עומדים לרכוש דירה? כך תימנעו מטרטורים עד לקבלת המשכנתא

(בווידאו: העורכת הכלכלית של וואלה! NEWS, הילה ציאון מספקת טיפים לרכישת קרקע חקלאית לבנייה)

חוסר ידע בתחום המשכנתאות עלול לעלות לכם יותר ולגזול ממכם יותר זמן מאשר כל מוצר אחר שתבקשו לקנות. זה נכון לא רק בנושא בחירת המסלולים והריביות אלא גם בנושאים בירוקרטיים וברישומים אותם מחייב הבנק לבצע כחלק מקבלת המשכנתא. טיפול לא נכון בנושאים אלה עלול לתקוע את העסקה או לייקר אותה עבורכם לחינם.

מרבית רוכשי הדירות ניגשים לבנק לקבל אישור עקרוני למשכנתא לפני החוזה. זה תהליך מומלץ אך אינו מספק, מכיוון שהבנקים למשכנתאות מתנים את האישור העקרוני להענקת הלוואת המשכנתא בקבלת "בטחונות לשביעות רצונם".

אספנו עבורכם כמה בעיות פרוצדורליות בהן אתם עלולים להיתקל בזמן תהליך קבלת המשכנתא. התנהלות נכונה ובדיקת הדברים ביסודיות טרם חתימת החוזה המחייב, תחסוך לכם לא רק הרבה כאבי ראש והתרוצצויות אלא גם כסף.

לקריאה נוספת:
2018 במתח: אלה אזורי התעסוקה והמסחר הבאים של ישראל
בכמה נמכרה דירת 4 חדרים בבית הכרם עם נוף ליער ירושלים?
האוצר: ירידה של 9% במכירת דירות באוקטובר

גם אם אתם מעוניינים לקחת את המשכנתא בסניף בו אתם מנהלים את חשבון הבנק במשך שנים והפקידה מכירה אתכם ואת החשבון שלכם בעל פה, עדיין תאלצו להציג לבנק רשימת מסמכים ארוכה לצורך אישור ההלוואה. המסמכים הללו כוללים צילומי תעודות זהות, דפי חשבון הבנק של שלושת החודשים האחרונים ושלושה תלושי משכורת אחרונים אם אתם שכירים או לחילופין דוחות שומה שנתיים ואישור רואה חשבון להכנסה שלכם מאז השומה האחרונה אם אתם עצמאים (שימו לב, לכל בנק נוסח משלו עבור רואה החשבון).

בנוסף, הבנק יבקש לברר את יתרות ההלוואות שלקחתם מכל המקורות השונים. אם כבר לקחתם משכנתא, תצטרכו להמציא גם את יתרת המשכנתא ודוח התנהלות לשנתיים הקודמות לבקשת המשכנתא החדשה. התנהלות לא תקינה בהחזרת הלוואת משכנתא בעבר או בחשבון הבנק והערות שליליות במאגרי האשראי שלכם, עלולות לגרום לבנק לסרב לתת לכם משכנתא. במקרים מהסוג הזה, עדיף לפנות לפני הבקשה למשכנתא למומחה פרטי, כדי שינתח את הסיכויים שלכם, ילווה אתכם ויגיש את הבקשה בבנק המתאים או יסייע לכם לשכנע את הפקיד בבנק בצדקתכם.

תהליך האישור העקרוני הוא בעצם הסכמתו של הבנק להעניק לנו הלוואה על מנת שנוכל לרכוש את הנכס. תהליך אישור עקרוני לוקח מספר ימים. מומלץ להתחיל אותו בטלפון למוקדי הבנקים אשר בהתאם לנתונים והמסמכים שתציגו, יבדקו אם ניתן לאשר בכלל את הבקשה שלכם. בכל מקרה לא מומלץ להסתמך על האישור הטלפוני בלבד, אך הוא ייתן לכם כיוון האם אתם עומדים בתנאי הסף למשכנתא המבוקשת.

בנק ישראל קובע הגדרות ליחס ההחזר המותר מההכנסה. שימו לב - הלוואה עם החזרים גבוהים יכולה להקטין משמעותית את יכולת ההחזר שלכם למשכנתא. חישוב ההכנסות מבוצע בדרך כלל על פי הנטו המופקד לחשבון, וברוב המקרים לא יאשרו לכם החזר העולה על 40% מההכנסה הפנויה.

בכדי למנוע את עוגמת הנפש ואת מסעות חיפוש דירת חלומותיכם שאינה באמת מושגת (לפחות כרגע), מומלץ שתפנו לבנק או תתייעצו עם מומחה פרטי בכדי להבין מה גבולות המחיר שאתם יכולים להרשות לעצמכם. פנייה לבנק לאחר שיש לכם דירה מסוימת, עלולה להוביל אתכם לביצוע צעדים שאינם כלכליים על מנת לעמוד ביעד רכישת הדירה שכבר לטשתם עליה עין. אל תכניסו את עצמכם לבור שלא תוכלו לצאת ממנו.

