלים של בניינים ואף שכונות שלמות שאינן רשומות בטאבו עשורים שלמים) ובפרט במקרים בהם אתם זקוקים למימון חלק ממחיר הדירה באמצעות משכנתא מבנק מלווה. על פי הפרקטיקה הנהוגה במקרים בהם חלפו למעלה מ-15 שנים מהבנייה ולא קיימת חברה משכנת המנהלת רישום חיצוני לטאבו המהווה תחליף עד לרישום הזכויות, הבנקים נוטים שלא להעמיד משכנתאות וקונים רבים מוצאים עצמם בסוף המשא ומתן וללא יכולת לממן את הדירה עליה חלמו ועל כן קיימת חשיבות רבה לבדיקות המקדמיות.

אי רישום נכס בטאבו עלול לגרום לירידה של 10-20% בערך הנכס (תלוי בסיבות ובמשך העיכוב ברישום כאמור).

כדי לוודא שאינכם רוכשים דירה או חלק מדירה הבנוי שלא כחוק ובניגוד להיתר (דבר המהווה עבירה פלילית), עליכם לברר, רצוי כבר במפגש הראשון עם המוכרים, האם קיימות חריגות בנייה בדירה. בנוסף, ניתן להיכנס לאתר הרשות המקומית ולעיין בתיק הבניין על ידי הקלדת הכתובת או פרטי הגוש חלקה של הנכס. בתיק הבניין תמצאו את תוכניות הבנייה המאושרות סרוקות והעתקי המסמכים רלוונטיים אחרים כגון, צווים מנהליים טופס 4 (תעודת איכלוס) וטופס 5 (תעודת הגמר) ותוכלו לבדוק האם קיימות חריגות בנייה או מרפסות שנסגרו ללא היתר. אם קיימות חריגות בנייה כלשהן, כמובן שיש לתת על כך את הדעת במסגרת המשא ומתן.

אם אתם זקוקים למשכנתא למימון חלק ממחיר הדירה, חשוב לפנות לבנק בסמוך לאיתור הנכס לצורך קבלת אישור עקרוני להעמדת ההלוואה הדרושה לנכס הספציפי. הבנק יבקש את נסח הטאבו ומסמכי הרישום בין יתר המסמכים לבדיקת הנכס ומכיוון שאלו קיימים כבר ברשותכם הדבר לא יהווה בעייה. בשלבים מתקדמים יותר של המו"מ ולפני חתימת ההסכם מומלץ לפנות למספר בנקים ולאחר מיקוח על שיעור הריבית וההחזרים לבחור את הבנק המלווה שיעמיד התנאים הטובים ביותר.

לאחר שבוצעו כל הבדיקות המקדמיות ורגע לפני תחילת המו"מ המשפטי על ההסכם, מומלץ לשכור שירותי חברת הנדסה המבצעת בדיקה וביקורת מקצועית בדירה כדי להבטיח שלא קיימים בדירה ליקויי בנייה כגון, סדקים, נזילות, ריצוף רופף וכו' שקונה סביר לא יכול לזהות ללא מכשור מתאים. יש לבדוק אם קיימים ליקויים בסביבת הדירה או מפגעים באזור. חוות דעת מקצועית מאת המהנדס מעניקה מידע מהימן אודות טיב הדירה ומצבה הפיזי שלה ומערכותיה. כיום, מקובל לפנות לחברות בדק בית לפני ההחלטה הסופית לרכוש נכס. ממצאי הבדיק נמסרים בדרך כלל כעבור 3-7 ימים.

מיד לאחר שסגרתם מול המוכר את הפרטים המהותיים ביחס לעסקת המכר, המחיר, מועדי התשלום ומועד המסירה, זה הזמן לפנות לעו"ד המתמחה בתחום המקרקעין שיבחן לעומק את מצבו המשפטי של הנכס, שיערוך את תחשיב שומת מס הרכישה הצפוי לתשלום ויקבע את המנגנונים וההוראות הנדרשות בהתאם למאפיינים הייחודיים של העסקה (הצורך במשכנתא, בסילוק משכנתא קיימת, עיקולים או התחייבויות אחרות של המוכר על הדירה, הצורך במכירת דירה קיימת לצורך הרכישה, תשלום מקדמות מס שבח וכו'). הליווי המשפטי חייב לכלול בחובו טיפול מלא עד השלמת העסקה ברישום סופי של הבעלות בדירה על שמכם בטאבו, שכן עסקה במקרקעין חייבת ברישום הזכויות בפנקס המקרקעין המתנהל בלשכת רישום מקרקעין, ואם לא נגמרה ברישום רואים אותה רק כ"התחייבות לעשות עסקה".

אם הנכס אינו רשום בטאבו וניתן למכירה, הבטיחו שהשלמת העסקה תהיה כפופה למסירת כל המסמכים הדרושים לרישום, לרבות כל אישורי המס בגין כל העסקאות שבוצעו בדירה מאז בנייתה ויפוי כוח מאת כל בעליה הקודמים של הדירה.

הכותבת היא שותפה מייסדת במשרד עורכי הדין טזזו, גפני, ברששת ושות', מנהלת את מחלקת רישום בתים משותפים ופרצלציות, מתמחה בתחום הסדרת רישום זכויות במקרקעין ובייצוג בעסקאות מכר והתחדשות עירונית