פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      בניין ישן, דירה חדשה: תראו מה קרה למחירים בתמ"א 38

      רכישת דירה חדשה בפרויקט תמ"א 38 - במסלול של חיזוק מבנים – נחשבה שנים לעסקה פחות טובה בהשוואה לרכישת דירה חדשה מקבלן. הדימוי השלילי של בניינים ישנים שחוזקו הביא לרמות מחירים נמוכות משמעותית בפרויקטים הללו, אולם בתקופה האחרונה ניכרים סימני שינוי

      בניין ישן, דירה חדשה: תראו מה קרה למחירים בתמ"א 38

      מעט מאוד מציאות יש בתחום הנדל"ן, אם בכלל, אך אחד מפלחי השוק שנחשבו בשנים האחרונות לאטרקטיביים יחסית מבחינת המחירים היו דירות בפרויקטי תמ"א 38 - במסלול של חיזוק: דירות אלו – מסיבות כאלה ואחרות – נחשבו במרוצת השנים לזולות יותר בהשוואה לדירות בפרויקטים חדשים ולעתים עסקאות הנדל"ן בפרויקטי החיזוק היו נמוכות משמעותית, לעתים אף ב-15% בהשוואה לדירות במיזמי נדל"ן חדשים.

      לקריאה נוספת:

      יד ראשונה מארמאני: פרויקט חדש מציע פנטהאוז ב-100 מיליון שקל
      שוכרי הדירות זועמים: בעלי הנכסים כבר מעלים את שכר הדירה
      תל אביב מובילה את זינוק המחירים: איפה העלייה הגדולה ביותר?

      אלא שבדיקה שבוצעה לאחרונה בנושא מצאה כי לאחרונה הצטמצם הפער וכיום מחיריהן של הדירות הללו כמעט זהים לחלוטין למחיריהן של דירות בפרויקטים חדשים. הבדיקה מעלה עוד כי אם בוחנים את שווי העסקאות במחירי מ"ר – הרי שבמקרים מסוימים דירות התמ"א אף יקרות יותר בהשוואה למקבילותיהן בפרויקטים החדשים.

      כך למשל, דירת 4 חדרים בשטח של 95 מ"ר נמכרה השנה בפרויקט תמ"א 38 ברמת גן במחיר של 20,789 שקל למ"ר, ואלם דירת 4 חדרים בשטח 90 מ"ר בפרויקט מגורים חדש בעיר נמכרה השנה ב-20,664 שקל למ"ר. עסקה אחרת שבוצעה השנה בכפר סבא מצביעה על כך שדירת 4 חדרים בשטח 105 מ"ר שנמכרה בפרויקט תמ"א 38 בעיר, שיקפה מחיר של 19,725 שקל למ"ר – בעוד שדירת 4 חדרים חדשה מקבלן שנמכרה באזור סמוך בעיר ובשטח דומה – שיקפה מחיר של 19,738 שקל למ"ר.

      הבדיקה, שבוצעה על ידי חברת שיווק הנדל"ן קבוצת שניר בבעלות ניר שמול, בחנה עסקאות שדווחו ברשות המיסים מצאה כי הפערים הצטמצמו בשלוש השנים האחרונות באופן כמעט מוחלט. הבדיקה כללה כ-200 עסקאות שבוצעו בין החודשים ינואר – אוקטובר 2016, בהשוואה לעסקאות שבוצעו בין ינואר- אוקטובר 2013 והעסקאות כללו כאמור דירות שנמכרו בפרויקטי תמ"א 38 במסלול של חיזוק מבנים - לעומת דירות שנמכרו בפרויקטים חדשים למגורים.

