שוק הנדל"ן הישראלי רותח כבר כעשור, לא מעט בשל מחסור בדירות באזורי הביקוש, אלא שתחת הכותרת "אזורי ביקוש", המתייחסים בעיקר לאזור גוש דן, לא מתבצעת בהכרח פעילות הנדל"ן הערה ביותר.
בדיקה מיוחדת של אתר מדלן, שבחנה את שכונות המגורים שבהם בוצעו הכי הרבה עסקאות השנה, מצאה כי אף שכונה תל אביבית לא התברגה לרשימת השכונות שבהן נרכשו הכי הרבה דירות וכי למעשה, שכונת המגורים שבה נרכשו הכי הרבה דירות השנה היא דווקא שכונה ד' בבאר שבע. שבה נמכרו ב-8 החודשים האחרונים 308 דירות, שמחירן הממוצע עומד על כ-600 אלף שקלים.
כמות דירות דומה נמכרה בתקופה זו גם בשכונת פסגת זאב בירושלים, שנחשבת אף היא לשיאנית העסקאות השנה, ואילו במקום השלישי מתברגת שכונת הדר הכרמל בחיפה עם 230 עסקאות בתקופה זו. שכונת רמב"ם בראשון לציון הגיעה למקום הרביעי ברשימת השכונות שבהן בוצעו הכי הרבה עסקאות נדל"ן ואת הרשימה סוגרת דרום מערב בת ים עם 178 עסקאות בשכונה בשמונת החודשים הראשונים של 2016.
שכונה ד בבאר שבע
שכונה ד' בבאר שבע נחשבת בשנים האחרונות למועדפת על משקיעים, במידה רבה בשל קרבתה לאוניברסיטת בן גוריון והאפשרות להשכיר את הדירות בה לסטודנטים. עם זאת, לפי אתר מדלן, משקיעים המצפים לעלייה בשיעור של מאות אחוזים בשווי הנכס, בדומה למגמה שאפיינה את השכונה בשנים האחרונות, צפויים להתאכזב.
בעוד שב-2008 מחיר דירת 3 חדרים יד שניה בשכונה נמכרה סביב 100,000 שקלים, כיום המחיר לאותה דירה עומד על כ-570,000 שקלים בממוצע - מדובר על תשואה של כ-570%. לשם המחשה, כדי להגיע לתשואה דומה כיום, על מחירי הדירות בשכונה להאמיר לכ-3,250,000 שקלים.
רמת מחירים: על פי נתוני מדלן, מחיר ממוצע של דירת 3 חדרים עומד על כ-574,000 שקלים וכ-11,100 שקל במונחי עלות למ"ר. מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים עומד על כ-733,000 שקלים וכ-9,700 שקלים במונחי עלות למ"ר.
"במובנים רבים השיא בשכונה הזו מבחינת המשקיעים כבר עבר ועדיין, רובן המכריע של העסקאות שבוצעו בשכונה בשנה האחרונה הן עסקאות שבהן משקיעים מכרו נכסים למשקיעים אחרים. משקיעים ותיקים שרכשו נכסים מאוד זולים לפני שמונה שנים בשכונה מוכרים בחלקם ועושים רווח גדול מאוד, ומי שתופס את מקומם הם משקיעים אחרים שעדיין מאמינים בפוטנציאל ובשינוי שחל בשכונה", מסביר בשיחה עם וואלה! NEWS תומר בוחבוט, זכיין אנגלו סכסון בבאר שבע, עומר מיתר ולהבים.
בוחבוט מציין כי המהפך שחל בשכונה בחסות משבר הדיור וסביבת הריבית האפסית בבנקים, הובילה לשינוי דרסטי במה שנחשבה עד לפני שנים בודדות שכונת מצוקה. "השכונה עוברת אבולוציה ומשנת 2008 היא יותר ויותר סטודנטיאלית. הסטודנטים מאוד אוהבים את האותנטיות של השכונה, הם מעדיפים לגור כאן בתוך הקהילה וקרוב לאוניברסיטה, ולא מחבבים את המגדלים החדשים שבהם גובים דמי אחזקה גבוהים - והמשקיעים ממשיכים להגיע", הוא אומר.
