פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      אפקט ענבל אור מתפוגג? התאוששות בקניית דירות בקבוצות רכישה

      על פי נתוני הלמ"ס, מאז יוני האחרון חלה עלייה בביקושים לדירות במסגרת קבוצות רכישה. גורמי נדל"ן מעריכים כי העלייה המחודשת בתחום מגיעה לאחר תקופה ארוכה במהלכה הציבור החל להבין את הסיכוי ביחס לסיכון בעסקאות מסוג זה. ניתוח וואלה! נדל"ן

      אפקט ענבל אור מתפוגג? התאוששות בקניית דירות בקבוצות רכישה
      עריכת וידאו: ניר חן

      (בווידאו: פרשת ענבל אור במהדורה המרכזית של וואלה! NEWS)

      אחרי מספר קריסות של קבוצות רכישה, ובראשן קבוצת החברות בבעלות ענבל אור, נראה כי שוק קבוצות הרכישה ממשיך לפרוח. מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) שפורסמו בשבוע שעבר, עולה כי מאז יוני האחרון חלה עלייה בביקושים לדירות במסגרת קבוצות רכישה ובנייה עצמית, להיקף ההולך ומתקרב לזה של דירות חדשות מקבלן.

      על פי הנתונים, בחודש אוקטובר בלבד החלה בנייתן של 1,608 דירות חדשות בקבוצות רכישה ובבנייה עצמית, זאת לעומת 1,566 דירות בספטמבר; 1,450 דירות באוגוסט; 1,348 דירות ביולי; ו-998 דירות ביוני. לשם השוואה, בחודש אוקטובר נמכרו 1,895 דירות חדשות מקבלן.

      גורמי נדל"ן מעריכים כי העלייה המחודשת בתחום קבוצות הרכישה מגיעה על רקע העובדה שמרבית הקרקעות כיום משווקות במסגרת תוכנית מחיר למשתכן. לדבריהם, למשקיעים ולמשפרי הדיור לא נותרו ברירות רבות בשוק החופשי, מה שמסביר את הביקוש לקבוצות הרכישה, שמציעות לרוכשים דירות בניטרול הרווח היזמי, בהנחה משמעותית על המחיר בשוק.

      החזרה לקבוצות הרכישה מגיעה גם לאחר תקופה ארוכה שבמהלכה השוק הבשיל, כאשר הציבור החל להבין את הסיכוי ביחס לסיכון שבעסקאות מסוג אלה, במיוחד על רקע פרשיית ענבל אור, בה רוכשים רבים איבדו את כספם.

      לקריאה נוספת:
      השכנים התנגדו ובמקום המבנה הנטוש בחיפה יוקם "חצי פרויקט"
      אושרה תוספת של מיליארד שקל לרכישת דירות במערך הדיור הציבורי
      ביג מרכזי קניות רוכשת מאשטרום נכסים 50% מקניון בת ים

      הממשלה מסדירה את הקבוצות - והרוכשים יסתערו שוב?

      נראה כי רוכשי הדירות בקבוצות הרכישה מפנימים שישנם ניסיונות להסדרת התחום מבחינה רגולטורית - הצעת חוק שמתגבשת ופרסום המלצות הוועדה הבינמשרדית בימים האחרונים, שגיבשה שרת המשפטים איילת שקד. ההמלצות להסדרת הענף זכו להתייחסויות חיובית מצד גורמים בשוק. בלשכת שמאי המקרקעין מציינים כי נושא קבוצות הרכישה הוא מהרגישים בשוק הנדל"ן, והעובדה כי הוחלט לשים דגש על נושא זה מבורכת.

      בלשכה מציינים עוד כי בחינה שמאית שתובא לידי המשקיעים טרם חתימתם על הצטרפות לקבוצה היא אקוטית, שכן חוות הדעת השמאית תשקף נאמנה למשקיעים את סיכוי התממשות הפרויקט, הרווח הצפוי הגלום בו והמשמעות של תנודות במחירי השוק על הפרויקט, הכל מנקודת מבט מקצועית אובייקטיבית. לדברי הלשכה, דו"ח שמאי זה ימנע ביצוע עסקה באופן "עיוור" ויגרום לשיקול דעת מעמיק אצל מצטרף פוטנציאלי לקבוצת הרכישה.