      שלושה שיקולים בנדל"ן: "לוקיישן, לוקיישן, לוקיישן"

      בשיחה עם וואלה! NEWS אישרה נחמה בוגין, שמאית מקרקעין ומשפטנית, כי מדובר במגמה חדשה בשוק המגיעה לאחר שנים ארוכות שבהן דירות בפרויקטי תמ"א במסלול של חיזוק, נחשבו זולות משמעותית. "בעשור שחלף מאז התמ"א יצאה לדרך, הדירות החדשות שנבנו בפרויקטים הללו סבלנו מתדמית ירודה, בטח בהשוואה לדירות בפרויקטים חדשים. הציבור היה חשדן כלפי הפרויקטים הללו ולא האמין במוצר - וזה בא לידי ביטוי גם בפערים במחירים. זו היתה חשדנות טבעית כי פרויקטים רבים יצאו לדרך אבל הציבור לא ראה את המוצר הסופי – אך ככל שחלפו השנים, החשדנות התפוגגה והלקוחות ראו שסטנדרט הבנייה פעמים רבות גבוה מאוד – מה גם שפרויקטי תמ"א הם בעלי יתרונות רבים לעתים על פני פרויקטים חדשים".

      בוגין מציינת כי כיום המצב בשוק שונה" "אומרים שבנדל"ן ישנם שלושה שיקולים לרכישת דירה: לוקיישן, לוקיישן, לוקיישן", היא אומרת. "אז במקרה של פרויקטי תמ"א 38, מדובר בפרויקטים שנבנים במרכזי הערים, במיקומים טובים יותר – על פי רוב – בהשוואה לפרויקטים חדשים ובנוסף, אין צורך להתמודד עם המתנה לבניית תשתיות כפי שקורה בדירות חדשות בשכונות חדשות. המצב בשטח כיום הוא שמחירי דירות חדשות בפרויקטי תמ"א יישרו קו עם מחירי דירות בפרויקטים חדשים – ואנחנו בהחלט רואים את זה במחירי העסקאות".

      פערי מחירים בין דירות תמ"א 38 לדירות חדשות (עיבוד תמונה)

      עם זאת, בכל הנוגע למכירת דירה קיימת בפרויקט תמ"א 38 מציינת בוגין כי נכון להיום חוסר הוודאות הטמון בפרויקטים אלו, עדיין משחק תפקיד בתמחור הנכס. "אם אדם, מסיבותיו הוא, בוחר למכור את הנכס לפני שפרויקט התמ"א התחיל – או במהלכו – הוא לא יוכל לגלם את מלוא פוטנציאל ההשבחה במחיר. לכל אי ודאות יש משמעות כלכלית".

      ליאור בכר מנכ"ל ובעלים קבוצת בכר המתמחה בתחום ההתחדשות העירונית, מסכים אף הוא כי אחת הסיבות לשינוי המגמה היא התפוגגותם של החשדות מצד רוכשי הדירות: "בשנים האחרונות חל שינוי דרמטי באופן שבו הציבור תופס את הדירות החדשות בפרויקטי תמ"א אם לפני חמש שנים היינו צריכים להסביר ללקוחות מה הערך המוסף של דירות חדשות בפרויקטים, על פני דירות בפרויקטים חדשים באותו אזור, היום הציבור מבין היטב את היתרונות הגלומים ברכישת דירה חדשה בפרויקט תמ"א 1\38 . בעבר הלקוחות חששו, שסטנדרט הבניה נמוך, שמדובר בחיזוק המבנה בלבד בלי השקעה בתכנון וכיום הלקוחות מבינים שסטנדרט הבניה ברבים מפרויקטי תמ"א הוא גבוה – והמיקום שלהם טוב בשל העובדה שהם במרכזי הערים".

      שמול, מנכ"ל חברת שניר שערכה את הבדיקה, מציע סיבה נוספת למצב החדש – והיא מדיניות הממשלה הנוכחית. "נוכח העובדה שכיום המדינה מחזיקה ברוב הקרקעות והיא מקצה אותן למכרזי "מחיר למשתכן" - הרי שמלאי הדירות החדשות – גם בקרקע מדינה וגם בקרקעות פרטיות – הולך ומצטמצם. במצב הזה, רכישת דירה בפרויקטי תמ"א הפכה לאלטרנטיבה זמינה ואטרקטיבית יותר. אנו מעריכים כי בשנה הקרובה המגמה תמשיך ותתחזק".