שנים לאחר שאישרה - עיריית ראשל"צ קוברת פרויקט פינוי בינוי

הסיפור הבא ממחיש במידה רבה מדוע למרות תכניות ממשלתיות, מי שבפועל מנהל את הנדל"ן בישראל – הם ראשי הערים – ומפת האינטרסים הצרה שלהם. כ-200 דיירי מתחם "החייל האלמוני", מתחם בניינים מתפוררים במרכז ראשון לציון, ממתינים שנים ארוכות למימוש פרויקט פינוי בינוי גדול במתחם – מתחם שעליו הכריז לפני כ-16 שנים משרד הבינוי והשיכון כמתחם פינוי בינוי, בשיתוף עיריית ראשון לציון.

לקריאה נוספת:

מחקר: במודיעין יותר מדי שטחים פתוחים - התושבים נפגעים
אורתם סהר נטשה אתרי בנייה – סכנה לקריסת מרפסות
מדד הנדל"ן של השמאי הממשלתי פגע בתוכניות של האוצר

התוכנית, שבה השקיעו היזמים כבר מיליוני שקלים, אמנם קודמה שנים ביוזמת העירייה, אושרה בוועדה המקומית ואף הומלצה להפקדה בוועדה המחוזית. אלא שלאחר חילופי ראש העיר בשנת 2008 שינתה העירייה את עמדתה והחליטה להתנגד לפרויקט בטענה כי מספר יחידות הדיור שהובטח בו במקור – 1,050 דירות – גבוה מדי ויטיל עומס רב מדי על התשתיות העירוניות.

הוויכוח המתמשך בין העירייה ליזמים מאז, במסגרתו הסכימה החברה להפחתה משמעותית של יחידות הדיור לכדי 730 דירות בלבד, עשוי היה להסתכם כמחלוקת מקצועית-תכנונית. לכאורה עוד מקרה שבו העירייה מבקשת לצמצם עומס על העיר – ויזמים המבקשים להגדיל את רווחיהם. אלא שברקע טוענים היזמים כי שינוי עמדת העירייה קשור להעדפה לה זוכה תכנית מתחם היקב הסמוכה, ולרצון העירייה להעניק ליזמי תכנית היקב זכויות בנייה משמעותיות – על חשבון זכויותיו של פרויקט "החייל האלמוני". במילים אחרות, היזמים טוענים כי מי שישלם את מחיר הדירות החדשות שייבנו במתחם היקב – הם דיירי הבניינים המתפוררים במתחם "החייל האלמוני", שכבר שנים רבות חשים כי הזמן קפא מלכת, וממתינים לפרויקט המיוחל.

"החייל האלמוני", מתחם בשטח 26 דונם, הממוקם בין הרחובות ז'בוטינסקי, עולי הגרדום ורחוב הרצל בסמוך לכניסה הדרומית לעיר סומן על ידי עיריית ראשון לציון בעבר כמבנים בסכנת התמוטטות חמורה במקרה של רעידת אדמה. "לאורך השנים העירייה הגבילה מאוד את השימוש שלנו במגרש במתחם הזה שנמצא בבעלותנו, עד שבשנת 2005 הגיעה פנייה מצד העירייה, בראשות מאיר ניצן דאז, לבדיקת היתכנות כלכלית לתוכנית פינוי בינוי במקום. המהלך קודם בשיתוף משרד הבינוי והשיכון ואנחנו הסכמנו לבחון את היוזמה", מספר בשיחה עם וואלה! NEWS פיני מלכה, מנכ"ל ובעלים משותף בחברת מעוז דניאל, המקדמת את הפרויקט.

מעוז דניאל כאמור נענתה להצעה ולאחר תהליך ארוך ומפורט הוגשה תכנית שכללה שורה של מטלות ציבוריות שהוטלו על היזמים. ההסכמות בין הצדדים עוגנו בהסכם משפטי, התוכנית עצמה אושרה בוועדה המקומית בתמיכת העירייה – אולם בדיון שהתקיים בוועדה המחוזית – התברר כי העירייה שינתה את עמדתה. אדריכלית העיר שהופיעה בפני הוועדה בנובמבר 2009 הבהירה כי "התוכנית כפי שהוגשה אינה תואמת את מדיניות הוועדה המקומית הנוכחית לעניין הצפיפות בעיר".

"השינוי בעמדת העירייה הגיע לאחר שבשנת 2008 התחלפו ראשי העיר. דב צור גבר על מאיר ניצן, ומאותו הרגע החליטה העירייה להתנגד. מבחינתנו מדובר בסיטואציה לא תקינה. הרי לא ייתכן שבכל פעם שמתחלף ראש עיר, כל התוכניות מתבטלות", אומר מלכה. הדיונים בין חברת מעוז דניאל לעירייה בניסיון להוציא מהקפאה את התוכנית נמשכו מספר שנים - ללא תוצאות – עד שבשנת 2012 הגישה חברת מעוז דניאל בקשה לבית המשפט לאכיפת ההסכם.

