פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      האוצר: ירידה של 9% במכירת דירות באוקטובר

      בחודש זה נרכשו 6,200 דירות, מתוכן כ-500 יחידות דיור במסגרת תוכנית מחיר למשתכן. ירידה של 6% בקניית דירות חדשות. אז איפה בכל זאת ממשיכים לקנות נכסים?

      האוצר: ירידה של 9% במכירת דירות באוקטובר

      (בווידאו: תנופת הבנייה שתעבור העיר אילת - מוזמנים לצפות)

      בחודש אוקטובר האחרון נרכשו 6,200 דירות - ירידה של 9% בהשוואה לחודש הקודם. כך עולה מהסקירה השבועית שפרסם היום (ראשון) הכלכלן הראשי במשרד האוצר, העוסק בנדל"ן למגורים. על פי הנתונים, מתוך כלל הדירות שנרכשו, כ-500 יחידות דיור נקנו במסגרת תוכנית מחיר למשתכן.

      באוצר מציינים כי באוקטובר חל חג הסוכות, וכי בהשוואה לרמת השפל שנרשמה באוקטובר אשתקד, בו חלו כל חגי תשרי, נרשם גידול של 25% במספר העסקאות. במצטבר, נרכשו בחודשים ספטמבר-אוקטובר השנה 12,100 דירות ב"מחירי שוק" (כלומר לא במסגרת מחיר למשתכן) - נתון המציג ירידה של 13% לעומת ספטמבר-אוקטובר אשתקד.
      שיעור ירידה זה דומה לקצב הירידה שנרשם ב-8 החודשים הראשונים של השנה בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

      סך הדירות החדשות שנרכשו באוקטובר עמד על 1,900 יחידות, מהן 1,400 דירות "במחירי שוק". בהשוואה לחודש הקודם (ספטמבר) זוהי ירידה של 6%; ובהשוואה לאוקטובר אשתקד זהו גידול של 24%. עם זאת, מדגישים שוב באוצר, באוקטובר אשתקד נרשמה אחת הרמות הנמוכות במכירת דירות חדשות לפחות מאז תחילת העשור הקודם.

      פילוח גיאוגרפי מלמד כי את הגידול במכירת דירות חדשות שלא במסגרת מחיר למשתכן הובילו אזור תל אביב, עם זינוק של 72% בהשוואה לאוקטובר אשתקד; ואזור ירושלים עם גידול של 50%. מנגד, באזור באר שבע, גם בהשוואה לרמת השפל שנרשמה באוקטובר אשתקד, הוסיף לרדת מספר הדירות החדשות שנרכשו באוקטובר השנה.

      בהקשר זה מציינים כלכלני האוצר כי עדות נוספת לביקוש הנמוך לדירות חדשות באזור באר שבע ניתן למצוא בעובדה, לפיה מספר הדירות שעמדו להגרלה במסגרת "ההגרלה השנייה" של מחיר למשתכן בבירת הנגב עצמה היה גבוה ממספר הנרשמים בעיר זו.

      שדרות רגר באר שבע (ראובן קסטרו)
      הזוגות הצעירים מתעניינים. שדרות רגר בבאר שבע (צילום: ראובן קסטרו)

      רכישות המשקיעים הוסיפו לרדת בשיעור חד

      תזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים ממכירת דירות חדשות עמד בחודש אוקטובר על סך של 3 מיליארד שקל - צניחה של 14% בהשוואה לחודש הקודם. באוצר מסבירים כי בהשוואה לרמת השפל שנרשמה באוקטובר אשתקד, עלה תזרים המזומנים ב-33% - נתון גבוה מהעלייה הכמותית במכירת דירות חדשות, זאת בין היתר על רקע גידול במכירות הקבלנים בתל אביב ופרויקט חדש שהחל שיווקו ברמת השרון
      .
      רכישות המשקיעים הוסיפו לרדת בשיעור חד באוקטובר, והסתכמו בפחות מ-1,000 דירות - ירידה של 18% בהשוואה לחודש הקודם. בכך צנח משקל המשקיעים בשוק ל-16% בלבד, ירידה של 3 נקודות אחוז בהשוואה לשנה שעברה. במונחים כמותיים אמנם נרשמה עלייה של 14% ברכישות המשקיעים בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, אולם זוהי עלייה כמותית של 100 דירות בלבד, מזה גידול של 60 דירות שנרכשו באזור תל אביב.

      מנגד, באזור המרכז הוסיפו לרדת בשיעור חד רכישות המשקיעים (ירידה של 33% בהשוואה לאוקטובר אשתקד); ואלו הסתכמו בכ-70 דירות בלבד - הרמה הנמוכה ביותר שנרשמה באזור זה לפחות מאז תחילת העשור הקודם. מכירות המשקיעים בחודש אוקטובר ירדו בשיעור של 17% לעומת החודש הקודם - נכון גבוה משיעור הירידה בסך מכירות דירות יד שנייה (ירידה של 10% לעומת ספטמבר).

      בהשוואה לאוקטובר אשתקד אמנם עלו מכירות המשקיעים, אולם בשיעור נמוך משמעותית מהגידול בסך מכירות דירות יד שנייה (עלייה של 28% לעומת אוקטובר אשתקד). חרף הירידה במכירות המשקיעים, הוסיף לרדת "מלאי" הדירות המוחזק בידי משקיעים, על רקע הירידה החדה ברכישות המשקיעים. קצב הירידה נותר ללא שינוי לעומת החודש הקודם.

      לאן נעלמו משפרי הדיור?

