פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      מדד הנדל"ן של השמאי הממשלתי פגע בתוכניות של האוצר

      מבין כל מדדי הנדל"ן השיטה שפיתח השמאי הממשלתי היא מאלו שכוללת כמעט את כל המרכיבים שיכולים להוציא שר אוצר שהבטיח להוריד את מחירי הדירות מדעתו. דעה

      שר האוצר משה כחלון, וועדת הכספים. הכנסת, 31 באוקטובר 2016 (מערכת וואלה! NEWS , דוברות הכנסת)
      משה כחלון (תצלום: דוברות הכנסת)

      אם רוצים להבין למה שר האוצר ביטל את פרסום מדד מחירי הדירות של השמאי הממשלתי, צריך להבין משהו על איך בכלל בונים מדד למחירי דירות. הבעיה עם מדד למחירי דירות היא שדירות, בניגוד לבקבוקי קוקה-קולה, למשל, הם לא מוצר אחיד. כשרואים שהיה שינוי במחירים בין חודש אחד למשנהו במחירי דירות שנמכרו במקום מסוים, לא ברור אם זה בגלל שהמחירים השתנו, או בגלל שהדירות שנמכרו השתנו.

      קריאה נוספת:
      השכונות המבוקשות ביותר: איפה נמכרו השנה למעלה מ-300 דירות?
      איפה נמצא דירת 4 חדרים חדשה ב-1.1 מיליון שקל
      עוד חברת בנייה התמוטטה: קבוצת האחים שגראווי בהקפאת הליכים

      מדדים שונים, הנחות שונות

      נניח שבחודש מסוים נמכרו רק דירות ארבעה חדרים ביישוב כלשהו, והמחיר הממוצע היה 1 מיליון שקל. בחודש הבא, נמכרו באותו יישוב רק דירות של חמישה חדרים, והמחיר הממוצע היה 1.2 מיליון שקל. האם ניתן להסיק מכך שמחירי הדירות ביישוב זה עלו ב-20% בחודש אחד?

      בניסיון להתגבר על הבעיה הזאת, פותחו כמה מדדים, שכל אחד הם מבוסס על הנחות שונות. אבל מבין כל המדדים, השיטה שפיתח השמאי הממשלתי היא דווקא מאלו שכוללת כמעט את כל המרכיבים שיכולים להוציא מדעתו שר אוצר שהבטיח להוריד את מחירי הדירות.

      הבעיה של שר האוצר

      השמאי הממשלתי בוחן רק את מחיריהן של דירות ארבע חדרים. התוכנית של שר האוצר היא להוריד את מחירי הדירות גם באמצעות מכירת דירות קטנות יותר, בעיקר דירות של שלושה חדרים. מכירה של דירות קטנות אכן תוריד את המחיר הממוצע של דירות, אבל כל עוד היא לא תוריד את המחיר הממוצע של דירות ארבעה חדרים - מדד המחירים של השמאי לא ירד, ואולי אף יעלה בכלל. הרי אם יבנו פחות דירות ארבעה חדרים, שהן הדירות המבוקשות ביותר בשוק, סביר שהמחיר שלהן ימשיך לעלות.

      השמאי הממשלתי גם מודד רק את השינויים במחירים של דירות יד שנייה. אחת הסיבות לכך היא ש-60%-70% מהדירות שנמכרות מדי שנה הן דירות יד שנייה. בהתאם לכך התפיסה היא שאם קיים שינוי ברמת המחירים בשוק, ממילא הוא צריך להשתקף במחיר שהמוכרים דורשים על הדירה שלהם; והמחיר שמאפיין את הרכישות בשוק - הוא מחיר שבו כל אדם יכול לרכוש דירה, ולא דווקא זכאים שיש להם זכות מיוחדת.

      הבדיקה הזו של השמאי יוצרת בעיה עבור שר האוצר, מאחר שאם המדד של השמאי הממשלתי לא כולל דירות יד ראשונה, הוא לא כולל גם את הדירות במחיר למשתכן. תארו לעצמכם מצב שבו לא היו מבטלים את המדד של השמאי הממשלתי, ובאזור מסוים היתה בנייה מאסיבית של הרבה דירות במחיר למשתכן. מכיוון שרוב הדירות שהיו נמכרות באותו אזור היו דירות במחיר למשתכן, המחיר הממוצע שלהן היה יורד. עכשיו תתארו לעצמכם שבזמן ששר האוצר היה חוגג על הנתונים, היה מתפרסם המדד של השמאי הממשלתי. מכיוון שהמדד של השמאי הממשלתי בכלל לא היה מתייחס למכירת הדירות במחיר למשתכן, אבל כן רגיש לכך שמחסור בדירות גורם לעלייה במחירים של דירות יד שנייה – היה על שר האוצר להפסיק את החגיגות ולהתחיל לספק הסברים.

      אם להיות הוגנים עם שר האוצר, במדד של השמאי הממשלתי היו אכן לא מעט בעיות. מעבר לכך, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מעוניינת כבר זמן רב שיפורסם רק מדד רשמי אחד של שינויים במחירי הדירות. לכן היה הגיון מסוים בביטול המדד של המדד של השמאי הממשלתי.

      מצד שני, אפילו בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לא האמינו שהביטול של המדד של השמאי הממשלתי יגרום לכך שהם ייראו כמי שעובדים עבור שר האוצר. עם ביטול המדד הצליח שר האוצר לגרום לכך שהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה תפסיק להיראות כמו גוף חסר הטיה, ותראה כמו גוף שמספק נתונים לפי רצונו של שר האוצר. אמנם לא זה המצב, אבל מספיקה האמונה שזה המצב - בשביל שגם אם מחירי הדירות באמת יתחילו לרדת, אף אחד לא יאמין שזה קורה עד שהמחיר של דירת ארבעה חדרים בתל אביב יחזור למיליון שקל.

      המזל האחר הוא, שיש עוד מדדים. מכיוון שהמדדים הללו מפורסמים על ידי גורמים פרטיים, שר האוצר לא יכול לבטל גם אותם. כך שכל מי שרוצה להבין מה קורה בשוק הדיור, שהוא באמת שוק מורכב שאין בו אף מדד יחיד שיכול לתת תמונה מלאה - כדאי להחליף את המדד של השמאי הממשלתי באחד המדדים האחרים שנמצאים בשוק.

      אביחי שניר, המכללה האקדמית נתניה ובית ההשקעות אינפיניטי