פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      קבוצות רכישה: פורסמו המלצות שרת המשפטים להגנה על הרוכשים

      מדובר בדו"ח של הצוות הבינמשרדי שהוקם בהנחיית איילת שקד, במטרה לבחון את הבעיות בקבוצות רכישה - לאחר התמוטטות החברות בבעלות ענבל אור. בין ההמלצות: לכלול חשבון נאמנות סגור בלבד, ולאפשר לחברים לצאת מהקבוצה בשלבים מסוימים

      קבוצות רכישה: פורסמו המלצות שרת המשפטים להגנה על הרוכשים
      עריכה: ניר חן

      (בווידאו: דיווח על פרשת ענבל אור במהדורה המרכזית של וואלה! NEWS)

      שרת המשפטים, איילת שקד, פרסמה היום (ראשון) את דו"ח הצוות הבינמשרדי, בראשות המשנה ליועץ המשפטי לממשלה ארז קמיניץ, בנושא קבוצות רכישה. לאחר קבלת הערות מהציבור תנוסח הצעת חוק ממשלתית בעניין.

      הרעיון להקמת הצוות עלה נוכח העובדה כי קבוצות רכישה מהוות כ-10% מכלל עסקאות הנדל"ן בישראל; וכמובן על רקע התמוטטות החברות בבעלות ענבל אור, מקרה שהותיר רוכשים רבים שהשקיעו את כספם בקבוצות רכישה - ללא כסף ודירה.

      במשרד המשפטים מסבירים כי מקרים אלה העלו את הצורך לבחון האם נדרשת הסדרה ייחודית, לכל הפחות בהיבטי הגנה על ציבור המתקשרים בסוג זה של עסקאות. מטרת הצוות הייתה לאפשר המשך ראוי של פעילות קבוצות רכישה מצד אחד, והגנה על ציבור המתקשרים באמצעותן מצד שני.

      השרה שקד הדגישה כי אין בכוונתה ליצור הסדרה מכבידה יתר על המידה שתוביל להפסקת התקשרות בקבוצות רכישה. "לקבוצות הרכישה קיימת חשיבות בהורדת יוקר הדיור. עם זאת, רצף המחדלים בתחום שנחשפו בשנתיים האחרונות מחייבים אותנו להגן על ציבור הרוכשים", אמרה, "הצוות הבינמשרדי בראשות המשנה ליועץ המשפטי עשה עבודה יסודית וחשובה. זהו הצעד הראשון להפסקת ההפקרות בתחום. נגן על ציבור הרוכשים - בד בבד נשמור על השוק החופשי".

      לקריאה נוספת:
      בכמה נמכרה דירת 4 חדרים בבית הכרם עם נוף ליער ירושלים?
      2018 במתח: אלה אזורי התעסוקה והמסחר הבאים של ישראל
      הנוף הולך להשתנות: אושרה תוכנית פינוי בינוי ל-18 מגדלים בגבעתיים

      איילת שקד כנס לשכת שמאי מקרקעין אילת (יח"צ , איתמר סיידא)
      שר המשפטים, איילת שקד (צילום: איתמר סיידא)

      לציין במפורש: אין התחייבות למסירת דירה, מחיר סופי או לו"ז

      בדו"ח ממליץ הצוות לקבוע בחקיקה את גודל הקבוצה שעליה תחול הרגולציה. אמנם חברי הצוות לא הגיעו למסקנות חד משמעיות באשר לגודל הקבוצה שהרגולציה תחול עליה, אולם סברו כי על קבוצות קטנות אין טעם בהחלת דין "כופה". החשש היה שקבוצה גדולה מדי לא תוכל להתנהל בצורה סבירה, ומשתתפיה יפגעו מהשיתוף המוגבר. לכן הציעו כי מספר המשתתפים המינימלי והמקסימלי ידון במהלך הליך חקיקה.

      הדו"ח קובע כי "יש להחיל חובות גילוי מוגברות עוד משלב השיווק והפרסום, תוך הטלת איסור להטעות את הצרכן ולהציג את העסקה כרכישת דירה, ותוך הטלת חובה לציין את העובדה שמדובר בקבוצת רכישה אשר תרכוש קרקע ותבנה עליה בבנייה עצמית, ולא ברכישת דירה". כמו כן, הוסכם שיש הכרח לציין מפורשות את העובדה שאין התחייבות למסירת דירה, למחיר סופי או ללוחות זמנים כלשהם.

      במסגרת המלצה זו הקבע כי יש לקבוע טופס גילוי קצר ובהיר בנוסח מחייב, שיכלול פירוט לגבי תנאים מרכזיים בעסקה, אשר יימסר למצטרפים בטרם חתימתם על החוזה. "יש מקום לחייב את המארגן למסור למי שמבקש להצטרף לקבוצה את אומדן העלויות שיישא בהן עד לקבלת הדירה. האומדן יגובה באישור מקצועי מטעם שמאי מוסמך", כותבים מחברי הדו"ח.

      בנוסף, הצוות נוטה להמליץ להורות על קביעת סכום מקסימלי לגביית דמי השתתפות, אולם תיערך בחינה נוספת בעניין זה במהלך הליך החקיקה. עוד כותבים מחברי הדו"ח כי יש לאסור שיווק של "קבוצת רכישה" לגבי קרקע שאין לגביה תכנון מפורט (בתוכנית המאפשרת הוצאת היתרים ללא צורך באישורה של תכונית נוספת). עם זאת, חלק מאנשי הצוות סברו שדווקא אין הצדקה לקביעת איסור - ויש להסתפק בחובת גילוי לגבי מצבה התכנוני של הקרקע (אך זו הייתה דעת מיעוט).

