הייתם מוכנים לגור באתר בנייה תמורת 40% הנחה בשכר דירה?

בבניינים שנכנסים לפרויקט חיזוק של תמ"א 38, בעלי הדירות מקבלים נכס חדש שערכו גבוה יותר - אבל מה לגבי השוכרים? אלה זוכים להנחה משמעותית בשכר הדירה, אבל צריכים להתמודד עם רעש, לכלוך ותקלות. האם זה שווה את זה? הצצה מבפנים

הייתם מוכנים לגור באתר בנייה תמורת 40% הנחה בשכר דירה?
עריכה: הדס נוימן

(בווידאו: הצצה לחיים של שוכרים בבנייני תמ"א 38, צילום אילוסטרציה)

האם הייתם מסכימים לגור בתוך אתר בנייה תמורת הנחה של, נניח, 10% בשכר הדירה? לא נשמע מאוד אטרקטיבי, נכון? אבל אם ההנחה הייתה מגיעה ל-50% - הייתם שוקלים את זה?

השאלה איזה מחיר שווה (או לא שווה) לשלם תמורת מגורים בתוך אתר בנייה נשמעת דמיונית, אך בפועל זוהי המציאות של בעלי דירות רבים במרכז הארץ, שנכנסים לפרויקטים של תמ"א 38 - ונאלצים להתמודד עם שאלת המגורים בדירה במהלך העבודות הממושכות לחיזוק המבנה.

אין ספק, ההדמיות בסיומו של הפרויקט יפות ומפתות, אך מה קורה מהרגע שפועלי הבניין הגיעו ועמם הפיגומים, הרעש, האבק והלכלוך? כל זה, ועוד לא אמרנו מילה על שורת התקלות שעלולות להתרחש מרגע שהבניין נכנס לעבודות מסיביות.

לקריאה נוספת:
כישלון להסכם הגג בקריית גת: המדינה פתחה בהליך משפטי נגד העירייה
אצטדיון מול הסלון: רוכשי דירות בגני תקווה עתרו נגד המועצה
המלחמה של ירושלים במבנים הנטושים: צווי הריסה ל-22 "פילים לבנים"

"חוזה השכירות חייב להיות דינמי"

"פרויקט חיזוק המבנה שלנו התחיל בספטמבר 2016, והדיירים שלהם השכרתי את הדירה בזמנו ביקשו לסיים את החוזה בגלל הפרויקט. היה לי ברור שאצטרך להיות יצירתי כדי למצוא שוכרים, כי לא כל אחד מוכן להתגורר בתוך פרויקט תמ"א 38, והיה לי גם ברור שאצטרך לבוא לקראת הדיירים העתידיים", מספר בשיחה עם וואלה! נדל"ן ז'אק סימקין, בעל דירה ברחוב שילה 6 בתל אביב. פרויקט זה, המבוצע על ידי החברה לחיזוק מבנים, כולל תוספת של שלוש דירות ודירת פנטהאוז ל-11 הדירות הקיימות בבניין.

"היצירתיות" שסימקין מתייחס אליה התבטאה בפשטות במתן הנחה בשכר הדירה. "פרסמתי מודעה בלוח דירות באינטרנט, וציינתי במפורש כבר בהתחלה שישנו פרויקט תמ"א 38 ושתהיה הנחה בשכר הדירה. לבסוף, החוזה שחתמתי עם שתי הדיירות שמצאתי כלל הורדה הדרגתית בשכר הדירה, בהתאם להתקדמות של העבודות".

הואיל והדירה של סימקין ממוקמת בקומה הרביעית והאחרונה בבניין, בשלבים הראשונים של הפרויקט לא הייתה הפרעה לחיי היומיום של הדיירים. "ההפרעה לקומות העליונות מתחילה בעיקר כשבונים על הגג, ולכן בשלבים הראשונים הצעתי הנחה של כ-25%. בהדרגה, כשהעבודות הגיעו לקומה העליונה, נתתי הנחה של כמעט 50% - וזה מצב שבו כל הצדדים מרוויחים", הוא אומר.

"נכנסתי לתהליך הזה ממצב של חוסר ניסיון, אבל היה לי חשוב לייצר ודאות מול השוכרים מהרגע הראשון", מוסיף סימקין, "כלומר, היה לי ברור שזו לא תהיה תקופת שכירות רגילה, אלא תקופה מלאת מהמורות - ושחוזה השכירות חייב להיות דינמי. בסופו של דבר, עם כל ההכנות וההבנות - אין גם תחליף לרצון הטוב ולשיתוף הפעולה בין הצדדים, כי תמ"א 38 זה פרויקט שיש בו גם הרבה דברים בלתי צפויים".

פרויקט שילה 6 (יח"צ)
תמורת איזה סכום הייתם מוכנים לגור כאן? הבניין ברחוב שילה 6 בתל אביב (צילום: יח"צ)
שילה 6 תל אביב (יח"צ)
כך צפוי להיראות הבניין החדש לאחר החיזוק והשיפוץ (הדמיה: יח"צ)

הנחה בשכר דירה? "לא כל אחד יכול לסבול את זה"

הזווית של בעל הנכס נשמעת, לכאורה, סבירה. הוא סופג הפסד מסוים בתקופת העבודות, אך עדיין מצליח לגבות שכר דירה בתקופה הבעייתית. לאחר מכן, כשערכה של הדירה עולה, הוא צפוי להחזיר את ההפסד על ידי גביית שכר דירה גבוה יותר. אך כיצד נראים הדברים מנקודת הראות של הדיירים?

