פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      המחירים בתל אביב זינקו: איפה העלייה הגדולה ביותר?

      מחירי הנדל" המשיכו לעלות במהלך השנה והדבר בולט כמובן במיוחד בעיר תל אביב-יפו. סקירה מיוחדת של אתר מדלן מגלה אילו שכונות הובילו את ההתייקרות ואיפה נרשמו הכי הרבה עיסקאות

      המחירים בתל אביב זינקו: איפה העלייה הגדולה ביותר?

      משבר הדיור בישראל נמשך כבר כעשור ומשפיע על כל היישובים – אך נדמה כי המקום שמסמל אולי יותר מכל את שיאי המחירים שאליהם נסקו בשנים האחרונות נכסי הנדל"ן היא העיר תל אביב. ניתוח מיוחד של אתר מדלן בדק מה קרה בשנה החולפת לנדל"ן בעיר ללא הפסקה – אלו שכונות הובילו את עליית המחירים, מה קרה לתשואת בעלי הנכסים בדירות להשכרה ואיפה בוצע מספר העסקאות הגבוה ביותר?

      לקריאה נוספת:

      מכה לכחלון: מחירי הדירות עלו 9%; בתל אביב – זינוק של 17%
      מחקר חדש: שוק הדיור רווי - חשש ממפולת מחירים וקריסה בענף הבנייה
      16 שנים לאחר שאישרה - עיריית ראשל"צ קוברת פרויקט פינוי בינוי

      על פי הנתונים, בשנה החולפת בוצעו בעיר תל אביב-יפו כ-1,000 עסקאות לרכישת דירה חדשה ומעל לכ-2,000 עסקאות לרכישת דירה יד שנייה – ומי שהוביל את עליית המחירים בעיר היא יפו – שבה המחירים נסקו בשנה החולפת בשיעורים של בין 17%-20% עם עליות ממוצעות דרמטיות של כ-240% משנת 2007 ועד 2016.

      בשנה החולפת, השכונות המבוקשות ביותר לקניית דירת יד שנייה וזו שבהן התבצע מספר העסקאות הרב ביותר עבור פלח השוק הזה היו כפר שלם במזרח העיר וגם שכונת הצפון הישן ואזור מרכז תל אביב. האזורים שבהם נרכשו הכי הרבה דירות חדשות בעיר הן שכונת ביצרון, שרונה ונווה שרת - שבשטחן הולכים ומוקמים בימים אלה פרויקטי בנייה חדשים, או פרויקטי התחדשות עירונית.

      היכן חלה עליית מחירים חדה בשנה האחרונה (יח"צ)

      עליית מחירים

      רק לאחרונה פורסמה סקירת לשכת שמאי המקרקעין, במסגרתה נמצא כי בשנה החולפת מחירי הדיור בישראל זינקו בכ-9% בממוצע. בסקירה זו התברגה באופן צפוי למדי העיר תל אביב-יפו במקום הראשון – במסגרתה נמצא כי חלה עלייה של כ-17% במחירי הדירות בעיר. בעוד סקירת לשכת השמאים בוצעה על פי שיטת הבדיקה של השמאי הממשלתי הראשי (הבוחנת רק עסקאות שבוצעו בדירות 4 חדרים) – הרי שעל פי בדיקת אתר מדלן (הבוחן את סך העסקאות) – המחירים בתל אביב זינקו השנה "רק" בשיעור ממוצע של כ-12%.

      על פי בדיקת מדלן, השכונות בהן חלה עליית המחירים החדה ביותר מרוכזות בעיקר בשכונות הדרומיות והמזרחיות של העיר ביניהן צפון ומרכז יפו ושכונת נווה גולן. שכונת דקר הממוקמת בדרום העיר, רשמה את העלייה החדה ביותר בשיעור של כ-20% ביחס לשנה החולפת.

      כך למשל, על פי אתר מדלן, בספטמבר 2015 נמכרה בשכונה דירת 3 חדרים בשטח של 52 מ"ר בקומה 3 מתוך 4 בכ-730,000 שקלים ברחוב נחל הבשור. כשנה לאחר מכן נמכרה דירה בעלת מאפיינים זהים באותו הרחוב בכ-970,000 שקלים.

      שכונת הגוש הגדול בצפון מערב תל אביב רשמה גם היא עלייה חדה ביחס לשכונות העיר. בבחינת העסקאות שהתבצעו בשכונה בשנה האחרונה, מצאנו כי חלה עליית מחירים הנאמדת בשיעור של כ-18%. לפי נתוני אתר מדלן, בינואר 2015 נמכרה דירת 5 חדרים בשטח של 125 מ"ר בקומה שביעית מתוך שמונה ברחוב לוי אשכול בכ-3.5 מיליון שקלים – מחיר המבטא שווי של כ-28,000 שקל למ"ר. כשנה לאחר מכן, נמכרה באותו הרחוב דירת 5 חדרים בשטח זהה בכ-4.12 מיליון שקלים, מחיר המבטא שווי של כ-33,000 שקלים למ"ר.

      שכונות מובילות בהיקף עסקאות (יח"צ)

      מה הרוויחו המשקיעים?

      בשנה החולפת הציב שר האוצר משה כחלון מטרה ברורה לצמצם את פלח המשקיעים בשוק, ועל פי נתוני השוק הרשמיים משקלם הצטמצם בעקבות צעדי המיסוי שננקטו ונכון להיום הם מהווים כ-19% מהשוק. מבדיקת מדלן עולה כי נכון להיום תשואת השכירות הממוצעת לדירת 3 חדרים בתל אביב יפו עומדת על שיעור של כ-2.9% אולם בשכונות דרום ומזרח העיר התשואה גבוהה יותר. לדוגמא, בשכונת יפו ד התשואה הממוצעת לדירת 3 חדרים עומדת על כ-3.8%, בנוה גולן על כ-3.7% ובשכונת נווה עפר תשואת השכירות נאמדת בכ-3.5%.

      דרור אבידור, אנליסט באתר מדלן מציין כי "ההבדל בשיעורי התשואה נובע מהפערים הגבוהים בין מחירי הדירות בשכונות העיר. לדוגמא, בשכונת יפו ד המחיר הממוצע לדירת 3 חדרים עומד על כ- 1,050,000 שקלים כאשר מחיר השכירות הממוצע הינו כ-3,600 שקלים לחודש ומספק תשואה שנתית של 3.9%. לעומת זאת, בשכונות מבוקשות יותר בהן מחירי הדירות גבוהים יותר, התשואה תהיה נמוכה יותר. למשל, בשכונת תכנית ל בחלק הצפון מערבי של תל אביב-יפו מחיר דירת 3 חדרים בממוצע עמד על כ-2,700,000 שקלים כאשר מחיר השכירות הממוצע הינו כ-6,400 שקלים ומספק תשואה של 2.6%".