הסחטן, החשדן והשמרן: המתנגדים לתמ"א 38 שישלמו על כך ביוקר

לעתים נתקעת הוצאה לפועל של פרויקט תמ"א 38 בבניין בגלל דייר אחד סרבן. מי הדיירים שמסרבים לחתום על החוזה, למה הם מתנגדים ומה אפשר לעשות כדי להתמודד איתם?

(בווידאו: פרויקט תמ"א 38)

בעלי דירות רואים את תוכניות ההתחדשות העירונית במסגרת תמ"א 38 כהזדמנות נוחה לשדרג את המגורים ואף להעלות את ערך הדירה - ולפעמים להכפילו משווי ההשקעה. אבל לא כל הדיירים מוכנים תמידלהשקיע את המאמץ.

ישנם דיירים בבניין המשותף שאין להם עניין בתמורה למאמץ, הכרוך בהשקעה כספית וגם במעבר דירה זמני או בנכונות לחיים בתוך אתר בנייה במשך חודשים ארוכים. דיירים אחרים נכנסים לעימותים עם שכניהם בטענה שהצעת הקבלן אינה מספיק טובה, ועד שלא תשופר הם לא יחתמו על הסכמה להרחבה. לעתים מדובר בסחיטה פשוטה, של דייר שחתימתו נדרשת.

לקריאה נוספת:
חושבים על תמ"א 38? כך תדאגו שהתהליך יעבור בשלום
הייתם מוכנים לגור באתר בנייה תמורת 40% הנחה בשכר דירה?
בניין ישן, דירה חדשה: תראו מה קרה למחירים בתמ"א 38

עו"ד משה אלפסי המתמחה בייצוג דיירים ואנשי עסקים בפרוייקטים של תמ"א 38 נותן בהם סימנים:

"הדייר הסחטן" – מנצל את מעמדו כמכשול האחרון הניצב לפני התנעת הפרויקט לצורך השגת רווח כספי או תנאים מטיבים אחרים להם לא זוכים שאר בעלי הדירות. הדייר הסחטן מעדיף את טובתו האישית על פני אינטרס של כלל בעלי הדירות בבניין.

"המתלבט" - זהו דייר שטרם החליט ובדרך כלל הסיבה נעוצה בחוסר וודאות לגבי קיומו של הפרויקט. חוסר וודאות זה משפיע על הדייר שמתלבט אם להצטרף לפרויקט או לא.

"האגו" – זהו הדייר ש"יודע הכל" ו"מבין" יותר טוב מכל בעלי המקצוע בפרויקט ובשל כך הוא מתווכח ומתעמת עם היזם והדיירים בנוגע להסכם ולפרויקט וכופה עליהם את דעתו.

"השמרן" – דייר זה משתייך בדרך כלל לאוכלוסייה מבוגרת המתגוררת תקופה ארוכה בדירה. לאוכלוסייה זו, התמריץ הכלכלי איננו העיקר אלא היחס הסנטימנטלי שיש לו לדירה (כגון אלמנה שאינה רוצה לשנות את הדירה מכיוון שהיא מזכירה לה במצבה הנוכחי את בעלה המנוח).

"החשדן" – זהו דייר אשר חי בתחושה תמידית שלא הכל מספרים לו ומסתירים ממנו מידע.

נפש האדם אכן מורכבת, אבל המאבק כאן משפטי

התירוץ המשפטי שבו משתמשים אותם דיירים סרבנים, הוא לרוב פגיעה בקניינו.

וזה תופס?

בחקיקת חוק פינוי ובינוי הביע המחוקק את עמדתו, כי זכותו של בעל דירה בבית משותף אינה מוחלטת, וכי אינטרס של רוב בעלי הדירות בבית משותף והאינטרס הציבורי בעידוד פרויקטים של תמ"א 38, מהווים כוח רב ומספיק מול תירוץ משפטי זה.

זה נבחן בבית משפט?

בדרך כלל הדברים לא מגיעים לבית המשפט אבל במקרים שבדקתי הדיירים הסרבנים לא רק שהפסידו אלא גם חוייבו בקנסות כבדים אם ימשיכו בהתנגדותם.

דיירים רבים חשים עצמם מקופחים בהסדרים האלה לעומת דיירים אחרים. בית המשפט לא מכיר בזכותם להגן על האינטרסים הרכושיים שלהם?

