אחת הסוגיות הבעייתיות בעריכת הסכם תמ"א 38 היא סוגיית לוחות הזמנים. הדבר נכון במקרה של פרויקט חיזוק והדבר נכון שבעתיים במקרה של פרויקט הריסה ובנייה. הסיבה לכך נעוצה בחוסר הוודאות בכל הנוגע למועדים הקשורים להחלטות של רשויות התכנון.
בפרויקטים אלה, היזם הוא שלוקח על עצמו את האחריות על הטיפול באישור הבקשה להיתר בנייה. הוא אמנם מתחייב להגיש בקשה להיתר בנייה במועד שנקבע לכך בהסכם, אך יימנע מהתחייבות מפורשת לגבי המועד בו יתקבל היתר הבנייה מאת המוסד התכנוני.
בצדק יטען היזם כי אין הוא אחראי לאופן התנהלות רשויות התכנון. ייתכן שיידרש להתמודד מול דיירים מתנגדים ואולי יהיה עליו לנהל הליכים בוועדת הערר או בבית המשפט המחוזי (כאשר מדובר בעתירות מנהליות), אצל המפקח על הבתים (כשמדובר בדיירים סרבנים) ובבתי המשפט.
אכן, דרכו של היזם לקבלת היתר הבנייה המיוחל קשה ומלא במכשולים, אך האם הקושי האובייקטיבי הזה מצדיק "נעילה" של הדיירים בהסכם שאיננו מוגבל בזמן? מרבית ההסכמים שנחתמים כיום כוללים "תנאים מתלים" שונים וביניהם התנאי שקובע כי אם לא יקבל היזם היתר בניה תוך מספר מסויים של חודשים ממועד הגשת הבקשה להיתר בנייה - יהיה ניתן לבטל את ההסכם.
הדרך להוריד את חוסר הוודאות עוברת בפשרה
לכאורה, בכך נפתרה הבעיה, אלא שהמציאות המשפטית שונה בתכלית. קריאה מדוקדקת של הסכמים אלה מגלה כי לעתים קרובות התנאי המתלה כפוף לסעיפים אחרים בהסכם; ולפעמים סעיפים אלה כפופים אף הם לסעיפים נוספים. כך נוצר "אפקט סיבובי", שלמעשה מרוקן מכל תוכן את התנאי המתלה - ומעניק ליזם אורכות על אורכות, שבמצטבר יכולות להגיע ליותר מ10 שנים לקבלת היתר בנייה ולעתים לא מוגבל בזמן כלל.
כאן בוודאי תישאל השאלה: מהי נקודת האיזון? מהו המועד המקסימלי שביחס אליו יהיה היזם מוכן להשקיע בתום לב כספים ומאמצים רבים לקידום הבקשה להיתר - מבלי שיחשוש מביטול ההסכם על ידי הדיירים? ומאידך, מהו המועד שבו יש לאפשר לדיירים להשתחרר מהתחייבותם ליזם שלא סיפק את הסחורה ולא הצליח לקבל היתר בנייה לפרוייקט עליו התחייב?
אלה שאלות קשות שאין להן פתרון חד משמעי ופשוט. כמו תמיד, הפתרון נמצא היכן שהוא באמצע. יש לתת ליזם טווח זמן ארוך שיאפשר לו לקדם את הבקשה להיתר בנייה ללא חשש מביטול חד צדדי של הדיירים ומאידך, אין לאפשר מצב שבו הדיירים והיזם קשורים ב"חתונה קתולית".
הפתרון המתבקש הוא כי בכל הסכם של תמ"א 38 ייכלל סעיף המאפשר לדיירים לבטל את ההסכם אם עד המועד הקובע, שמוגדר היטב על ידי הצדדים, לא קיבל היזם היתר בנייה ולהוסיף ולקבוע כי סעיף זה גובר על כל סעיף אחר בהסכם ועל כל אורכה שניתנה ליזם, מכל סיבה שהיא. כך יהיה ברור לשני הצדדים, שמדובר בסעיף סופי ומוחלט המעניק לדיירים זכות ביטול חד צדדית, בחלוף המועד המוסכם.
גם בצד קביעת מועד מוסכם כזה, עדיין נותר טווח למו"מ בין הצדדים - מהו אחוז הדיירים מקרב בעלי הזכויות הדרוש לביטול ההסכם? ומה קורה אם במועד הביטול הבקשה להיתר כבר אושרה על ידי מוסד התכנון אך בתנאים שטרם מולא? אולם במקרה זה חוסר הוודאות קטן באופן משמעותי.
הכותבים הם שותפים במשרד עורכי הדין שיפמן ספיר שטורם ושות', המתמחה בדיני מקרקעין, התחדשות עירונית ומשפט מסחרי