      עו"ד זיו כספי, שותף מייסד במשרד גינדי-כספי, יחד עם פורום קניין ומקרקעין של לשכת עוה"ד, ניסח את תזכיר החוק להסדרת תחום קבוצות הרכישה, אשר הועבר לדיון בוועדת הכלכלה בכנסת. לדבריו, "כיום תחום קבוצות הרכישה חסר כל רגולציה המגנה על חברי קבוצות רכישה, זאת להבדיל מרכישה מקבלן. כשלים שהתגלו בקבוצות רכישה חידדו את הצורך בהסדרתו של תחום זה. הצעת החוק שהגשנו תלויה וממתינה לכדי גיבושה להצעת חוק".

      הוא מוסיף כי "אין ספק כי קיים הכרח וצורך בחקיקה ברורה שתקבע במפורש כללים ברורים ומקובלים לאופן התארגנות הקבוצה, בהם - תפקיד המארגן ואחריותו, מנגנון הבטחת כספים, מתאם בין הצד התכנוני, הקנייני והשיווקי, נטרול החשיפה הכספית וחיוב ליווי בנקאי לפרויקט (כלומר, אישור מסגרת אשראי לכל העלויות של הפרויקט), וכן עריכת אומדן עלויות ולוחות זמנים מבוסס דוח שמאי נייטרלי, אשר יוגש לבנק המלווה כתנאי להענקת ליווי בנקאי לקבוצת רכישה. תזכיר החוק שערכנו נוגע בנקודות אלו ומנסה ליצור את האיזון וההגנות הראויות, וזאת מבלי לשפוך את התינוק עם המים".

      התחלות בנייה של דירות בבנייה עצמית לעומת דירות חדשות מקבלן בחודשים האחרונים (יח"צ)

      לדברי עו"ד נעמה שיף, שותפה במשרד שוב ושות', "הסדרת ענף קבוצות הרכישה תאפשר לציבור גדול יותר לרכוש דירה עם אפשרות להנחה ממחיר השוק. חובת הגילוי תגדיל את הוודאות בקרב החברים בקבוצה ותמנע הטעיות. כמו כן, הומלץ שתתאפשר יציאה קלה יחסית מהקבוצה בטרם נרכשה הקרקע - מה שמסיר חסמים משמעותיים בהליך. יש לציין כי במרבית הקבוצות המיוצגות, ההמלצות שפורסמו כבר מיושמות היום, כדוגמת חשבון נאמנות, הסכמי שיתוף, גילוי נאות כי זו קבוצת רכישה ואין ודאות סופית למחיר ועוד".

      שיף מתייחסת לאחד הסעיפים המרכזיים בהמלצות הוועדה: "לדעתנו זו תהיה טעות אילו תתקבל המלצת רוב הוועדה לאסור על הקמת קבוצות רכישה לקרקעות שאין להן תכנון מפורט. אין היגיון למנוע מאנשים התאגדות מוקדמת, ואת הסיכוי להרוויח יותר - כאשר כמובן יש לתת גילוי נאות גם על כך. קבוצות הרכישה וקבוצות רוכשים הם דבר לגיטימי ומבורך, אך ככל דבר 'סוף מעשה במחשבה תחילה".

      יש גם מי שחושבים שההמלצות לא הלכו מספיק רחוק כדי להסדיר את נושא הבנייה באמצעות קבוצות רכישה או אפילו יזמות. לדברי ליאור ברדוגו, מנכ"ל חברת פרי נדל"ן, "ההסדרה של תחום קבוצות הרכישה היא צעד מבורך, שיאפשר לחלק גדול יותר מהציבור דירות במחירים הנמוכים ממחירי השוק, בביטחון ושקיפות. עם זאת, לדעתי ההסדרה צריכה ללכת אפילו צעד נוסף, ולדאוג שיזמי נדל"ן ומארגני קבוצות רכישה יהיו גם בעלים של חברות ביצוע. זה יחזיר את נושא יזמות הנדל"ן לזמנים שבהם כל יזם היה גם הקבלן. חברות שרוצות למכור דירות צריכות להיות אחראיות לתוצאות שהן מביאות ללקוח. החיבור בין היזם או קבוצת הרכישה לנושא הביצוע יוליד פחות כשלים בשוק".

