גרים על תוואי הרכבת הקלה? כל התשובות על הפקעת הקרקעות הגדולה

בקרוב צפויים אלפי בעלי קרקע ונכסים בגוש דן לקבל הודעה על הפקעת הקרקע לצורך בניית קווי הרכבת הקלה. מה לעשות במקרה שקיבלתם הודעה, האם תקבלו פיצוי והאם ניתן לערער? השמאית והמשפטנית נחמה בוגין מסבירה

גרים על תוואי הרכבת הקלה? כל התשובות על הפקעת הקרקעות הגדולה
צילום: חברת נת"ע, עריכה:

(בווידאו: הדמיה של מסלולי הרכבת הקלה בגוש דן)

אלפי בעלי קרקע ונכסים, המתגוררים על תוואי הקווים העתידיים של הרכבת הקלה, צפויים לקבל בתקופה הקרובה מכתבים אודות מהלכי הפקעת הקרקע הצפויים בשטחם. כפי שפורסם השבוע בוואלה! נדל"ן, בימים האחרונים פורסמו בילקוט הפרסומים הרשאות להפקעת קרקעות בשטחים נרחבים בתוואי המקטע המערבי של הקו הסגול והמקטע הדרומי של הקו הירוק הכוללים בין השאר שטחים בתל אביב, רמת גן, גבעתיים, קריית אונו, גבעת שמואל, חולון וראשון לציון.

על פי רשימת החלקות המפורסמות בהודעה, מדובר בהפקעות של שטחים נרחבים מאזור ארלוזורוב בתל אביב לכיוון יהוד דרך שטחים רבים ברמת גן, באזור תל השומר ובשטחים שבין תל השומר לרמת אפעל לטובת הקו הסגול. לצד הפקעות אלה יתבצעו הפקעות נוספות מאזור החוף בתל אביב לכיוון חולון, בת ים וראשון לציון לטובת הקו הירוק.

לקריאה נוספת:
מנכ"ל הרכבת הקלה: ראשי הערים תוקעים לנו מקלות בגלגלים
עסקת חייהם? איפה נקנתה דירת 2 חדרים ב-240 אלף שקל
מהבוקר: כ-2,000 מפקחי בנייה פותחים בעיצומים

לקראת המהלך הנרחב, שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין משיבה על השאלות המרכזיות:

קיבלתי מכתב רשמי שעומדים להפקיע לי את הנכס, מה לעשות?

הדבר הראשון שעליך לעשות הוא לשכור אנשי מקצוע שיגנו על האינטרסים שלך ושיבדקו מה הפיצוי שמגיע לך.

האם אני יכול לערער על עצם ההפקעה?

בשלב הזה נראה שהסיכוי קלוש. השלב שבו ניתן להתנגד הוא הליך התכנון שבו התוכנית אושרה וניתן היה להתנגד לה או להשיג עליה. ברגע שהתוכנית קיבלה תוקף, למדינה יש זכות לממש אותה למעט מקרים חריגים שבהם יש התנהלות לא תקינה או שגויה. באופן מהותי למדינה יש זכות להפקיע קרקע מאדם גם בניגוד לרצונו ובלבד שיקבל פיצוי הולם.

איך קובעים מהו פיצוי הולם?

הפיצוי כולל תחשיב של כמה רכיבים: פיצוי על קרקע מופקעת; על מחוברים - דהיינו מבנים שקיימים על השטח; על פגיעה בעסק, למשל חנות או מסעדה קיימות שצריך להעתיק אותן למקום אחר; וכן פגיעה ביתרת הקרקע שנשארת בידיך ולא מופקעת (במידה ואכן יש פגיעה כזו). הערכת שווי הקרקע מושפעת ממיקומה ומהייעוד שלה (מגורים/מסחר/שטח חקלאי).

מפת הרכבת הקלה בגוש דן ב-2024 (יח"צ , נת"ע)
תוואי קווי הרכבת הקלה המתוכננים

איך זה מתבצע בפועל?

חברת נת"ע מעסיקה שמאים אשר עורכים חוות דעת שקובעת מה גובה הפיצוי שיוצע לך. הדיון על גובה הפיצוי אפשרי או במשא ומתן ישיר מול נת"ע והמומחים מטעמם, או באמצעות הגשת תביעת פיצויים.

מה היתרונות והחסרונות של כל תהליך?

