עולם הנדל"ן משווק לנו פרויקטים חדשים בשפה חזותית אחידה למדי: בתים שצופים אל נוף פתוח, מוקפים במרחבים לא בנויים, כאלה שידו של נדל"ניסט אחר טרם הונחה עליהם. במקרה הטוב, ישקיף מחלון הדירה בניין בית הספר או מרכז קניות טובל בירק - החלום הפרברי הישראלי בהתגלמותו.
אך לאיכות החיים הכאילו-כפרית הזאת, שמבטיחה לנו בנייה עירונית דלילה ושטחים פתוחים רבים, יש מחיר כבד. על פי רוב, את המחיר הראשון משלמים השטחים הפתוחים מחוץ לעיר, שאליהם מזדחלות השכונות החדשות. אך במקביל, הבנייה העירונית הדלילה עשויה לפגוע גם באיכות החיים של התושבים, וגם להכביד על הקופה הציבורית.
מודיעין היא מקרה בוחן המלמד שלבנייה דלילה יש מחיר כבד. העיר החדשה יחסית, שממוקמת במרכז הארץ, מתאפיינת בבנייה מהמרכז כלפי חוץ. הזחילה העירונית אל המרחב הפתוח נוגסת בשטחים שלהם ערך אקולוגי ונופי רב, שאם יאבד, כנראה לא ניתן יהיה להשיבו.
בחברה להגנת הטבע חוששים מהמשך התפשטותה החוצה של מודיעין, ועקב כך אסף זנזורי ושירה בנארי-כהן מקהילת מודיעין בחברה להגנת הטבע בחנו את הקצאות הקרקע בשכונותיה של העיר כדי לבדוק האם המשך הזחילה החוצה מוצדק, או שמא ניתן לנצל את הקרקע שבתוך העיר באופן יעיל יותר. מחקרם, שמתפרסם בגיליון החדש של כתב העת "אקולוגיה וסביבה" שעוסק בקיימות עירונית, מצא שיש בתוך העיר מודיעין עודף של שטחים ציבוריים פתוחים, מצב שפוגע לא רק בערכי טבע ונוף אלא גם בתושבים עצמם.
עזובה בלב אזורי מגורים
הטענה שריבוי שטחים ציבוריים פתוחים בעיר אינו מיטיב עם התושבים נשמעת כמו פרדוקס, אבל המתכנן הסביבתי אסף זנזורי יוצק בה היגיון.
ראשית, כמה נתונים מהדוח: הקצאות הקרקע לצורכי ציבור במודיעין הן הרבה מעבר למקובל. על פי המלצות של משרד הבינוי והשיכון, ליעד האוכלוסייה הכולל בעיר יש להקצות 742 דונם למבני ציבור, כשבפועל מוקצים 956 דונם, כלומר - כ-29 אחוז מעל הנדרש. נוסף על כך, הקצאת השטחים הציבוריים הפתוחים (שצ"פים) מתוכננת בעודף רב - פי שניים מהמלצות משרד השיכון והמשרד להגנת הסביבה, בעוד שבמרבית הערים בארץ המצב הפוך והשטחים המוקצים בפועל אינם מגיעים לכמות המומלצת.
זנזורי ובנארי-כהן מצאו גם שקיים פער ניכר בין ניצול הקרקע המוקצית למגורים ובין ניצול הקרקע המוקצית למבני ציבור 96 אחוז לעומת 69 אחוז (בהתאמה). זהו פער גדול המצביע על הקצאה עודפת של שטחי ציבור, ויש לו מחיר: חלק ניכר מהשטחים למבני ציבור לא פותחו, והמשמעות היא עזובה בלב אזורי מגורים.
אילו השכונות במודיעין היו נבנות על פי תדריך התכנון להקצאת קרקע לצורכי ציבור (המשותף לכמה משרדי ממשלה) ועל פי ההמלצות של המועצה הארצית לתכנון ובנייה, המורות כי יש להגיע בבנייה לצפיפויות מינימאליות של 14 יח"ד לדונם, היה בהן מקום ל-60,564 איש נוספים. אוכלוסיית מודיעין הייתה יכולה לגדול ל-150,000 תושבים 30,000 יותר מהגדרת מילוי שלב א' בתכנית המתאר שלה, זאת ללא נגיסה נוספת בשטחים הפתוחים.
