פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      בקרוב: הלמ"ס תפרסם מדד חדש למחירי הדיור

      בעקבות הביקורת על אי דיוקים בנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בתחום הנדל"ן, מדד דיור חדש יציג באופן טוב יותר את המצב בשוק הדיור הישראלי על יד חלוקה למחוזות. איך זה יעבוד?

      סית הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ירושלים (מערכת וואלה! NEWS , הילה ציאון)
      בית הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בירושלים (צילום: הילה ציאון)

      הביקורת הגוברת סביב נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בתחום הנדל"ן מתורגמת לפסים מעשיים. אם לא יחול שינוי משמעותי, כבר במדד הקרוב, צפויה הלמ"ס לפרסם לראשונה מדד דיור חדש שישקף חלוקה ל-7 מחוזות – לצד מדד ארצי חדש שישקלל לראשונה את מדדי המחוזות וישקפו, כך מצהירים בלמ"ס, באופן טוב יותר את המתרחש בשוק הדיור הישראלי. עד היום המדד היה ארצי בלבד.

      "בקרוב מאוד נפרסם מדד נפרד לכל אחד משבעת המחוזות בישראל: ירושלים, צפון, חיפה, מרכז, תל אביב, דרום ויהודה ושומרון. בנוסף יפורסם מדד ארצי שישקלל את מדדי האזורים. בשבוע הבא תתכנס ועדת היגוי שצפויה לאשר את המהלך וכבר במדד הבא זה יפורסם", כך אמר היום (שלישי) פרופ' דני פפרמן, הסטטיסטיקן הלאומי. פפרמן אמר את הדברים במסיבת עיתונאים מיוחדת שהתקיימה בירושלים, במסגרתה הציגו בכירי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה את אופן מדידת המחירים ופרסום הנתונים על ידה. קון התייחס גם לאופן המדידה החדש שגובש בלמ"ס ואמר כי ההבדלים במודל המדידה החדש צפויים לטייב גם הם את הנתונים.

      לקריאה נוספת:
      תמונה שווה אלף מילים: הסטארט אפ הצרפתי שיפתה אתכם לקנות נכס
      ברגע האחרון: קבוצת יונייטד שרונה השלימה את מימוש הקרקע בת"א
      טירה תשלש את שטחה: אושרה תוכנית מתאר שתוסיף 9,000 דירות

      "עד עכשיו היה לנו משתנה 'דמי' לאשכול החברתי כלכלי ועכשיו נשתמש במשתנה רציף לרמה החברתית כלכלית של כל אזור סטטיסטי. ישראל מחולקת ל-3,000 אזורים סטטיסטיים – כל אזור סטטיסטי כולל קבוצה של כ-4,000 תושבים. בתל אביב למשל יש 167 אזורים סטטיסטיים וכל אחד מהם שונה מאוד אחד מהשני. במודל החדש של המדידה נושא של חרדיות נלקח כעת בחשבון וגם נלקח בחשבון האם מדובר במגזר היהודי או במגזר הערבי. המודל החדש מנבא כיום הרבה יותר טוב את מחיר הדירה. בעבר גם היתה חלוקה לדירות על פי קבוצות של מספרי חדרים, והיום מתייחסים באופן בדיד למספר החדרים בדירה – כלומר המודל הזה מדויק הרבה יותר".

      הוא התייחס בדבריו גם לביקורת הרבה שנמתחה בתקופה האחרונה על נתוני הלמ"ס והבהיר כי "אחת הטענות שהיו נגדנו, טענה שלכאורה היא נכונה, עוסקת בעדכונים של המדדים ובעובדה כי האומדנים הראשוניים שונים מהאומדנים הסופיים. זה נכון שיש פער, אך הפער הזה נובע שלא באשמתנו משום שהנתונים פשוט לא מגיעים אלינו בזמן. לא אנחנו אוספים את הנתונים. אנחנו תלויים בקובץ שמגיע מרשות המסים. אז אנחנו אולי לא אשמים אבל עושים מאמץ להקטין את ההבדלים בין האומדנים הראשוניים והסופיים".