אני ממליצה לנהל משא ומתן ישיר. מדובר בתהליך קצר יותר, נחסך דיון משפטי ולכן עלויות הייצוג המשפטי נמוכות יותר. לכן ככל שניתן להגיע בהסכמה לפיצוי ראוי זו הדרך המומלצת. למעשה אני ממליצה על דרך של הגשת תביעה רק כאשר לא מצליחים להגיע להבנה במשא ומתן ישיר.

בחרתי לנהל משא ומתן, איך אני יכול לדעת שאני מקבל את מה שמגיע לי?

ההצעה הראשונית מן הסתם תהיה נמוכה, אבל אחרי ניהול משא ומתן באמצעות אנשי מקצוע אפשר לסכם ברוב המקרים על פיצוי ראוי המבוסס על סכום שנקבע על ידי מומחים מטעמך. בכל מקרה לא מומלץ לקבל את ההצעה הראשונה וכמובן שלא להסתמך על השומה שנערכת על ידי נת"ע, אשר באופן טבעי מעוניינת לשלם את הפיצוי הנמוך ביותר.

אנחנו קבוצה של בעלי דירות או עסקים שעומדים בפני הפקעה. האם נכון להתאסף ולנהל משא ומתן משותף?

התשובה היא כן. בדרך כלל להתארגנות של קבוצה יש יתרון - יש לה יותר כוח מול הרשויות ויש פחות חשדנות ויותר שקיפות בין שכנים. למעשה כולם פועלים על פי אותם עקרונות ולא חוששים שאחד יגרום נזק לשני וזה מאוד מייעל את ההתדיינות מול הרשויות. אני תמיד ממליצה להתאחד במידה והדבר אפשרי.

איזה פיצוי אקבל על פגיעה בעסק, מוניטין ולקוחות של שנים?

יש צורך לדרוש פיצוי על העסק ולבדוק מה בדיוק הנזק שנגרם. אם מדובר בעסק שצריך לסגור אותו זוהי פגיעה בהכנסה לצמיתות, אם מדובר בצורך להעביר למקום אחר אז נגרם נזק כתוצאה מההעברה. מאוד חשוב לתאם עם הרשויות המפקיעות את לוח הזמנים כי אולי ייקח עוד זמן עד שיצטרכו את הקרקע בפועל ובינתיים העסק יכול להמשיך לפעול.

האם הפיצוי הוא רק ממוני או שאפשר לקבל דיור חלופי?

ברמה העקרונית זאת אופציה קיימת אבל בפרקטיקה, ובטח כשמדובר בערים כה מבוקשות, הסיכוי לכך קלוש. לכאורה המדינה יכולה לתת קרקע אחרת ועבודות שוות ערך אבל הסיכוי שזה יקרה הוא קלוש.

האם אוכל למכור דירה שעתידה להיות מופקעת?

האחריות לבדיקת המצב התכנוני היא של הקונה והוא לא יכול להתנער מאחריות. אבל יחד עם זאת המוכר מחויב ליידע את הקונה אחרת זו פגיעה בעקרון תום הלב.

אם אני רוכש/ת פוטנציאלי/ת של דירה באזור התוואי? איך אדע שהיא לא עומדת להיות מופקעת?

רוכשי דירות באזור חייבים להיזהר. צריך לבדוק מול נת"ע אם הנכס שמדובר בו מיועד להפקעה ולקבל תשובות ברורות מרשויות התכנון מה צפוי להיות בנכס הבא. יש לזכור שלא רק מה שמפקיעים נפגע אלא גם נכסים שצמודים לתוואי.

נחמה בוגין (עמית ישראלי)
נחמה בוגין (צילום: עמית ישראלי)

אם דירתי רק צמודה לתוואי, האם אוכל לקבל פיצוי?

ניתן לקבל פיצוי על ירידת ערך לפי סעיף 197, כאשר אפשר לתבוע במשך 3 שנים מאישור התוכנית.

האם משלמים מס על פיצויי ההפקעה?

התשובה היא כן. אמנם יש הקלה בחוק וכאשר מדובר בפיצויי הפקעה ומשלמים רק מחצית מהמס המלא.

ממה צריך להיזהר?

מאוד חשוב להיות ערניים וכבר מעכשיו לגייס אנשי מקצוע, לבדוק את העובדות, לראות אם יש פעולות כלשהן שאפשר לעשות כדי למזער את הפגיעה בנכס. הכי חשוב להיות ערני ולפעול, לא לשבת בחיבוק ידיים ולחכות שזה יגיע אליך.