פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      בכמה נמכרה דירת 4 חדרים בבית הכרם עם נוף ליער ירושלים?

      דירת 94 מ"ר מיד שנייה עם מרפסת, מעלית, מחסן והסקה מרכזית נמכרה במחיר נמוך מזה שביקש בעל הבית. האם העסקה משתלמת? בדיקת אתר מדלן עבור וואלה! נדל"ן

      בכמה נמכרה דירת 4 חדרים בבית הכרם עם נוף ליער ירושלים?
      עריכה: ניר חן.

      (בווידאו: איפה משתלם לפתוח עסק? העורכת הכלכלית, הילה ציאון, מסבירה במהדורה המרכזית של וואלה! NEWS)

      לפני כ-5 חודשים נמכרה דירת 4 חדרים ברחוב רחל המשוררת 6 בשכונת בית הכרם בירושלים תמורת 2.73 מיליון שקל, כאשר המחיר המבוקש עמד על 2.85 מיליון שקל. הדירה ממוקמת בקומה השנייה מתוך 3 קומות בבניין אבן בן 6 דירות שנבנה בשנות ה-70 של המאה הקודמת. היא כוללת הסקה מרכזית, גישה ללא מדרגות ומעלית שנוספה לבניין לפני 20 שנה. מדובר בדירה בשטח 94 מ"ר עם מרפסת בשטח 6 מ"ר, מחסן ששטחו 8 מ"ר וחניה. גולת הכותרת: הדירה פונה לנוף של יער ירושלים.

      לפי נתוני אתר מדלן, מחיר העסקה גבוה מהמחיר הממוצע בשכונה לדירות 4 חדרים, העומד על כ-2.45 מיליון שקל. הדירה ממוקמת בחלק המערבי של השכונה, הנקרא יפה נוף. מחירי הדירות באזור זה נמוכים במעט מהמחירים בחלק המזרחי של השכונה, מעבר לציר הרצל.

      את הסיבה למחיר הגבוה יחסית ניתן לייחס לשיפוץ המקיף שהדירה עברה, לרבות החלפת כל התשתיות, כמו גם לנוף הנשקף ממנה ליער. עוד ניתן להסביר את המחיר על ידי הגישה הנוחה לבניין, וייתכן כי גם מיעוט הדירות בבניין ומיקומו ברחוב ירוק ללא מוצא השפיעו על תמחור הנכס.

      לקריאה נוספת:
      2018 במתח: אלה אזורי התעסוקה והמסחר הבאים של ישראל
      הנוף הולך להשתנות: אושרה תוכנית פינוי בינוי ל-18 מגדלים בגבעתיים
      גרים על תוואי הרכבת הקלה? כל התשובות על הפקעת הקרקעות הגדולה

      עמי אביטל ממשרד בתים תיווך נדל"ן בירושלים, שסגר את העסקה בשיתוף עם מאיר שירזי מתיווך פנורמה, התייחס למחירים. "בית הכרם היא שכונה עם אופי חילוני-מסורתי. יש בה ביקוש גבוה לדירות לקנייה עם מחירי דירות גבוהים ביחס לממוצע העירוני", הוא מסביר. "רוב הדירות בשכונה נבנו בשנות ה-60 וה-70 של המאה הקודמת, והמוכרים הם זוג בגילאי ה-40 לחייהם, משפרי דיור שהעתיקו את מגוריהם לאזור מודיעין".

      לדבריו, "במהלך תקופת הפרסום, כ-30 לקוחות שונים התעניינו בדירה - ובסופו של דבר היא נרכשה על ידי בני זוג בגילאי ה-60 לחייהם שהתגוררו בשכונה, בבית גדול יותר אך נגיש פחות. הם חיפשו נכס קטן יותר בעל נגישות גבוהה, במיקום שקט - ועם זאת מרכזי. בקרבת הבניין ישנה תחנה של הרכבת הקלה, תחנות אוטובוס, בנקים וחנויות, כמו גם בתי ספר וגני ילדים".

      אביטל מוסיף "חסרים נכסים טובים במחיר ריאלי בשכונה, לעומת ביקוש ער מצד לקוחות בכל הגילאים, כאשר יש נטייה של לקוחות מבוגרים יותר להעדיף את רמת בית הכרם הודות לנגישות בה. בעסקה הנוכחית מדובר נכס נדיר יחסית מבחינת מיקום, מצב הדירה ונגישותה, מרפסת פתוחה ונוף, בשילוב עם מחיר ריאלי".

      סביבת הנכס

      לדברי אבישי קהלני, חוקר שכונות באתר מדלן, "בית הכרם, אחת השכונות המבוקשות בירושלים, מאופיינת באוכלוסייה מבוססת ונחשבת למעוז חילוני בבירה. השכונה נהנית ממיקום מרכזי - בסמוך לכניסה לעיר ולמוקדי תעסוקה מרכזיים, דוגמת משרדי הממשלה והאוניברסיטה העברית בגבעת רם, אזור התעשייה גבעת שאול ובית החולים שערי צדק, כמו גם מקרבה לרכבת הקלה ולצירי תנועה ראשיים כגון כביש 1 וכביש בגין".