      ביהמ"ש הורה לענבל אור לשלם 20.5 אלף שקלים בתוך 24 שעות, או שתחזור למאסר (אבי כהן)
      התמוטטות החברות הובילה להקמת הצוות. ענבל אור (צילום: אבי כהן)

      ניהול כספי קבוצת הרכישה - בחשבון נאמנות סגור בלבד

      הצוות הבינמשרדי אף ממליץ כי מארגן קבוצת רכישה יוכל לצרף אליה חברים נוספים, מעבר למספר החברים התואם את התכנון המפורט באותו מועד, אבל זאת רק בכפוף לחובת גילוי בכתב, שבה יובהר חוסר הוודאות לאישור הוספת היחידות; ובכפוף לכך שניהול כספי החברים הנוספים ייעשה בנפרד מכספי יתר חברי הקבוצה.

      עוד מומלץ כי על המארגן תוטל חובה לנהל את כספי חברי הקבוצה בחשבון נאמנות סגור, לגביו יחולו הוראות חוק הנאמנות והוראות נוספות - באופן שלא יהיה ניתן להתנות עליהן בהסכמים, אלא לטובת חברי הקבוצה.

      הצוות יבחן אפשרות לקבוע כי אדם יוכל לשמש כנאמן של קבוצת רכישה - רק אם הוא בעל ביטוח אחריות מקצועית; כמו כן, יש לקבוע הוראה חוקית שתאפשר לחברי הקבוצה להחליף את הנאמן בהחלטת רוב או בהחלטת נציגות הקבוצה. בנוסף, יש להטיל חובה על המארגן לרשום את הבעלות על הקרקע על שם הרוכשים; או לרשום הערת אזהרה לטובת חברי הקבוצה בתוך תקופה מסוימת לאחר רכישת הקרקע.

      רוב חברי הצוות סבורים כי יש להטיל איסור על המארגן או מי מטעמו להיות חלק מנציגות הקבוצה. חלק מחברי הצוות סבורים כי אין לכך מקום, שכן לעתים הקבוצה מעוניינת בידע והניסיון של המארגן - ואין למנוע זאת. לשיטה זו די בכך שבעת ההצטרפות תפורט העובדה, כי המארגן או מי מטעמו הוא חבר נציגות; וכי תינתן אפשרות להחליף את חברי הנציגות.

      לידיעת הרוכשים: חברי קבוצת רכישה יוכלו לצאת ממנה

      הצוות קבע כי יש להטיל מספר חובות אישיות על המארגן - חובות גילוי בנוגע לניגוד עניינים בו הוא מצוי, חובת הגינות, חובת גילוי של עניין אישי בקשר לפרויקט, חובת גילוי בנוגע להסכמים בינו לבין חברי הנציגות, חובת מסירת פרטי חברי הנציגות לכלל חברי הקבוצה ועוד; עוד קובע הדו"ח כי יש להטיל מספר חובות אישיות על נציגות חברי הקבוצה - חובת נאמנות כלפי חברי הקבוצה, חובות גילוי לגבי הטבות שמתקבלות מהמארגן או כל עניין אישי מול המארגן או הפרויקט.

      אנשי הצוות הבינמשרדי לעניין קבוצות הרכישה ממליצים עוד כי לחברי הקבוצה תהיה זכות להחליף את הנציגות וכן את המארגן - ברוב מסוים של חברי הקבוצה; וכן ממליצים ששכר הטרחה של המארגן יהיה סופי - שאינו תלוי בעלויות הפרויקט. שכר הטרחה יהיה מתואם לשלבי התקדמות הפרויקט, וחלק משמעותי ממנו ישולם למארגן רק עם מסירת הדירות לחברי הקבוצה.

      המלצה חשובה של הצוות היא לאפשר לחברי הקבוצה לצאת ממנה: במקרים שבהם טרם נרכשה הקרקע - בחלוף תקופת זמן מסוימת שתיקבע (של מספר שנים) שבה לא נרכשה הקרקע, ללא עלות (למעט דמי השתתפות); בנסיבות של אי התקדמות, יש לאפשר לרוב מסוים של חברי הקבוצה להחליט על מכירת הקרקע (לחברים שמעוניינים בכך או לכל צד שלישי אחר) והשבת כספי התמורה לחברי הקבוצה בהתאם לחלקם היחסי ברכישה.

      בשורה התחתונה, מציעים חברי הצוות לבחון בשלב גיבוש החקיקה את האפשרות להסמיך את הרשות להגנת הצרכן לאכוף את הוראות החקיקה שתקבע, בעיקר בכל הנוגע לחובות שיחולו על המארגן. "יש מקום לבחון הגבלה של תרופות אזרחיות שונות מכוח הדין הכללי, שעשויות לעמוד לכל אחד מהחברים במקרים של הפרת החובות החלות על המארגן, לפי החוזה, וזאת בשים לב, בין היתר, לכך שיש סעדים שאותם זכאי חבר הקבוצה הנפגע מהפרת החוזה לקבל, אך הם עשויים לפגוע בטובת הקבוצה כולה".