ההסדר הקבוע בחוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו-2006 מטיל על הדייר הסרבן אחריות בנזיקין כלפי יתר הדיירים בגין סירובו. דייר שיפסיד בהתדיינות משפטית על סירוב תכנית עלול להסתכן בתשלום כבד. לדוגמא: בחיפה ביקשו 16 דיירים לקדם עסקת פינוי ובינוי בבניין, בהתאם לחוק פינוי ובינוי אולם נתקלו בסירובם של שני דיירים בבניין. הדייר ה-17 בבניין נעתר ונותרה דיירת אחת שהתנגדה ומנעה את ביצוע התוכנית. הדיירים הגישו נגדה תביעת פיצויים בבית המשפט המחוזי בחיפה בטענה שסירובה אינו סביר.

תמ"א 38 תמא 38 פינוי בינוי רמת אביב תל אביב ת"א התחדשות עירונית (יח"צ , יוסי זליגר)
בניין שעובר תמ"א 38 (צילום: יוסי זליגר)

הדיירת טענה שהדירה החדשה שהוצעה לה ממוקמת נמוך יותר מתחת למפלס הכביש, בהשוואה לדירתה הנוכחית ובבניין החדש שייבנה יישלל ממנה הנוף הנשקף מדירתה הנוכחית. היא גם טענה שיתר בעלי הדירות אינם מתגוררים בדירות הבניין, אלא משכירים אותן.

בית המשפט דחה את טענתה של הדיירת כי מדובר בסירוב סביר וחייב אותה לשלם פיצוי כספי בסך של 25 אלף שקל לכל אחד משכניה, ובסך הכל 400 אלף שקל. הדיירת ערערה על הפסיקה בבית המשפט העליון, שדחה את הערעור וקבע "אוי לסרבן – על הרס עצמי; ואוי לשכנים – על דרך החתחתים שעליהם לעבור – על הכסף, על הזמן, על האנרגיה – הכל בגלל דייר סרבן אחד".

במקרה אחר, ברחוב תמר בנווה מונוסון, סירבו בני זוג לחתום על הסכם פינוי-בינוי בנימוק שנציגי הדיירים עשו עיסקה גרועה עם הקבלן: הדירה שיקבלו אינה ראויה, דמי השכירות אינם משמעותיים והערבות הבנקאית המוצעת בלתי הולמת. בית המשפט דחה את טענתם וקבע כי סירוב בלתי סביר וחייבם לשלם לדיירים פיצויים בסך של 2,750,000 שקל בגין הנזק שנגרם להם.

מקרה נוסף ומפורסם יותר אירע בפרויקט פינוי-בינוי בשני בניינים המצויים ברחוב סמטת עוזיה ברמת השרון. הדייר הסרבן טען , כי הפרויקט אינו כדאי לו כלכלית וכי אמו המתגוררת בדירה, הינה אישה קשישה וחולה ולכן התעקש שתפונה מדירתה ישירות לדירה חדשה. שופט בית בית משפט השלום בהרצליה יעקב שקד דחה טענות הדייר וחייב אותו בפיצוי של מיליון שקל לדיירים האחרים והוצאות משפט בסך 120 אלף שקל.

אתה מכיר מקרים של דיירים סרבנים שניצחו את שכניהם?

לא. גם המקרים שהדברים מגיעים להכרעת בית המשפט נדירים יחסית, וברוב המקרים מצליחים המתנגדים והתומכים להגיע להסכמה ללא סיוע השופטים. לעיתים קיימות סיבות טובות וסבירות לסירוב לחתום על הסכם עם היזם (כגון אי כדאיות כלכלית, אי העמדת מגורים חלופיים לתקופת הבנייה, אי העמדת בטחונות מתאימות ונסיבות אישיות מיוחדות. יחד עם זאת, קיים מצב בו הסירוב אינו סביר ומוצדק אלא נובע מגחמה של הדייר הסרבן שמכשיל את העסקה וגורם לדיירים להוציא זמן, אנרגיה והון רב על מנת להוציא את הפרויקט לפועל. בתי המשפט הצטרפו למאבק ומוכיחים פעם אחר פעם את ניסיונם להוקיע את התופעה באמצעות הטלת קנסות כבדים על הסרבנים.

במקרים שאתה מתאר הוטלו על הסרבנים קנסות שקשה להניח שהם עמדו בהם

למיטב ידיעתי הגיעו הצדדים לאחר פסיקת בית המשפט להסדר שעל פיו הדיירים הסכימו לבנייה והקנס הופחת או בוטל.