מגוון הדעות בין דיירי הבית המשותף מעורר, לעתים, סוגיות משפטיות המצריכות התמודדות מקצועית בידי אנשי מקצוע הבקיאים ברזי הדין המסדיר את יחסי השכנות. במשך השנים חלו תמורות בדינים הייחודיים לבית המשותף - הן בחקיקה ראשית והן בחקיקה משנית.
לפי הוראות חוק המקרקעין, גם על בתים משותפים שטרם נרשמו ככאלה בפנקס הבתים המשותפים ("טאבו") חלות הוראות דיני הבתים המשותפים. מהם העקרונות המנחים בדיני הבית המשותף, בדגש על היריבויות המשפטיות המתעוררות בו מעת לעת בין בעלי הדירות?
לאיזה בית משפט מגישים תביעה נגד שכן
בית משותף הוא זה שנרשם כבית משותף או זה הראוי להירשם ככזה. ככלל, כל בית בו יש בו שתי יחידות או יותר ראוי להירשם כבית משותף, וחלים עליו דיני הבית המשותף. במקרה של סכסוך בין שכנים בבית משותף, ניתן לפנות למפקח על בתים משותפים באזור בו מצוי הבית בבקשה לישבו. בנסיבות מסוימות ניתן לפנות לבית המשפט המוסמך.
בארץ מכהנים 9 מפקחים על בתים משותפים היושבים ליד לשכות רישום המקרקעין המקומיות. מעמדו של המפקח הוא כשל שופט שלום, והוא מוסמך להכריע בסכסוכים הנוגעים למחלוקות בדבר תשלומי ועד בית או חברת ניהול, בדבר אופן ניהול בתים משותפים מרובי אגפים, התקנות מתקנים שונים, ביצוע עבודות ברכוש המשותף ועוד כהנה וכהנה.
להבאת המחלוקת לפתחו של המפקח על בתים משותפים כמה יתרונות. הבולט בהם הוא משך ההליך הקצר יחסית לעומת הליך משפטי בבית משפט אזרחי. בנוסף, ההליך מתנהל בפני טריבונאל מקצועי שלו מומחיות ייחודית ביישוב, ובמידת הצורך, גם בהכרעת סכסוכים הנוגעים ליחסי שכנות בבית משותף.
גם האגרות בפנייה למפקח נמוכות יותר בדרך כלל. פעמים רבות נגשים צדדים להליך זה ללא ייצוג וההליך קצר יותר . יתרון נוסף הוא שהמפקח "מקצועי" יותר בתחום המקרקעין, שכן זה עיסוקו היחידי, וכן נגיש יותר במובן של ביקור בנכס נושא הסכסוך.
בפני המפקח, יכולים להתדיין רק צדדים שהם בעלי דירות בבית המשותף. המפקח על הבתים המשותפים דן על פי חוק המקרקעין ועל פי דיני הראיות וסדרי הדין הנהוגים בבתי המשפט הרגילים. עם זאת קיימת הוראה מיוחדת ביחס לדיונים בפני המפקח לפיה רשאי המפקח לסטות מדיני הראיות הכלליים אם ראה טעם המצדיק זאת. הרשאה זו מקנה למפקח מעט יותר גמישות בדיון.
אם הסכסוך בין בעלי הדירות נוגע להסגת גבול הנוגע לדירה או לרכוש המשותף (אם יש מחסן משותף ושכן השתלט עליו...). ניתן לפנות או לבית משפט השלום או למפקח.
תקנון בית משותף
כאשר אנו עוסקים בסכסוכי שכנים בבית משותף, מן הראוי להקדים תרופה למכה, ובבחינת "סוף מעשה במחשבה תחילה" להסדיר את יחסי השכנות בין בעלי הדירות בהסכמה ובנועם, ככל הניתן, לפני שנוצרות מחלוקות. להסדרה זו התקין המחוקק את הוראות החוק המחייבות את השכנים בבית המשותף להתנהל בהתאם למערכת הסכמית מחייבת.
הסכם זה, המכונה בחוק "תקנון בית משותף" הוא מסמך, שניתן לרשמו בפנקס הבתים המשותפים, ובמסגרתו ניתן לכלול הוראות שונות ומגוונות הנוגעות לסוגיות שונות בבית המשותף.
בתקנון המוסכם ניתן, לדוגמא, להסדיר סוגיות הנוגעות להפעלת מעלית שבת, להסדיר היבטים הנוגעים לניקיון הבית המשותף, לקבוע תנאים בדבר אופי ושעות הפעילות במועדון דיירים, להגדיר את זכויות השימוש בזכויות הבנייה, וכן לעצב את היקף הזכויות והחובות של כל דייר ודייר, ביחס ליתר שכניו, בקשר עם הרכוש המשותף, תחזוקתו והשימוש בו.
במקום בו לא פעלו בעלי הדירות לרישום תקנון מוסכם, חל התקנון המצוי המעוגן בחוק. בתקנון המצוי שנוסחו ארכאי למדי, אין כדי להביא פתרון לכלל הסוגיות העשויות להתעורר בבתים משותפים, ובייחוד בבתים מודרניים, מורכבים ומרובי דיירים.
כמה רוב צריך?