"המודל נשמע מאוד-מאוד טוב, רק בתנאי אחד: שאתה לא נמצא במהלך שעות היום בבית", משיבה דניאל, אחת הדיירות ששוכרות את הדירה. "אני מגיעה הביתה לקראת הערב, ובשעות העבודה של הפועלים אני בדרך כלל לא שם. לי באופן אישי הרבה יותר מפריע הלכלוך והאבק, והעובדה שהבניין לא אסתטי, אבל בהחלט היו גם תקלות".

דניאל מפרטת: "היו בעיות עם דוד השמש וגם בעיה עם המזגנים. למזלנו, החברה שמחזקת את המבנה פעלה במהירות לתיקון התקלות, ולכן לא הרגשנו שאנחנו מופקרות. התמריץ הוא כמובן שכר הדירה שהלך וירד - ובשלבים האחרונים ההנחה כבר הגיעה לסכומים משמעותיים מאוד, אבל חשוב לדעת שלמרות התמריץ לא כל אחד יכול לסבול את זה".

עבור חלק מבעלי הנכסים, האפשרות להמשיך ולהתגורר בדירה, או לחילופין לשקוע במסע לא פשוט למציאת שוכרים, פשוט אינה אופציה. בחלק מהפרויקטים מצליחים בעלי הדירות להכניס סעיף שיאפשר להם לקבל פיצוי מהחברה המבצעת, במידה שהדירה עומדת ריקה תקופה ארוכה; אך גם במקרים האלה, נראה כי המסע לעבר ההדמיה המובטחת אינו קל.

"הפרויקט שלנו התחיל לפני כשנתיים, ובחצי השנה הראשונה המשכתי להתגורר בדירה, כיוון שלא הצלחתי למצוא שוכרים שיסכימו לגור בה", מספר ירדן גיא, בעל דירה ברחוב הירדן ברמת גן, שבו מבוצע פרויקט חיזוק מבנים המצוי כיום בשלבים מתקדמים. לדברי גיא, "הדירה שלי ממוקמת בקומה הראשונה בבניין, ובהתחלה המגורים בה היו סבירים. ההפרעה הסתכמה ברעש ולכלוך בלבד".

ואולם, ככל שהפרויקט התקדם - כך המצב החמיר. "בהמשך התחילו בעיות תשתיות קשות", הוא מתאר, "יציקת בטון שפגעה במזגנים, ואילצה אותי להתגורר במשך תקופה ארוכה בלי חימום וקירור; פיצוצים בצנרת, שגרמו להצפה בדירה; וגם בעיות נוספות שהפכו, בסופו של דבר, את הדירה ללא ראויה למגורים - בוודאי אם ישנם ילדים שמתגוררים בה". לטענתו, מהניסיון שלי - אין שום סכום ששווה את זה".

בעיות תשתיות קשות: "אין שום סכום בעולם ששווה את זה"

במקרה של גיא, החוזה מול החברה המבצעת כלל סעיף פיצוי בגובה של 4,000 שקל בחודש אם הנכס לא יושכר, וסעיף זה אכן הופעל. "נכון שבסופו של דבר הצלחתי לקבל מהחברה את הכסף, אבל אין שום סכום בעולם ששווה בשבילו לגור באתר בנייה, גם אם מישהו אומר לך שהוא מוכן לתת לך הנחה משמעותית בשכר הדירה".

לדבריו, "במהלך העבודות חוצים את הסלון בקיר גבס על מנת לחבר את התוספת של המבנה החדש עם המבנה הישן, וכך נוצר מצב שהפרויקט לא מתקיים רק מחוץ לחלון - אלא מנטרל פעמים רבות גם את החיים בבית".

החיים בתוך אתר בנייה, כך נראה, אינם מתאימים לכל אחד - אולם מבחינת שוק הדיור מיזמי תמ"א 38 מסייעים במידה רבה לצנן את המחירים. הסיבה לכך כפולה: מצד אחד, הפרויקטים הללו מגדילים את היצע הדירות במרכזי הערים; ומצד שני, הדירות מוזלות באופן יחסי - הן במונחי שכר דירה והן במונחי רכישה.

"בתל אביב, דירות הנמצאות במבנים שעוברים תמ"א 38 לרוב אינן עומדות ריקות, אך הן מושכרות בדרך כלל במחיר הנמוך ב-1,000-1,500 שקל ממחיר השוק באותו אזור", מסביר גיא לקסמן, מנהל השיווק של החברה לחיזוק מבנים בישראל. "הסיטואציה הזו יוצרת אטרקטיביות גבוהה, שמתאימה בעקר לצעירים וסטודנטים המעדיפים להתגורר באזורי הביקוש, אך התקציב שלהם אינו מאפשר זאת; ומצד שני במשך מרבית שעות היום, כשיש עבודות בבניין, הם אינם בבית. בערים שכנות, שם הביקוש מעט נמוך יותר, ישנן דירות רבות שמושכרות בהנחות גבוהות יותר".