פרויקטים של התחדשות עירונית נושאים בחובם, כמו כל פרויקט בנייה, סכנות בטיחותיות. אך צריך לזכור שהם גם גורמים למטרדים קשים לדיירים שעלולים להימשך מספר שנים - למשל אם פרויקט נתקע באמצע בגלל קבלן שלא הצליח לעמוד בהתחייבויות שלו, עד שימצא קבלן חלופי עשויות לעבור 3-5 שנים. קשה להעריך את הפגיעה הקשה באיכות החיים של הדיירים בבניין שעובר פרויקט של תמ"א 38; אולם סביר להניח שהדיירים מוכנים "לבלוע את הצפרדע" משום שדירתם תושבח בתום התהליך.
אבל מה עם השכנים? בניגוד לדיירי הבניין שעובר חיזוק ושדרוג, אין הדבר כך כאשר מדובר בדיירים המתגוררים בבניינים הסמוכים. הם לא יהנו מהשבחה בסוף התהליך, אבל סובלים בעת ביצוע עבודות הבנייה מרעש, לכלוך, חומרי בנייה מפוזרים, היעדר חניה (חניות הרחוב מאוכלסות השכם והערב על ידי משאיות ורכבים של העוסקים בבנייה) - שלא לדבר על סכנות נוספות האורבות לילדים ולמבוגרים כאחד בקרבת הבניין המתחדש. רק לאחרונה פורסם כי בתל אביב נפער בולען בחצר בניין סמוך לאתר תמ"א 38.
גרים ליד פרויקט תמ"א וסובלים? החוק מנסה לסייע
על פי חוק המקרקעין, בעלות וזכויות אחרות במקרקעין - אין בהן כשלעצמן כדי להצדיק עשיית דבר הגורם נזק או אי נוחות לאחר. שילוב הוראה זו עם פקודת הנזיקין, יכול לבסס עוולה נזיקית של "מטרד". בנסיבות מתאימות ניתן אף לקבל מבית המשפט צו מניעה נגד המטרד. מטרדים של רעש, אבק ולכלוך יכולים להגיע בנסיבות מתאימות עד כדי עוולה של "מטרד ליחיד", ובמקרים חמורים במיוחד גם עד כדי עוולה של "מטרד לציבור".
עוולת "מטרד ליחיד", לפי פקודת הנזיקין, נגרמת כשאדם מתנהג בעצמו; או מנהל את עסקו; או משתמש במקרקעין התפוסים בידו - באופן שיש בו הפרעה של ממש לשימוש סביר במקרקעין של אדם אחר, או להנאה סבירה מהם בהתחשב במקומם וטיבם. תנאי לפיצוי הדיירים במקרה כזה, הוא שנגרם להם נזק, כדוגמת ירידה בערך המקרקעין או פגיעה מוחשית ביציבות הבניין והקרקע - יש לכך תקדימים במשפט הישראלי.
"מטרד לציבור" היא עוולה מורכבת עוד יותר וקשה ליישום. יסודותיה הם "מעשה שאינו כדין" או "מחדל מחובה משפטית", כשאותו מעשה או מחדל "מסכן את החיים, הבטיחות, הבריאות, הרכוש או הנוחות של הציבור"; או שהוא "מכשול לציבור להשתמש בזכות מזכויות הכלל". במקרים אלה ניתן לעשות שימוש הולם בעוולה זו כעילת תביעה לזכות הדיירים בבניין הסמוך לבניין העובר התחדשות עירונית, תוך גרימת מטרדים לשכניו.
לא ירחק היום שהמודעות הציבורית תגדל, כך שיותר ויותר דיירים באזורים המתחדשים ידעו לעמוד על זכויותיהם על ידי נקיטת הליכים, במטרה למתן או למזער את המטרדים הנגרמים להם כתוצאה מביצוע עבודות בנייה בבניין הסמוך למגוריהם. צריך לזכור שהדין מאפשר להגיש תביעות מתאימות נגד היזמים, הקבלנים מבצעי העבודות, ואולי אף נגד הדיירים שבבניין העובר עבודות חידוש בהיותם, לכאורה, שותפים לעוולה.
הכותבים הם שותפים במשרד עורכי הדין שיפמן, ספיר שטורם ושות', המתמחה בדיני מקרקעין, התחדשות עירונית ומשפט מסחרי