פרויקט של התחדשות עירונית הוא פרוייקט מסובך, הדורש השקעה של שעות, התמודדות עם רגולציה ועוד. חוסר הוודאות במהלך הפרויקט הוא עצום ולכן אחד הגופים החשובים בתהליך הוא נציגות בעלי הזכויות של הבניין שעתיד לעבור פרויקט של תמ"א 38. למרות חשיבותו הרבה, הוא לא זוכה לחשיפה הולמת - אף שמדובר בתפקיד כפוי טובה, קשה ומתיש.
לא מופרז לומר כי בלי נציגות חזקה, דומיננטית ופעלתנית, קשה עד בלתי אפשרי לקדם פרויקט של התחדשות עירונית. נציגות המעורבת בתהליך מתחילתו, בבחירת עורכי הדין והיזם, במשא ומתן המסחרי והמשפטי, נציגות שדוחפת ומעודדת את יתר בעלי הזכויות לחתימה על מסמכי ההתקשרות מול היזם, מעלה את הסיכויים להשלמתו של פרויקט כזה.
תפקידיה של הנציגות רבים ומגוונים ונעים מבחירת עורכי הדין והיזם שילוו את הפרוייקט לניהול משא ומתן מול היזם - בעיקר בהיבטים המסחריים, לסיוע בקבלת החלטות בקשר למתן אורכות ליזם למילוי התחייבויותיו בהתאם לתנאים שונים שבהסכם; ניהול הליכים משפטיים כנגד דיירים סרבנים, מעורבות בתכניות ההגשה, בחינת שינויים, פערים וסטיות בין התוכניות המוצעות של הדירות החדשות לבין תכניות ההגשה ובשלב מאוחר יותר בין התוכניות המוצעות לבין התוכניות המאושרות ועוד.
אינטרס משותף לדיירים וליזם
בשל תפקידה המורכב והחיוני של הנציגות בתהליך, מומלץ למנות כבר בתחילת הדרך נציגות של 3-5 דיירים מבעלי הזכויות, כשלפחות אחד מהם הוא בעל דירה שמתגורר בבניין ומכיר אותו ואת הדיירים שגרים בו. לא פעם ולא פעמיים, יש חשיבות עצומה להיכרות אישית בין אלה שמקדמים את התהליך, לבין בעלי זכויות מנומנמים או סתם אדישים.
כדי להסמיך את חברי הנציגות וליצור ישות משפטית שנקראת "נציגות בעלי זכויות", יש לקבל החלטה על ידי רוב בעלי הדירות בבית המשותף, ולחתום על יפוי כח ספציפי על ידי כל אחד מבעלי הזכויות. יפוי הכוח מסמיך, הלכה למעשה, את חברי הנציגות לשמש כנציגים של בעלי הזכויות, ולעשות בשמם ובמקומם את כל הפעולות המפורטות ביפוי הכח ובהסכם התמ"א, על מנת לאפשר את מימוש הפרויקט שעומד לצאת לדרך.
קיומה של נציגות חזקה הוא גם האינטרס של היזם בפרויקט. מטבע הדברים היזם מתקשה (ולא תמיד יכול) לתקשר עם כל הדיירים והנציגות משמשת עבורו "צינור" תקשורת וכלי לקבלת החלטות משותפות הדרושות לקידום הפרויקט.
אחד הנושאים המטרידים את חברי הנציגות, ובצדק, הוא נושא האחריות האישית שלהם בתהליך. כאשר הם נוטלים החלטות בשם אדם אחר, ובמיוחד כאשר הם חותמים על מסמכים בשמו של אדם אחר, לעתים אף אדם שאיננו מוכר להם כלל. ייתכן בהחלט כי ביום מן הימים יבוא אותו אדם ויתכחש לחתימתו, והוא עלול אף לבוא בטענה כלפי הנציגות ש"חייבה" אותו לבצע פעולה כלשהי או להימנע מפעולה כלשהי מתוקף החתימה בשמו.
הפתרון שבו ראוי לנקוט לבעיה זו, הוא החתמת כל בעלי הזכויות על סעיף בהסכם ההתקשרות ובייפוי הכח לנציגות, כך שלכל בעל זכויות יהיה ברור מתחילת התהליך שבחתימתו על הסכם התמ"א הוא מאשר באופן בלתי חוזר ומסמיך את הנציגות לפעול ולקבל החלטות בשמו בהתאם להוראות ההסכם, והוא נאלץ לוותר על כל טענה או תביעה כלפי הנציגות וחבריה. בהקשר זה יש להזכיר עד כמה חשוב להוסיף למצגים אלה מצד בעלי הזכויות גם הצהרה שלפיה ידוע להם שחברי הנציגות אינם בקיאים ברזי עולם הבניה, המימון והמשפט, לא עסקו בעבר בקידומו של פרויקט דומה ואין להם הכשרה מקצועית או השכלה רלבנטית בתחומים הקשורים להוצאתו לפועל של הפרויקט.
הוויתור מצד בעלי הזכויות איננו חל בדרך כלל על פעולה בזדון, מתוך כוונה תחילה לפגוע במישהו או להזיק לרכושו. ההצדקה הרעיונית לוויתור כזה מצד בעלי הזכויות הוא ההבנה שחברי הנציגות פועלים בהתנדבות, מרצונם הטוב, בלי לקבל תמורה או שכר עבור פועלם, והם משקיעים בקידום הפרויקט נשוא הסכם זה זמן ומשאבים רבים.
מוצדק, נכון וראוי לדרוש מכלל הבעלים והן מהיזם לוותר על כל טענה או תביעה כלפי הנציגות וחבריה מכל מין וסוג שהוא. ללא ויתור מפורש וגורף שכזה, חברי הנציגות המיועדים נוטלים על עצמם סיכון משמעותי, ועליהם לשקול האם אין מדובר בסיכון גדול מדי, המצדיק ויתור על התפקיד.
הכותבים הם שותפים במשרד שיפמן ספיר שטורם ושות' המתמחה בדיני מקרקעין, התחדשות עירונית ומשפט מסחרי