לשם השוואה, על פי נתוני הלמ"ס שהתפרסמו בסוף 2015, בבני ברק, הצפופה בערי ישראל, הממוצע הוא 24,870 תושבים לקמ"ר, ובת"א המספר הוא 8,358 (ברצלונה אגב נמצאת במקום טוב פחות או יותר באמצע עם 16,000 תושבים לקמ"ר). במודיעין לעומת זאת על כל קמ"ר מתרווחים 1,836 תושבים בלבד.
אנשים מעדיפים צפיפות
אחד האתגרים שניצבים בפני מתכננים עירוניים הוא להבטיח שיעמדו לרשות התושבים מספיק שטחים ציבוריים ושטחים פתוחים שיוכלו להגיע אליהם גם מבלי לצאת מהעיר או להזדקק לרכב. מהדוח של זנזורי ובנארי-כהן עולה תמונה הפוכה - יש במודיעין יותר מדי שטחים פתוחים, מה שלמעשה פוגע בתושבים בגלל האופי הפרברי של העיר שנוצר כתוצאה מכך.
"המחקרים מראים שאנשים לא נמשכים למרחבים ריקים מדי, הם לא חשים בהם בטוחים ומעדיפים מקומות שיש בהם מה לעשות", מסביר זנזורי. "אין הרבה תנועה במרחבים האלה. יש תיאוריות שמדברות על כך שנדרשת מידת מה של צפיפות, כמו זאת שרואים ברחובות עם חזיתות מסחריות, כדי שאנשים ירגישו ביטחון. יש קושי לתחזק את השטחים הפתוחים. מודיעין עדיין חדשה, אבל במבט קדימה האוכלוסייה תזדקן, תשלם פחות ארנונה והשטחים הפתוחים יהיו נטל כלכלי. יש לזכור שיש הבדל בין שטח פתוח כמו גינה ציבורית ובין שטח פתוח טבעי כמו שיש סביב מודיעין".
זנזורי מודע לקושי לחבר בין עולם התכנון הקר לבין עולם שמירת הטבע, אך מזכיר שתכנון העיר משפיע על השטחים הפתוחים ולא יכול להיות מבוצע במנותק ממנו, גם אם לכאורה ההשפעה אינה ניכרת לעין באופן מידי. לדוגמה, שכונה שנבנית בתוך תחומה של העיר ואינה פוגעת בשטחים פתוחים - אם השכונה אינה מספקת מענה למספר יחידות הדיור המומלצות, הרי שהיא תורמת לזחילת הבנייה כלפי חוץ בעתיד.
"יש צורך לשמור על איזון בהקצאות של שטחים פתוחים ושטחים לצורכי ציבור, שכן הקצאה מועטה של שטחים אלה עשויה לפגוע באיכות החיים של התושבים, ואילו הקצאה עודפת עלולה להוביל אף היא לפגיעה שכזאת. בתדריכים החדשים יש נטייה לחסכנות והתייעלות רבה יותר, כמו רב-שימושיות של שטחים ומבנים: בית ספר, למשל, ישמש אחר הצהריים כגינה ציבורית לרווחת תושבי השכונה. באופן ספציפי, במודיעין ישנן שכונות שבהן קיימת חריגה פי שניים, שלושה ואף חמישה מהמקובל, דבר המוביל לפרבור של העיר ולפגיעה כלכלית".
המחיר הכלכלי עשוי להיות אישי: במודיעין הנסיעה הממוצעת לשימושים השונים (בית ספר, מרכז מסחרי וכדומה) היא 1.3 ק"מ, מרחק שלא ניתן לעבור ברגל באופן קבוע; והוא עשוי להיות גם ציבורי: תחזוקת השטחים הפתוחים ממומנת בסופו של דבר על ידי הארנונה של התושבים.