      מכירות המשקיעים בחודש אוקטובר היו מתונות יחסית למכירות משפרי הדיור - מי שבבעלותו דירה יחידה, והוא מחליט לרכוש דירה חדשה (מקבלן או יד שנייה) ומוכר את דירתו הקודמת (בין אם לפני הרכישה או לאחריה, תוך פרק הזמן שנקבע בחוק). ניתוח הממצאים מלמד כי באוקטובר התרחב הפער השלילי בין רכישות משפרי הדיור למספר הדירות שנמכרו על ידם ב-15%. כלומר, משפרי הדיור מכרו יותר דירות מאלו שהם רכשו.

      ממצא זה בולט במיוחד באזור המרכז: קרוב לשני-שלישים ממי שמכרו "דירה יחידה" בחודש אוקטובר, המוגדרים לפיכך "משפרי דיור" - טרם רכשו דירה חלופית. לשם השוואה, בינואר השנה עמד שיעור זה על שליש בלבד (אף כי שיעור זה כשלעצמו יש בו כדי לרמז על כך שישנם לא מעט רוכשי דירה "יחידה" המחזיקים בנכס לשם השקעה).

      עוד מתייחס הכלכלן הראשי באוצר להתארכות פרק הזמן בו דירה הייתה "על המדף". כלומר, פרק הזמן שחלף בין המועד בו בעלי דירות בהמתנה רכשו את דירתם החדשה לבין המועד בו מכרו את דירתם הישנה. כך, בעוד שבחודש ינואר עמד פרק זמן זה באזור המרכז על ממוצע של 7 חודשים, עלה ממוצע זה ל-8.3 חודשים באוקטובר. באוצר סבורים כי "בכך באה לידי ביטוי הציפייה של חלק מהרוכשים הפוטנציאליים לירידת מחירים".

      רכישות משפרי הדיור הסתכמו בחודש אוקטובר ב-2,100 דירות - ירידה של 16% בהשוואה לחודש הקודם, כפליים משיעור הירידה בכלל העסקאות. בכך באה לידי ביטוי העובדה, לפיה שיעור גבוה יחסית של משפרי דיור שמכרו דירה באוקטובר, טרם רכשו דירה חלופית. בפילוח גיאוגרפי, בולט אזור המרכז עם ירידה במספר הדירות שרכשו משפרי הדיור, גם בהשוואה לרמה הנמוכה שנרשמה באוקטובר אשתקד. בכך הסתכמו רכישות משפרי הדיור באזור זה ב-250 דירות בלבד - אחת הנמוכות בשנים האחרונות.

      הזוגות הצעירים מתעניינים בת"א וב"ש

      אשר לרכישות הזוגות הצעירים בחודש אוקטובר, בניכוי רכישות במסגרת מחיר למשתכן אלה הסתכמו ב-2,600 דירות. בהשוואה לחודש הקודם זוהי ירידה של 3%, ירידה מתונה ביחס לזו שנרשמה בכלל העסקאות. בהשוואה לאוקטובר אשתקד זוהי עלייה של 39% - נתון גבוה משיעור הגידול בסך העסקאות.

      "ממצאים אלו יש בהם כדי להפתיע במידה מסוימת, לאור העובדה שבמהלך חודש ספטמבר הוכרז על פתיחת הגרלה גדולה נוספת, שהפעם, בניגוד לפעמיים הקודמות, נפתחה גם בפני הזכאים הנמנים על סדרה ב' במסגרת תוכנית מחיר למשתכן", כותבים כלכלני האוצר.

      בפילוח גיאוגרפי בולט אזור המרכז, בו גדלו רכישות הזוגות הצעירים בשיעור של 36% לעומת החודש הקודם, והכפילו את רמתם בהשוואה לאוקטובר אשתקד (אם כי באוקטובר אשתקד נרשמה רמה נמוכה במיוחד של עסקאות). מבדיקה שערך אגף הכלכלן הראשי עולה כי אכן מספר זעום של זכאי סדרה ב' רכשו דירה באזור המרכז בחודש אוקטובר.

      עם זאת, נמצא כי שיעור גבוה של 63% מרוכשים אלו עונים על הקריטריונים של זכאות למחיר למשתכן. כלומר, באוצר סבורים כי "ייתכן שלפחות חלקם נמנים על סדרה א', ולפיכך לא ניתן לשלול על הסף את האפשרות לפיה עצם פתיחת ההגרלות לסדרה ב' הביאה לכך שזכאי סדרה א' הבינו כי פחתו סיכויי הזכייה שלהם לדירה במרכז הארץ, ובכך נוצר תמריץ עבור חלקם לרכוש דירה באזור זה במחירי שוק".

      ניתוח מאפייני רוכשים אלו מצביע על שיעור גבוה (25%) המתגוררים בתל אביב. כמו כן, מדובר באוכלוסייה בעלת שכר גבוה יחסית (לקבוצת גיל זו), כאשר השכר הממוצע למשק בית עומד 18 אלף שקל ברוטו לחודש. עוד נמצא כי מחצית מהדירות שרכשו היו של דירות חדשות, מרביתן ביישובים בהם אין כמות משמעותית של דירות במסגרת מחיר למשתכן, למעט ראש העין, בה קיימות מספר אינדיקציות לירידת מחירים.

      אזור נוסף בו נרשם גידול ברכישות הזוגות הצעירים הוא באר שבע, כ-7% מרכישות אלו בוצעו על ידי זכאי סדרה ב', תוך שמרביתם "הסתפקו" בדירה יד שנייה. "לא מן הנמנע כי העובדה לפיה ההנחה במונחים כספיים בפריפריה נמוכה יחסית, כמו גם היתרון ברכישת דירה שכבר קיימת או שהשלמת בנייתה קרובה, היה בהם כדי לתמרץ את רכישות הזוגות הצעירים באזור זה, בפרט אם המחיר נתפס כאטרקטיבי מבחינתם", מסכמים כותבי הדו"ח.