      למרות מיקומה המרכזי, ממשיך קהלני, "מרבית רחובות השכונה שקטים וירוקים, וכוללים בעיקר בנייה ותיקה ונמוכה, ובסמוך לחלקה המערבי של השכונה (יפה נוף) שוכן אף יער ירושלים, המהווה אתר טבע ופנאי לכלל תושבי העיר. עוד מאופיינת בית הכרם במערכת חינוך איכותית, ממלכתית ברובה, בתוך השכונה ובקרבתה - אך נעדרת מוקדי בילוי ומסחר, למעט מרכז מסחרי שכונתי בכיכר דניה".

      אשר לתכנון העתידי בשכונה, מציין קהלני כי "השכונה המנומנמת עשויה לשנות את אופייה, עקב תוכנית מתאר שמקדמת עיריית ירושלים, אשר תומכת בציפוף השכונה, תוך בניית בתים רבי קומות באזורים מסוימים. התוכנית זוכה להתנגדות התושבים, שהקימו מטה מאבק בנושא. עוד מתוכנן בסמוך לשכונה קירוי כביש בגין והקמת פארק שיקשר בין בית הכרם וקמפוס גבעת רם של האוניברסיטה העברית, לצד הקמת מגדלי מגורים ותעסוקה. גם סביבתה הקרובה של השכונה צפויה לעבור שינוי, עם פיתוחו של אזור הכניסה לעיר כמרכז העסקים החדש של ירושלים, כמו גם סלילתו של כביש 16, שיאפשר גישה מהירה מהשכונה דרך כביש 1, לכיוון מרכז הארץ".

      מצב הנדל"ן בשכונת בית הכרם בירושלים
•	כמה עולה לשכור דירה בשכונה? מחיר שכירות ממוצע בשנה האחרונה לדירת 3 חדרים: 4,500 שקל. מחיר שכירות ממוצע לדירת 4 חדרים: 5,500 שקל
•	בשכונה פועל בית הספר היסודי "בית הכרם" אשר קיבל ציון 97 לפי מדד מדלן לחינוך ודורג במקום השלישי מבין כל בתי הספר היסודיים בעיר
•	ביולי 2017 אושרה תוכנית לפינוי בינוי ברחוב הארזים, במסגרתה יפונו 4 בניינים ובמקומם יבנו 13 בניינים חדשים עם תוספת של כ-250 דירות. התוכנית קודמה על ידי נציגות של התושבים המתגוררים במתחם
•	בית הכרם נמצאת במרחק הליכה בקמפוס גבעת רם של האוניברסיטה העברית וממוסדות חינוך נוספים, כגון מכללת דוד ילין והמכללה להנדסה, ועל כן מתגוררים בה סטודנטים רבים אשר מעוניינים באזור מגורים שקט
•	הקו האדום של הרכבת הקלה מקשר את השכונה ביעילות הן לתחנה המרכזית הנמצאת בקרבת מקום, והן למרכז העיר. בהמשך, צפויה הארכתו של הקו לכיוון בית החולים הדסה עין כרם (עיבוד תמונה)

      בכמה נמכרו דירות יד שנייה ודירות חדשות בשכונה?

      בלוח מדלן מוצעת למכירה ברחוב שדרות הרצל בשכונת בית הכרם בירושלים דירת 2.5 חדרים מיד שנייה בשטח 55 מ"ר תמורת 1.45 מיליון שקל. הדירה מושכרת, מתאימה להשקעה וממוקמת בקומת קרקע בבניין בן 4 קומות שבו מקודמת תוכנית תמ"א.

      ברחוב דגניה מוצעת דירת 4 חדרים בשטח 100 מ"ר תמורת 2.4 מיליון שקל. הדירה משופצת וכוללת 3 מרפסות, סוכה ומחסן, וממוקמת בקומה 3 מתוך 3 קומות בבניין.

      ברחוב החלוץ 34 מוצע למכירה קוטג' דו-משפחתי בן 6 חדרים בשטח 280 מ"ר תמורת 6.25 מיליון שקל. הקוטג' כולל 5 חניות, חדר הסקה פרטי וחצר מרוצפת.

      אשר לעסקאות אחרונות בשכונה, לפי לוח מדלן, באוגוסט נמכרה ברחוב הארזים 21 דירת 2.5 חדרים מיד שנייה בשטח 49 מ"ר תמורת 1.6 מיליון שקל. הדירה ממוקמת בקומה 1 מתוך 5 קומות בבניין שמקודמת בו תוכנית תמ"א 38/1 (חיזוק ותוספת).

      לפני כ-4 חודשים נמכרה ברחוב סמדר 5 דירת 3 חדרים מיד שנייה בשטח 76 מ"ר תמורת 2.1 מיליון שקל. הדירה ממוקמת בקומה 1 מתוך 3 קומות בבניין שנבנה בשנות ה-70 של המאה הקודמת.

      לפני מספר חודשים נמכרה ברחוב בית הכרם 20 דירת 4 חדרים מיד שנייה בשטח 94 מ"ר תמורת 2.98 מיליון שקל. הדירה ממוקמת בקומה 2 מתוך 3 קומות בבניין שנבנה בשנות ה-60 של המאה הקודמת.