"השכירות בשכונה ד' נעה בין 900-1,200 שקלים לחדר אבל בשכונה ד' יש מעגלים כלומר מקומות שבהם יקר יותר ומקומות שבהם עדיין יותר זול. המעגל הראשון תופס מקומות כמו רחוב רגר, רחוב יצחק אבינו, או רחוב אברהם אבינו במספרים הנמוכים שלו, לצד רחוב אלכסנדר ינאי למשל: שם המחירים נעים בין 1,000-1,200 שקלים לחדר. דירת 3 חדרים ממוצעת באזורים הללו תעלה בין 750-850 אלף שקלים לדירה. הרחובות האלה מועדפים על הסטודנטים. במעגל השני ניתן למצוא את רחוב אברהם אבינו במספרים הגבוהים שלו, לצד רחוב בר גיורא שם דירת 3 חדרים ממוצעת תעלה בין 650-750 אלף שקלים. יש דירות במעגל השלישי בשכונה ד' שעולות גם כ-500 אלף שקלים".
בתשובה לשאלה האם המס החדש שצפוי לחול על משקיעי הנדל"ן שמחזיקים בבעלותם 3 דירות ויותר אינו מבריח את המשקיעים מהשכונה, בוחבוט משיב בשלילה: "אני לא מרגיש שיש בהלה מהמס החדש. לאנשים אין מה לעשות עם הכסף, בגלל הריבית בבנקים ולכן המס החדש לא מהווה סנקציה מרתיעה. מה אנשים יעשו עם הכסף שלהם במידה והם ימכרו את הדירות כאן? לאף אחד אין תשובה לעניין הזה".
פסגת זאב בירושלים
פסגת זאב, הממוקמת בצפון ירושלים, היא שכונה המחולקת לחמישה אזורים (פסגת זאב מרכז, צפון, דרום, מזרח ומערב) ונחשבת לאחת השכונות הגדולות בישראל. השכונה קרויה על שמו של זאב ז'בוטינסקי ובהקמתה ביקשו מקימיה ליצור רצף אורבני יהודי בין הגבעה הצרפתית לשכונת נווה יעקב בעיר.
רמת מחירים: על פי אתר מדלן, מחיר ממוצע של דירת 3 חדרים עומד על כ-1,183,000 שקל וכ-17,400 שקל במונחי עלות למ"ר. מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים עומד על כ1,381,000 שקל וכ-15,500 שקל במונחי עלות למ"ר. מחיר ממוצע של דירת 5 חדרים עומד על כ-1,666,000 שקל וכ-14,300 שקל במונחי עלות למ"ר.
כדאי לדעת
בשנה האחרונה, השכונה הובילה במספר המודעות לשכירות שפורסמו בלוחות הדירות באזור ירושלים (שיעור של כ- 10% מכלל המודעות לשכירות שפורסמו). לפי אתר מדלן, כיום מחיר השכירות הממוצע של דירת 3 חדרים בשכונה עומד על כ-3,400 שקל ועל כ-4,200 לדירת 4 חדרים.
הדר הכרמל בחיפה
שכונת הדר הכרמל (הדר, בפי החיפאים), שהוקמה ב- 1922, נחשבת לאחת מהשכונות הוותיקות בעיר חיפה. כיום משמש השם "הדר" את אוסף השכונות המצויות על המדרגה שבין העיר התחתית והכרמל. שכונת הדר תוכננה במקור לפי עקרונות "עיר הגנים" עם בניה נמוכה, שטח ירוק סביב הבית והפרדה בין אזורי המסחר ואזורי המגורים בתוך השכונה אך עם השנים הפכה ליותר עירונית ולשכונה שבה ישנם מספר מוקדי עניין בסצנת הבילויים בעיר, לצד מספר לא מבוטל של מוסדות חיפאיים.
רמת מחירים: מחיר ממוצע של דירת 2 חדרים עומד על כ-502,000 שקל וכ-10,300 שקל במונחי עלות למ"ר. מחיר ממוצע של דירת 3 חדרים עומד על כ-642,000 שקל וכ-10,600 שקל במונחי עלות למ"ר. מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים עומד על כ-722,000 שקל וכ-8,100 שקל במונחי עלות למ"ר.