סכנה גדולה למסדרון האקולוגי
מודיעין היא מקרה מיוחד לא רק מפני שהצפיפות בה נמוכה מאוד, אלא גם בגלל שהיא ממוקמת בלבו של המסדרון האקולוגי הארצי, המתחיל מכביש 65 מצפון וממשיך דרך מודיעין, נחל איילון והרי יהודה. "משמעותו הסביבתית הנרחבת של המסדרון האקולוגי נעוצה בהיותו תא שטח היוצר רציפות בין תאי שטח שונים, ובכך מאפשר מעבר של מיני בעלי חיים וצמחים, דבר המסייע לשמר על המגוון הביולוגי והגנטי", מסביר זנזורי. נוסף על כך, העיר יושבת על בית גידול מסוג בתה עשבונית (שטח מכוסה בצמחייה עשבונית טבעית נמוכה עם מעט שיחים ועצים גבוהים יותר), שנמצא בסכנת הכחדה. זנזורי מציין שהאזור משמש כבית גידול למינים ייחודיים רבים, ביניהם הצבי הארצישראלי.
"מובן שישנה תמיד התנגשות בין פתוח לפיתוח", הוא מוסיף. "וכך ישנן ערים נוספות, כמו ראש העין, שיושבת על נקודות קריטיות במסדרון האקולוגי, או את כביש 6, שחתך את המסדרון ולאחרונה נבנו עליו גשרים אקולוגיים. אך ברור שמודיעין היא הסכנה הגדולה ביותר למסדרון האקולוגי במרכז הארץ".
ממצאי הדוח מוכרים לרשות המקומית והוא פורסם בין היתר בעיתונות המקומית במודיעין. גם הצוות שמכין תיקון לתכנית המתאר של מודיעין מציג בעיות דומות, מספר זנזורי. אך נתונים לחוד ותפיסת עולם לחוד. "המושג 'איכות חיים' הוא מושג סובייקטיבי", הוא אומר. "ראשי ערים רבים רואים בהקצאת יתר של שטחים פתוחים ובנייה של בתים צמודי קרקע בערים אמצעי להעלאת איכות החיים בעיר וכצעד המושך אוכלוסיות 'חזקות' אליהן. ההבנה שעיר אמורה להיות בעלת איכויות עירוניות - קומפקטית, מבוססת על הליכה ברגל ותחבורה ציבורית, עם רחובות בעלי חזית מסחרית וכדומה - לא חלחלה אל רבים מראשי הערים. לכן, בעוד שרבים מאנשי המקצוע מסכימים עם הבעייתיות שהנתונים שלנו מציגים, ראשי ערים רבים מסתכלים על הנתונים הללו בעין יפה, למרות שצפון תל אביב הישן, שמקושר לאיכות חיים גבוהה, הוא אחד האזורים הצפופים בארץ".
אם כך, בשונה מהתמונות הפסטורליות שמציגים משווקי הנדל"ן, דווקא בנייה צפופה יותר ושמירה על השטחים הפתוחים מחוץ לעיר עשויות לתרום באופן מוחשי לתושבי ערים כמו מודיעין. "בנייה צפופה אינה מתייחסת בהכרח למגדלים רבי-קומות, אלא לניצול נכון יותר של הקרקע", מסכם זנזורי. "דבר זה יוביל לשכונות קומפקטיות יותר, שמייתרות את התלות ברכב פרטי ומאפשרות הקצאה רבה יותר של תחבורה ציבורית, שירותי דואר, מסחר וכדומה המסופקים בהתאם למספר התושבים לשטח נתון. היום המצב במודיעין הוא שלא כלכלי להעביר שם קווי אוטובוס בתדירות גבוהה".
זנזורי, תושב ראשון לציון, מכיר את יתרונות העיר מניסיונו האישי: "יש להבחין שכאשר אנו בוחרים לגור בעיר, במובנים מסוימים אנו 'מוותרים' על בית במרחב הפתוח, אך מקבלים את כל היתרונות והשירותים שיש בכוחה של העיר להציע לנו. במודיעין החיים אינם כפריים, אך גם אינם עירוניים. בנייה צפופה יותר, תוך שמירה על השטחים הפתוחים המקיפים את העיר מודיעין, תעניק לה ייחודיות שאין לערים אחרות בארץ, במיוחד באזור המרכז - עיר בעלת מאפיינים עירוניים, הנהנית מקרבה לשטחים פתוחים טבעיים המקיפים אותה".