בישראל קיימים נכסים רבים, שרישומם אינו מלא, לדוגמה נכס בבית משותף ללא חלוקה של מקרקעין לחלקות (ללא פרצליצה), או נכס שהרישום שלו מתבצע ברישומי הטאבו הירדני ואפילו נכסים סטנדרטיים שמשום מה טרם נרשמו על שם המוכרים - הדוגמאות לכך רבות. אם הרישומים לגבי הנכס שאתם רוצים לקנות אינם מלאים וסדירים, אל תחתמו על חוזה לפני שוידאתם שהבנק בחן את הנכס ואישר אותו. לחלופין, התעקשו על סעיף בחוזה, לפיו אם לא ניתן יהיה לקבל משכנתא בשל בעיות בנכס, תוכלו לבטל את העסקה ללא קנסות.

הבנק יאשר לכם את המשכנתא ביחס לשווי הנכס. על פי הנחיות בנק ישראל, השווי נקבע (בעסקאות יד שניה) על פי הסכום הנמוך מבין ההסכום בחוזה או הערכת שווי של שמאי. כך שגם אם רכשתם נכס ב-2 מיליון שקל, אם השמאי יקבע את השווי על 1.8 מיליון שקל אתם תקבלו את המשכנתא לפי 1.8 מיליון שקל. הפחתות השמאי יכולות לנבוע לדוגמא מחריגות בנייה בנכס או שאכן שילמתם מחיר גבוה מהמקובל בשוק. כדי להימנע מכך, מומלץ מאוד, בפרט ללקוחות בעלי הון עצמי מוגבל, לבצע שמאות מוקדמת לפני חוזה. העלות אמנם יקרה יותר, אבל זה ימנע מכם מצב של כניסה לעסקה שאינכם יכולים לעמוד בה.

כחלק מהליך הבטחונות, ידרוש הבנק שהמוכר יחתום על התחייבות להשבת כספים במקרה בו העסקה תבוטל, וכן על התחייבותו לדאוג לכך שהנכס יירשם בבוא העת על שמכם, במקביל לרישום המשכנתא לטובת הבנק. רבים מעורכי הדין דואגים ללקוחותיהם, ומשנים את נוסחי ההתחייבויות. לפעמים הבנקים מאשרים את השינויים, אך לפעמים גם לא. לכן מומלץ לוודא לפני החוזה האם לעו"ד יש הסתייגויות מניסוח ההתחייבות של הבנק, ולאשר זאת מראש. לחלופין ניתן להתנות בחוזה שהמוכר יחתום על הנוסח המקובל בבנק.

אם אתם רוכשים דירה ראשונה, יתכן ואתם זכאים להלוואת מדינה בריבית מועדפת. קבלת ההלוואה מותנה בהפקת תעודת זכאות. מומלץ להפיק את התעודה בבנק שהוא אתם לוקחים את המשכנתא, אחרת תשרפו זמן בהעברת תעודה מבנק לבנק, תהליך שיכול לקחת ימים רבים.

הפקת התעודה הינה בירוקרטיה מתישה בפני עצמה, וחשוב להיות מוכנים אליה. תדרשו להציג מסמכים שכנראה מסתתרים איפשהו באחת המגירות השוממות בבית, או להנפיק אותם בפעם הראשונה. בין המסמכים הנחוצים לקבלת הלוואת הזכאות: תעודה מזהה עם ספח הילדים, תעודת נישואין מקורית, פרטי זהות של אחים ואחיות ואישור מקורי על מספר חודשי השירות הצבאי. אם אתם משרתים במילואים באופן פעיל (לפחות עשרה ימים ב-6 שנים אחרונות) אז גם אישור על שירות המילואים (מה שיגדיל את כספי הזכאות שתקבלו).

גם ברכישה מקבלן שאמורה להיות בטוחה יחסית מבחינת משכנתאות יתכנו הפתעות בירוקרטיות. במקרה ולפרויקט אין ליווי סגור בשוברים (כלומר אין ערבויות), מומלץ לוודא מראש איזה בנק למשכנתאות אישר לפרויקט קבלת משכנתאות. גם במקרים של ליווי מלא, עדיין בשל שינויים שהקבלנים מכניסים להתחייבות הבנק, ייתכנו קשיים. אם תוכלו, וודאו שיש רוכשים שקיבלו משכנתא בפרויקט ומאילו בנקים, כך תוכל לקצר הליכים ולהקל את תהליך קבלת המשכנתא שלכם.

סביר להניח שהמשכנתא תהיה העסקה הגדולה עבור מרבית הזוגות הצעירים והמשפחות בתחילת דרכן. זו גם עסקה מורכבת מול גוף חזק ועם מושגים שעלולים להיות קשים להבנה ועיכול למי שאינו מתמצא בתחום. עדיף ללמוד ולהתכונן באופן יסודי לפני שמתחילים את ההליך, או לחילופין לשכור את שירותיו של יועץ משכנתאות מקצועי עליו תאספו המלצות ממכרים. שתי האופציות עדיפות כדי שתוכלו לחסוך כסף ולא ליפול בבורות הבירוקרטיה ולבזבז זמן יקר.

הכותב הוא יועץ משכנתא רשום וחבר בהנהלת התאחדות יועצי המשכנתאות