כדאי לדעת:
לפי אתר מדלן, הדר הכרמל היא שכונה שבה, באופן עקבי, מתבצע מספר העסקאות הגדול ביותר בחיפה, כאשר חלק משמעותי מהן נועדו למטרת השקעה. כיום, רוב הפעילות של המשקיעים בחיפה מתרכזת בהדר הכרמל, למרות שיש שכונות נוספות עם פוטנציאל התחדשות ואף במחירים נמוכים יותר. הסיבה לכך טמונה במיקום המרכזי של השכונה וביתרונות שלה הכוללים נגישות למוקדים עירוניים ותחבורה ציבורית יעילה יחסית.
רמב"ם בראשון לציון
שכונת רמב"ם ראשון לציון, שבה שוכן בניין העיריה, נחשבת לשכונה עם היסטוריה מקומית (בית היקב שהוקם על ידי הברון מרוטשילד ובית הכנסת הגדול). שכונה זו זכתה להשקעה לא מעטה בשנים האחרונות, בין השאר מצד העירייה, ולצד משיכת זוגות צעירים משקיעים רבים רכשו בה נכסים בשנים האחרונות.
רמת מחירים: מחיר ממוצע של דירת 3 חדרים עומד על כ-1,225,000 שקל וכ-18,700 שקל במונחי עלות למ"ר. מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים עומד על כ-1,433,000 שקל וכ-16,400 שקל במונחי עלות למ"ר. מחיר ממוצע של דירת 5 חדרים עומד על כ-1,779,000 שקל וכ-14,800 שקל במונחי עלות למ"ר.
כדאי לדעת:
שכונת רמב"ם היא אחת מהשכונות הבולטות בראשון לציון, בהיקף עסקאות הרכישה שנרשמו לאורך השנים האחרונות. לפי אתר מדלן, מ-2007 נרשמה בראשון לציון עליה ממוצעת של כ-104% במחירי הדירות, כאשר עליית המחירים ברמב"ם הייתה גבוהה מהממוצע ועמדה על כ-113%.
דרום מערב-בת ים
דרום מערב בת ים נחשב לאזור מתפתח מאוד בעיר, כאשר לפני כשנתיים אישרה הוועדה המחוזית תל אביב תכנית במסגרתה יתווספו לה 1,400 יחידות דיור ועוד כ-14 אלף שטחי תעסוקה וכ-5,000 מ"ר מסחר. במסגרת התוכנית, שטחי המלונאות, שמוקמו בתוכנית הישנה במרחק של כ-100 מטרים בלבד מהים, יועתקו מזרחה לעורף החוף, ויגדילו בכך את הפארק החופי של בת ים בכ-60 דונם.
רמת מחירים: מחיר ממוצע של דירת 3 חדרים עומד על כ-1,223,000 שקל וכ-20,400 שקל במונחי עלות למ"ר. מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים עומד על כ-1,638,000 שקל וכ-19,100 שקל במונחי עלות למ"ר. מחיר ממוצע של דירת 5 חדרים עומד על כ-1,968,000 שקל וכ-19,400 שקל במונחי עלות למ"ר.
כדאי לדעת:
לפי אתר מדלן, בבת ים מקודמות שורה של תכניות בנייה שאפתניות שצפויות להעביר את מוקד הפעילות של שוק הנדל"ן לדרום העיר במהלך השנים הקרובות. בין היתר מתוכננים שכונה חדשה - פארק הים, מתחם מלונות ליד הים, פרויקטים רבים של התחדשות עירונית, ומתחם עסקים חדש שאמור להחליף את אזור התעשייה הישן. הפרויקטים מתוכננים להיבנות על עתודות הקרקע האחרונות של העיר, ויכילו אלפי דירות חדשות אשר צפויות למשוך קהל חדש לעיר. להבדיל מרוב הבנייה שקיימת היום בעיר, שמאופיינת בבנייה נמוכה ודירות קטנות, הפרויקטים החדשים מתוכננים להכיל מגדלים שיגיעו ל-40 קומות ותמהיל דירות מגוון.