מחקר חדש שמנתח את ענף הנדל"ן בישראל מצביע על כך ששוק הדיור בישראל מתקרב לרוויה ומסמן תחזיות פסימיות לעתיד. על פי המחקר, שערך ד"ר נעם גרובר ממוסד שורש למחקר כלכלי-חברתי, היקף הבנייה בשנים האחרונות גדול מהגידול הדמוגרפי, כך ששוק הדיור הולך ונעשה רווי ודבר הצפוי להוביל לירידת מחירים. במחקר נמצא, בין השאר, כי בעתיד הלא רחוק, צפויים המשכירים לחוות קושי הולך וגדל למצוא שוכרים, מחירי השכירות והדירות צפויים לרדת, עד כדי חשש למפולת מחירים ולקריסת ענף הבנייה.
למרות המשך העלייה המהירה במחירי הדירות, מציין גרובר כי נכון להיום יש סימנים ברורים כי שוק הדיור בישראל מתקרב לרוויה. לטענתו, לאחר שנים שבהן מספר הדירות החדשות שנבנו היה נמוך מהגידול במספר המשפחות, החל משנת 2013 קצב הבנייה כבר הדביק את הקצב ועבר את הגידול בביקוש הטבעי. כיוון שהביקוש האצור לדיור כפי שהוא נאמד על ידי שיעור משקי הבית הרב-משפחתיים נמצא ברמה נמוכה, גרובר מעריך כי בתקופה הקרובה יתחילו המשקיעים בדירות להתקשות למצוא שוכרים, וכי הדבר יתבטא בירידה בשכר הדירה. תהליך כזה יפגע בכדאיות ההשקעה בדירות, יעצור את עליות המחירים ואף יתחיל מגמה של ירידת מחירים.
"עקב הריבית הנמוכה, רכישות המשקיעים בשוק הדיור נמשכות. פעילות השקעה זו בולטת בקרב משקי הבית בעלי ההכנסה הגבוהה וגם בקרב משקי הבית המתגוררים בשכירות. למרות ירידה בשיעור המתגוררים בדירה בבעלותם, ההשקעה בדירות גרמה לעלייה בשיעור הבעלות על דירה של משקי בית בישראל", נכתב.
שוכרים מחזיקים דירות להשקעה בשיעורים גבוהים ביחס להכנסתם
אחד הדברים המעניינים במחקר מצביעים על כך שמשקי בית המתגוררים בשכירות בישראל מחזיקים דירה להשקעה בשיעור ניכר יותר ממשקי בית ברמות הכנסה דומות המתגוררים בבעלות. "פערים אלו מצביעים הן על נטייה חזקה מצד משקי בית שוכרים "לנעוץ יתד" בשוק הבעלות, באמצעות רכישת דירה להשקעה, והן על סיוע משמעותי במימון לו הם זוכים, כנראה מצד משפחתם, המאפשר את הרכישות האלו", נכתב.
על רקע זה נכתב כי התוכניות הממשלתיות, המיועדות לסייע לרוכשי דירה ראשונה, כגון 'מע"מ אפס' ו'מחיר מטרה' בעבר, ו'מחיר למשתכן' כיום, משמשות במקרים רבים למימון רכישת דירה למטרת השקעה. "תמוהה המוכנות של דרגי השלטון המקצועיים והפוליטיים לוותר על הכנסה של מיליארדי שקלים בשנה לקופת המדינה בכדי לממן פעילות השקעה, כאשר ניתן להשקיע כסף זה בפתרון הבעיות המערכתיות הקשות בתהליך אישור הבנייה, ועל ידי כך להגדיל את היצע הקרקעות המאושרות לבנייה ולהוריד את מחירן".
במחקר מציין גרובר כי לאחר כ-9 שנים של עליות מחירים, יתכן שנוצרה בקרב הציבור הישראלי האשליה שמדובר במגמה קבועה ומחירי הדירות כלל אינם יכולים לרדת. "כפי שניתן ללמוד מהניסיון הישראלי והעולמי, אשליה זו אינה מציאותית כלל ועיקר. קצב הבנייה גבוה מהגידול במספר המשפחות, וכן מספר הדירות בבנייה צפוי להישאר גבוה בשנתיים הקרובות. לנוכח רמתו הנמוכה של הביקוש האצור לדיור, ד"ר גרובר חושב כי עתיד להיווצר עודף היצע של דירות במשק הישראלי, מה שיוביל לירידה הן במחירי השכירות והן במחירי הדירות. תהליך זה, אם יקרה במהירות ובעוצמה, עלול להביא למשבר קשה בענף הבנייה ולפגיעה בערך נכסיהם של משקיעים רבים.
מוסד שורש למחקר כלכלי-חברתי, בראשות פרופ' דן בן-דוד, הוא מכון עצמאי ובלתי-תלוי לחקר מדיניות.