שוק הנדל"ן הרותח הוליד בשנים האחרונות יותר ויותר עסקאות נדל"ן מפוקפקות, במסגרתן רוכשים רבים התפתו לרכוש קרקעות בין השאר חקלאיות בתקוות שווא כי בקרוב ניתן יהיה לבנות בהן דיור למגורים. אלא שתקנות חדשות שנכנסו לתוקף רשמית השבוע מבקשות לראשונה לצמצם את התופעה ולהקשות על מבצעי העסקאות.
תקנות אלו, שכותרתן תקנות הגנת הצרכן (חובת גילוי פרטים במכירת קרקע שאינה זמינה לבנייה) קובעות לראשונה כי במכירה של קרקעות מסוג זה על המוכר לגלות באופן ברור ובולט בפרסומת כי הקרקע אינה זמינה לבנייה. במידה ומדובר בפרסומת כתובה יהיה על המפרסם לכתוב באופן ברור ומובלט כי מדובר בקרקע שאינה זמינה לבנייה בגודל אותיות שלא יפחת מגודל האותיות הגדולות ביותר באותה פרסומת.
התקנות החדשות כוללות בין השאר גם חובה למסור לרוכש הפוטנציאלי, בכתב וללא תשלום, שומה מעודכנת שתכלול בין השאר הערכה בנוגע לסבירות שינוי הייעוד בשטח. כלומר, אם עד היום יכלו מוכרי קרקעות חקלאיות לפזר הבטחות בנוגע לשינוי הייעוד ללא כל מגבלה חוקית הרי שכעת ייאלצו חברות מסוג זה לצרף שומות מקצועיות שיתמכו במסרי השיווק שלהן.
מרכיב של סיכון
עו"ד צבי שוב, מומחה לנדל"ן ותכנון ובניה התייחס לתקנות ואמר כי "עד כה מוכר זכויות יכול היה לספר לרוכש ולהציג לו חלומות לגבי רכישת הזכויות אולם הקונה הפשוט שלא ביצע בדיקות מסודרות או שכר שירותי שמאי מקרקעין ומייצג המבין בתחום, לא באמת יכול לדעת אם הקרקע תמתין עוד עשרות שנים לאפשרות בנייה, ולעיתים לעולם לא תהא מיועדת לכך". לדבריו, "בנוסף, לא תמיד ידע הרוכש כי הקרקע צפויה להיות מחויבת בתשלומים שונים בהן אגרות או היטלים. כעת, יש להניח כי התמונה תהא ברורה יותר ויש לברך על כך".
שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין, מציינת אף היא כי מדובר בצעד מבורך עבור ציבור הרוכשים שכן "מטרת התקנות החדשות היא לצמצם את יכולתם של סוחרי הקרקעות להציג בפני רוכשים ומשקיעים פוטנציאליים מצג שווא של סטטוס הקרקע ובעיקר את המועד להפשרתה לזמינה לשינוי ייעוד ולבניה . זוהי עוד דוגמא חיובית ורצויה למדיניות מלמעלה שבאה להגן על שוק המשקיעים שמחפש אפיקי השקעה עתידיים בנדל"ן אך בקיא מעט מדי ברזי התכנון והבניה".
"לאחרונה נחשפנו למקרים בהם בעלי חברות לשיווק קרקעות חקלאיות הונו את הציבור לגבי מצב הקרקע ואפשרות הפשרתה, חברות כאלה הוציאו שם רע לכל תחום הקרקעות החקלאיות. עם כניסת התקנות החדשות לתוקף והצורך לפעול בשקיפות, חברות כאלה יתקשו לשרוד בתחום".
בוגן מציינת כי נכון להיום רכישת קרקע חקלאית שטרם עברה הפשרה או שינויי ייעוד טומנת בחובה מרכיב של סיכון ועל המשקיע לדעת כמה שיותר על אפשרויות הפשרתה, המועד ומה צפוי להיות ערכה לאחר שינויי היעוד המצופה.
"לאור התחזיות הצופות המשך עליית מחירים בשוק הדירות והנדל"ן, נמשיך ונראה רבים הפונים לאפיק השקעה זה. למרות התקנות על הרוכשים לגלות אחריות רבה וסבלנות שיבטיחו לו לצלוח את החלטה להשקיע בקרקע חקלאית באופן בטוח ושקול.
בהחלטה על רכישת הקרקע יש להתחשב במצב שוק הנדל"ן הנוכחי. כך למשל, נכון להיום קיים מחסור בקרקעות זמינות לבניה באזור המרכז ובפריפריה, ולכן סביר כי קרקעות חקלאיות יהוו בזמן הקרוב פתרון מעשי להעשרת שוק הנדל"ן בקרקע זמינה לבניה למגורים. נתון זה מעלה את האפשרות כי הרווח על קרקע חקלאית שרכשנו, והדרך לשינוי ייעודה למגורים, יגיעו מהר יחסית כעת גם סביר שהמידע שנאסוף ונקבל בתחילת הדרך יסייע לנו להבין בוודאות את אפיק ההשקעה בו בחרנו ומה הרווח שנראה ממנו בעתיד הרחוק", היא מסכמת.