כיום, מבקשים רבים מבעלי הדירות בבתים משותפים לקדם פרוייקטים להתחדשות עירונית, בין אם במסגרת פרוייקט "פינוי בינוי" רחב היקף, ובין אם במסגרת פרויקט "תמ"א 38" מקומי וממוקד. נסיונות לקדם פרויקטים אלה מהווים לא אחת אבן נגף ביחסי השכנות בין בעלי הדירות. האחד חפץ בפרויקט מסוג זה, האחר חפץ בפרויקט שונה; והשלישי - כלל אינו חפץ בקידום הפרויקט. לא אחת נדרשים הטריבונאלים השיפוטיים להכריע בין הניצים ובכך לקבוע את גורלו, הלכה למעשה, של הפרויקט לחידוש פני הבית.
גם בדבר קידומם של פרויקטים להתחדשות עירונית התווה המחוקק את שיעורי הרוב הדרושים לקידום הפרויקטים השונים וכן התווה טריבונאלים שונים שידונו בכך. לצורך הוצאתו אל הפועל של פרויקט חיזוק (מכח תמ"א 38) די, ככלל, בתמיכת שני שלישים מקרב בעלי הדירות על מנת שהמפקח על בתים משותפים ידון בתביעה לחיוב בעלי דירות המיעוט לאפשר את ביצוע הפרויקט. מנגד, לצורך הוצאתו לפועל של פרויקט הריסה ובניה (מכח תמ"א 38) די, ככלל, בתמיכת 80% מקרב בעלי הדירות על מנת שהמפקח יעשה כן בפרויקט מסוג זה.
מאידך, בכל הנוגע לסכסוכים בין בעלי דירות הנוגעים להוצאתו לפועל של פרויקט התחדשות עירונית שלא לפי תמ"א 38 (המכונה: "פרויקט פינוי בינוי") - לא הוקנתה למפקח סמכות לחייב בעל דירה לאפשר את ביצוע הפרויקט. תחת זאת, איפשר המחוקק במסגרת חוק פינוי ובינוי (פיצויים), תשס"ו-2006, ל-80% מקרב בעלי הדירות את הזכות לתבוע את הדיירים המעכבים את ביצוע הפרויקט בתביעה כספית בגין הנזקים הנגרמים להם מחמת סירוב המיעוט לביצוע הפרויקט. בחלק הארי של הפסיקות בתחומים אלה, הסכסוכים הוכרעו לטובת הרוב החפץ בהתחדשות העירונית.
סכסוכים בין בעלי דירות בבית משותף מתגלעים לא רק בנוגע לתחזוקת הרכוש המשותף והשימוש בו. לעתים, המחלוקות חורגות מגבולות הגזרה של הטריבונאלים השיפוטיים המקובלים ובאות בשעריהן של רשויות התכנון, עת מבקש בעל דירה לקדם תכנית למיקסום זכויותיו, או עת מגיש הוא בקשה להיתר בנייה לביצוע עבודות שונות.
כך למשל, בעל דירה המבקש להגיש בקשה להיתר נדרש לעתים להתמודדות עם שכניו המתנגדים לבקשתו. במקרים אלה, ובהתאם להנחית בתי המשפט על ערכאותיהם השונות, מוסדות התכנון אינם שועים לטענות משפטיות ומתמקדים בטיעונים התכנוניים גרידא. אולם, לא אחת, מתגלעת מחלוקת המערבת טיעונים תכנוניים וקנייניים גם יחד - המצריכה התמודדות שונה ומעמיקה יותר.
אנטנות סלולריות כמקור לסכסוכי שכנים
נושא הצבתן של האנטנות הסלולריות בבתי מגורים הוא אחד מהגורמים הטעונים ביותר שמביא לסכסוכים הקשים ביותר, בין היתר מאחר שלא מדובר בסכסוך רגיל בין שכנים אלא בסכסוך בעל משמעויות בריאותיות, פסיכולוגיות וכלכליות לאור העובדה שחברות הסלולר נוהגות להציע לדיירים בבניינים דמי שכירות מפתים.
ראשית יש למצות את ההליכים התכנוניים אל מול ועדות התכנון - התנגדויות בדיקת היתרים וכד´ ובין היתר לעקוב ולוודא כי הועדה המקומית אינה מחדשת היתרים בדירות פרטיות, מרפסות ומרפסות גג.
בנוסף, יש למצות הליכים מול המשרד להגנת הסביבה, לדרוש בדיקות קרינה ולהקפיד שהמשרד אוכף את תקנות חוק הקרינה הבלתי מייננת. ניתן גם להגיש תביעות נזיקין בגין ירידת ערך נכסים או תביעות לקבלת דמי שימוש נגד האחראים, ואולם בעניין זה יש לפנות לייעוץ משפטי מקצועי.
האם מומלץ להגיש גם תלונה למשטרה (נבמקרה של רעש או בנייה לא חוקית של שכן)
לעיתים הפרת התקנון או העילה של שכן כנגד שכנו עולה כדי עבירה פלילית. במקרים אלו יש לשקול הגשת תלונה. פעמים רבות תלונה של שכן נגד משנהו לא תענה על ידי המשטרה אשר תנסה "לנפנף" את המתלונן בטענה כי מדובר ב"סכסוך אזרחי".
במקרים של "פלישה טרייה" קרי שכן שמשתלט על מחסן של שכנו, או חונה בחנייה לא לו, תיטה המשטרה להתערב ובלבד שמדובר על פלישה שבוצעה זה עתה. אם מדובר על משהו היסטורי ומתמשך תשלח המשטרה את המתלונן למצות זכויותיו בערכאות האזרחיות.
הכותב הוא עורך דין ממשרד עו"ד הרטבי בורנשטיין בסון ושות' העוסק בנדל"ן