      ביהמ"ש הורה לענבל אור לשלם 20.5 אלף שקלים בתוך 24 שעות, או שתחזור למאסר (אבי כהן)
      כיום מרבית ההמלצות של משרד המשפטים כבר מיושמות בקבוצות הרכישה. ענבל אור (צילום: אבי כהן)

      הרוכשים עשויים להידרש להוסיף הון עצמי - ולעכב פרויקט שנים

      חלק מהבעיות הכרוכות בהצטרפות לקבוצת הרכישה היא שהחברים בקבוצה לא תמיד מגיעים עם יכולות כלכליות דומות. לכן, כאשר יש שינויים במהלך הדרך, המצריכים תוספת השקעה למחיר, מצב כזה עלול ליצור עיכובים ארוכים בביצוע. פולי טטרו, שותף בחברת לידר טופ קפיטל העוסקת במימון פרויקטים בנדל"ן, בין היתר לקבוצות רכישה, מסביר כי נושא המימון עלול במקרים מסוימים להכשיל את ייזום הקבוצה.

      "לא מעט קבוצות נתקעות בהליך המימון", אומר טטרו, "חשוב להבין כי קבוצה מורכבת ממספר רב של רוכשים. כל רוכש בקבוצה נדרש לעבור את סף התנאים למימון, ואם יש רוכשים שלא מצליחים לאשר - יש להחליפם או שהקבוצה נתקעת ללא יכולת לממן את ייזום הפרויקט. לכן, כשמחליטים לרכוש דירה במסגרת של קבוצת רכישה, יש לבחון כיצד המארגן מבצע בדיקה ראשונית לחברים, לוודא שכולם עומדים בתנאים לקבלת מימון".

      קבוצות רכישה ניתנות למימון הן באמצעות בנקים והן באמצעות גופים חוץ בנקאיים - ובהם גופים מוסדיים. למרות שחלק מהבנקים הפסיקו להעניק מימון לקבוצות, מגוון האלטרנטיבות כיום רחב יותר מאשר בעבר, וזאת עקב הכניסה של השחקנים החוץ בנקאיים, אשר השכילו להבין את הפוטנציאל הכלכלי במימון הקבוצות ביחס לרמת הסיכון היחסית נמוכה.

      נקודה חשובה נוספת מבחינת המימון, שחייבים לדעת לפני שנכנסים לקבוצת רכישה, היא שמימון פרויקט כזה על ידי הבנק דומה מאד לנטילת משכנתא. למרות שהרוכשים נחשבים "יזמים", כל לווה נבחן על פי הקריטריונים של "נוהל בנקאי תקין" - נוהל שלמעשה דומה לרגולציה על המשכנתאות. הבנק צריך לבדוק שלכל רוכש יש את האיתנות הפיננסית הראויה כדי לקחת חלק בקבוצה; הוא רוצה לדעת שהלווה יוכל לשלם את הריבית, ולמחזר את מסגרת האשראי שניתנה לו במהלך הבנייה, למשכנתא בסוף הבנייה כשיקבל את הדירה. אחד הקריטריונים שנבחנים, למשל, הוא שגובה ההחזר של המשכנתא צריך להיות עד שליש מגובה ההכנסה הפנויה של הלווה.

      אחת הבעיות הקריטיות בנושא המימון של הפרויקט היא ההון העצמי שצריכים הרוכשים להביא מהבית. טטרו מסביר כי "הרבה פעמים, רוכשים חושבים שהם צריכים להביא סכום מסוים כהון עצמי, כי הם יכולים לקבל מהבנק 70%-75% הלוואה (לזוגות צעירים); אולם אם בסופו של דבר, אחרי שנתיים של תהליך, הבנק לא מאשר את הליווי והקבוצה פונה לשוק החוץ בנקאי, שם מקובל לתת עד 60% הלוואה בלבד, הרוכשים צריכים להביא כסף נוסף מהבית כהון עצמי". בנוסף, מסביר טטרו כי "אם לוקחים בחשבון את ההתייקרות בעלויות הדירה, פתאום מוצאים עצמם הרוכשים מול דירה יקרה יותר לרכישה, וגם מקבלים פחות מימון משחשבו. זוגות שחשבו שצריך להביא מהבית 300 אלף שקל, פתאום צריכים להביא 600 אלף שקל - פי 2 ממה שחשבו בתחילה, ויש לקחת את כל זה בחשבון לפני שנכנסים לקבוצה".