במהלך הדיונים הוגשה חוות דעת מטעם שמאי בלתי תלוי שקבע כי סף הכדאיות הכלכלית של הפרויקט עומד על 871 דירות. אלא שכאמור, המחלוקת בין הצדדים על סוגיית הצפיפות, אינה הדבר המרכזי שמטריד את היזמים – שכבר הסכימו לקדם את הפרויקט גם במספר יחידות נמוך יותר.

תכנית המתאר העירונית של ראשון לציון (תכנית 2030), שחילקה את העיר למתחמים כורכת לטענתם את זכויות הבנייה למגורים בפרויקט שלהם – עם אלו של מתחם היקב ההיסטורי, הממוקם בסמוך. "תכנית המתאר מכניסה תחת אזור אחד את מתחם "החייל האלמוני" ואת מתחם היקב – באופן שקבע כי לאזור הזה תינתן מכסה מקסימלית של 800-1,000 יחידות דיור. כלומר, כל דירה שנבנית באחד מהמתחמים – גורעת בהכרח מכמות הדירות שניתן להקים במתחם השני".

מי שרכש את מתחם היקב ההיסטורי בראשון לציון היתה קבוצת יזמים בראשות מנכ"ל בריטיש ישראל לשעבר עמיר בירם, אריאל רוטר, בעל חברת רוטר נדל"ן ובן למשפחת בעלי רשת האופנה קסטרו והיזם ארז מוסצ'ו, הפעיל בראשון לציון. שמו של מוסצ'ו נקשר לא פעם בשמו של ראש העיר הנוכחי דב צור על רקע ההיכרות האישית בין השניים ולאחרונה הודה צור כי אף נסע עמו לחו"ל.

יצויין כי בשעת רכישת מתחם היקב ההיסטורי, התב"ע במקום כללה בעיקר שימושי תעשייה ומלאכה ולא אפשרה בנייה למגורים. אלא שנכון להיום, מקדמת העירייה זכויות להקמתן של כ-620 דירות חדשות במתחם היקב. "620 דירות למתחם היקב, משמעותן גזר דין מוות לפרויקט שלנו – כי מדובר בכ-70% מכלל הזכויות למגורים באזור כולו", טוען מלכה.

עד שבית המשפט יכריע בסוגיה, בינתיים דוחים בעיריית ראשון לציון את הטענות מכל וכל וטוענים כי אמנם תכנית היקב זוכה לעדיפות, אך כי היא הוחרגה מתוכנית המתאר העירונית ולכן אין קשר מספרי בין התוכניות. "מתחם היקב הוצא מתכנית המתאר ומתכנית השימור העירונית מתוך ההבנה כי הוא יקודם בנפרד. אין עוררין על כך שפיתוח ושימור מתחם היקב הינו פרויקט בעל חשיבות עירונית עליונה, אפילו לאומית, ולכן הוא מקודם בעדיפות על פני כל תכנית אחרת ועל כן, נקבע כי יידון בנפרד בוועדה המחוזית כולל מספר הדירות וזכויות הבניה שבו".

בנוגע לפרויקט הפינוי בינוי אומרים בעירייה כי "מדובר בפרויקט פינוי בינוי נקודתי בעל חשיבות פחותה בהקשר העירוני, אולם עם השלכות לא פשוטות על המרקם העירוני, מבלי שניתן להצביע על איזו שהיא תרומה משמעותית למרכז העיר, אולי להיפך. בניגוד למתחם החייל האלמוני, תכנית היקב מייצרת הרבה תועלות לעיר".

בעירייה ציינו עוד כי "לאחר החלטת הוועדה המחוזית ניסתה העירייה לסכם עם היזם פרוגרמה ריאלית. לאחר ניתוח תכנוני-אורבני ולאחר בחינת כל האילוצים במתחם, הנחתה העירייה לקדם תכנית ל-650 יחידות דיור. במשך תקופה ארוכה היזם לא היה מוכן להכין תכנית על פי הנחיית העירייה והתעקש להגדיל את כמות הדירות. כמו כן, על אף חלוף שנים רבות מהיום שהוועדה המחוזית דחתה את התכנית של מעוז דניאל, היא לא הגישה לוועדה המקומית כל תכנית אחרת לדיון בתמיכה של בעלי המקרקעין".

ממעוז דניאל נמסר כי "טענות העירייה בנוגע לעומס על התשתיות באזור אינן מתיישבות עם העובדה שהיא מאפשרת זכויות בנייה מפליגות לתוכנית היקב. לא זכור לי עוד מקרה שבאופן כזה ציני מהתלים באנשים. אנו ממתינים להחלטת בית המשפט".