תמ"א 38 מקושרת לרוב להוספת מעלית לבניין, מרפסת והשבחת ערך הדירה, אולם במקור התוכנית נועדה בכלל לחיזוק ומיגון מבנים ישנים כנגד רעידות אדמה. עשרות אלפי מבנים ישנים שנבנו לפני 1980 דורשים חיזוק כך שיוכלו לעמוד בפני רעידת אדמה. אז מה חשוב לדיירים לדעת ומאילו טעויות צריך להימנע בעת ביצוע תמ"א 38 בבניין.
להעלות הכל על הכתב: הכשל הראשון הוא חוסר תיעוד של ההסכמים וסיכומי ישיבות בין הדיירים. פרויקטים מסוג זה לוקחים שנים ויש לעבוד בצורה מסודרת כך שניתן יהיה לחזור אחורה בעת הצורך, ולא להסתמך רק על זיכרון הדיירים.
בדקו את היזם ושאלו שאלות: על הדיירים חלה החובה לגלות מעורבות ולשאול שאלות לפני תחילת חתימה על החוזים. מי הבעלים? איזה ניסיון יש לחברה וכמה פרויקטים ביצעה? מה מצבה הכלכלי? האם ישנם דיירים מרוצים בפרויקטים אחרים? ועוד.
נקודות יציאה: מדובר בסעיף חשוב ביותר. לאחר החתימה על ההסכם היזם אמור לפעול לפי אבני דרך ולוח זמנים שהוסכם בינו לבין בעלי הדירות. אי עמידה באחת מאבני הדרך המרכזיות אמורה להדליק אצל בעלי הדירות נורה אדומה. חשוב מאוד להגדיר את אבני הדרך בהסכם המשפטי וכך שאי עמידה באחת מהן תאפשר לדיירים לנקוט בסנקציות מול היזם, אפילו עד כדי ביטול ההסכם.
הסירוב ככלי מיקוח: ניתן לסרב לחלק מהדברים כדי למלא שאיפות או רצונות אך דייר שהופך עצמו לסרבן בכל פעולה כדי למקסם רווחים עלול למצוא עצמו תחת תביעת נזיקין. החוק היום קובע כי עיכוב בתהליך ללא סיבה אמתית פוגע בשאר הדיירים ומאפשר לתבוע את הדייר הסרבן.
מינוי אנשי מקצוע בלתי תלויים: בעלי הדירות חייבים למנות עו"ד דין מטעמם המומחה בתחום ליווי דיירים בפרויקט תמ"א 38 שייצגם ויגן על אינטרסים אל מול היזם. בנוסף, עליהם למנות מפקח בנייה מנוסה שילווה אותם בשלבים המוקדמים של גיבוש המפרט הטכני ולאחר מכן יבצע פיקוח עליון על הבנייה באתר.
כל דייר מביא קבלן מטעמו: על נציגות הדיירים לבחון 3-4 יזמים רלוונטיים (עם ניסיון מוכח באזור הגיאוגרפי שלהם), לסנן מתוכם את היזם המתאים ביותר לפרויקט ולאחר מכן להעביר את המלצתם לאישור שאר בעלי הדירות. נציגות אשר תאפשר לכל אחד מבעלי הדירות להביא יזם אחר, תגרום לכך שלא תוכל להתקבל החלטה שקולה והפרויקט לא יצא לפועל.
למה הוא קיבל יותר ממני: תוספת בנייה היא חלק רצוי ולפעמים בלתי נפרד מתמ"א 38. במקרים מסוימים הקבלן המבצע נדרש לשינויים כאלה ואחרים בעקבות תווי השטח והבניין. ייתכן שדייר מסוים מקבל פחות מדייר אחר, אך בתמורה יקבל תוספת אחרת. מומלץ לא לחשוב מה הוא קיבל יותר ממני, אלא לדרוש את מה שאתם מעוניינים לעצמכם.
לא להגביל את הקבלן בניצול מה שמגיע לו בזכויות: לקבלן יש לעיתים יכולת לממש את זכותו לשלוש קומות מעל דירת הגג. במידה והדיירים לא יאפשרו לקבלן לממש את כל זכויותיו הם עלולים למצוא עצמם עם שיפוץ מינימלי אשר לא בהכרח יעלה את שווי הנכס.
להיות שותף מלא בהחלטות: כמו בכל קבוצה בכל פעילות חלק מהדיירים לוקחים חלק מוביל בתהליך וחלק מעדיף להישאר בצד. סיטואציה זו מייצרת אצל "הצופים מהצד" אנמיות שמובילה לחוסר שביעות רצון. אל תסתכלו מהצד, קחו חלק פעיל בתהליך, הבינו אותו טוב יותר וקבלו את מה שבאמת אפשרי עבורכם.
חלומות לחוד ומציאות לחוד: לא פעם נתקלנו כולנו במצגת מרהיבה או הדמיות מרשימות שהיו בפועל רחוקות מהמציאות. לא כדאי להתרשם יתר על המידה מהתהליך השיווקי שיעבירו אתכם היזמים. כמובן שהכל נעשה בתום לב ובניסיון לשווק את המוצר המוגמר אך המחשות לחוד ומציאות לחוד. בחלק מהמקרים התוצאה שונה מהתמונה שהוצגה במצגת הראשונית.
הכתוב הוא מנכ"ל החברה לחיזוק מבנים בישראל