      מי שעוד התייחס לאופן איסוף הנתונים הוא דורון סייג, ראש תחום מקצועי בלשכת הסטטטיסטיקן שאמר כי "הנתונים של הלמ"ס מבוססים על קובץ מרשות המסים שנקרא כרמ"ן. הקובץ הזה פותח בשנת 1991 וכולל מידע על מחיר העסקה ומאפייני היישוב, שנת בנייה, סוג דירה מספר חדרים. תהליך הכנת הקובץ נעשה היום ידנית על ידי עורך דין וזה מוקלד למערכת ברשות המסים. כמובן שזה פתח לטעויות. יש מקרים שבהם הדיווח לא מלא, או שגוי ובמטרה לאתר טעויות אנחנו בודקים ומשמיטים עסקאות עם נתונים לא סבירים (למשל עסקה שדווחה בקומה שהיא מעל סך הקומות בבניין). בקרוב הכל אמור לעבור להיות מקוון וזה אמור להקטין את טווח הטעויות ותהיה בהחלט השבחה של בסיס הנתונים".

      סייג הדגיש כי ישנן עסקאות שלא נלקחות בחשבון מסיבות שונות. "מה לא מדווח? עסקאות בקיבוצים והפקעות, בנייה עצמית ועסקאות של קבוצות רכישה, עסקאות ללא שווי שוק כמו דירות בירושה וחלק ניכר מהעסקאות המבוצעות במגזר הערבי – שם קורה הרבה פעמים שישנן העברות בעלות באמצעות עורך דין – והמידע לא מגיע לרשות המסים וללמ"ס. מינואר 2017 רוכשי דירות צריכים לדווח עד 40 יום לרשויות המס על העסקאות (במקום 50 יום עד היום) וזה אמור להשפיע לטובה על העיכובים בקבלת הנתונים. המדד מתפרסם בדיליי של חודש והוא דו חודשי".

      דרום תל אביב מתחום תחנות מרכזיות בניינים (ראובן קסטרו)
      לעקוב אחרי מחירי השכירות והשוכרים. תל אביב (צילום: ראובן קסטרו)

      מדד שכר הדירה: איך עוקבים אחרי השינויים בשוק השכירות?

      במסיבת העיתונאים התייחס פרופ' פפרמן בין השאר לשאלת מדדי שכר הדירה שאותם מפרסמים בלמ"ס ואמר כי "הטענה עד כה היתה שהלמ"ס לא משקף בפרסומיו את השינויים בשכר הדירה. באופן כללי ניתן לחלק את סקר שכר הדירה שאנחנו מבצעים לשלוש קבוצות של שוכרים: 1. קבוצה ראשונה של תצפיות היא של שוכרים שנמצאים תחת חוזה בתוקף ומשלמים שכר דירה קבוע. 2. קבוצה שנייה של מחדשי חוזה שכירות – הם מאופיינים בעליות מתונות יחסית בדמי השכירות. 3. הקבוצה השלישית – השוכרים החדשים. הם מהווים את הקבוצה הקטנה ביותר אבל הקבוצה שהכי קשה לנו להגיע אליה. הנתונים לגביהם קיימים בלמ"ס החל מנובמבר 2016 וכיסוי המקרים בסקר מגיע בין 20-30 אחוז בלבד. הקבוצה הזו מאופיינת בעליות גבוהות יחסית. אנחנו לא מצליחים להגיע לרוב המקרים האלה", אמר.

      פפרמן ציין שעל מנת להגיע לאותה קבוצת שוכרים יש בפני הלמ"ס שתי אפשרויות: "האפשרות העדיפה, האופטימלית, היתה לשלוח סוקר לאותן דירות כל פעם בכדי לראיין את הדייר החדש ולקבל ממנו מידע, כמה הוא משלם, כי אנחנו כבר יודעים כמה הדייר הקודם שילם ואז נוכל לעקוב אחרי השינויים בשכר הדירה. זה מחייב סקר ותקציבים ולצערי אנחנו מנסים כבר יותר משנה בנושא הזה אבל נכון לרגע אין התקדמות. אופציה אחרת. היא במקום להישאר על דירה ספציפית ולעקוב אחרי דיירים משתנים, אפשר לעקוב אחרי הדייר עצמו שעבר דירה. כמובן שבמצב כזה חייבים לנכות את ההבדלים בדירות, משום שייתכן שהוא התגורר בדירת 3 חדרים למשל ואז עבר לדירת 4 חדרים וזה השפיע על החוזה".