פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      תמ"א 38 או פינוי בינוי? כל מה שצריך לדעת על התחדשות עירונית

      שר הבינוי והשיכון הכריז כי בכוונת המדינה להתערב לטובת הדיירים בפרויקטים של חיזוק בתים משותפים והריסה ובנייה מחדש של שכונות שלמות - כדי להילחם במאעכרים. עד שזה יקרה, בדקנו איזה שלבים אתם צריכים לעבור מול היזמים. וואלה! נדל"ן עושה סדר

      תמ"א 38 או פינוי בינוי? כל מה שצריך לדעת על התחדשות עירונית
      עריכת וידאו: אביב אירגז

      (בווידאו: כל מה שצריך לדעת על התחדשות עירונית)

      תחום ההתחדשות העירונית תופס תאוצה בשנים האחרונות, ורק אתמול הודיע שר הבינוי והשיכון, יואב גלנט, כי בכוונתו לקדם מהלך במסגרתו המדינה תקדם פרויקטים מסוג זה - כדי למנוע את בעיית המאעכרים. עד שזה יקרה, לדיירים רבים ששוקלים את הנושא עדיין יש שאלות לא מעטות לגבי קידום פרויקטים בבתים המשותפים. שוחחנו עם מנכ"ל חברת בית וגג העוסקת בהתחדשות עירונית, רונן עקביה, ומנכ"ל ובעלי חברת אאורה, יעקב אטרקצ'י, כדי לעשות סדר בתחום.

      לקריאה נוספת:
      200 מיליון פאונד: עסקת נדל"ן ענקית של טדי שגיא בלונדון
      מיליון שקל לחדר: בדקנו כמה עולה לגור ברחוב יהודה הלוי - בכל הארץ
      שדרות: נחתם הסכם גג לבנייה של כ-6,000 יחידות דיור חדשות

      בנייה של בניין ברחוב כצנלסון, ראשון לציון (ShutterStock)
      פרויקט תמ"א 38 (צילום אילוסטרציה: ShutterStock)

      אילו סוגים של פרויקטים קיימים בתחום ההתחדשות העירונית?

      קיימים 3 סוגים של פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית - תמ"א 38/1, תמ"א 38/2 ומתחמי פינוי בינוי. פרויקט תמ"א 38/1 (חיזוק ותוספת) מבוצע מבלי שהדיירים מפנים את דירתם, והם מקבלים תוספת של ממ"ד ומרפסת. הבניין מקבל שיפוץ חזיתות ולובי אך נשאר על תילו והיזם מקבל את הזכויות לבניית קומות נוספות מעל הבניין הקיים, ומכוח זכויות אלו נובע הרווח היזמי בפרויקט.

      פרויקטים אלה בדרך כלל קטנים ומתמקדים בבניין אחד או שניים. היתרון המרכזי הוא שלכאורה בעל הדירה אינו סובל מחוסר הנוחות שבמעבר לדירה זמנית, אך חשוב לזכור שמדובר בכאב ראש לא קטן עבור הדיירים, מכיוון שהם חווים את כל תקופת השיפוץ והבנייה על בשרם. יתרון נוסף הוא לוחות הזמנים - זמן הביצוע של פרויקט כזה קצר משמעותית ממשך בנייתו של בניין חדש.

      פרויקטים של תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש) ומתחמי פינוי בינוי זהים, וההבדל ביניהם נובע מהשאלה האם קיימת כבר תוכנית בניין עיר (תב"ע) בתוקף שחלה על הפרויקט; או שמא היזם צריך לקדם אישור תוכנית מול הגורמים הרלוונטיים. כאשר אין תב"ע בתוקף, משך זמן הקמת הפרויקט עשוי להיות ארוך יותר.

      מרבית החברות הגדולות שעוסקות בהתחדשות עירונית מתמקדות בעיקר בפרויקטים אלה, בהם הדייר עוזב את הבניין לתקופת ביניים, הבניין נהרס ומוקם מחדש. מדובר בפרויקטים הכוללים מספר רב של בניינים וכך, למעשה, ניתן ליצור שכונה חדשה. הדיירים עוזבים את דירתם לנכס חלופי, וחוזרים בסוף התהליך לדירה חדשה בבניין חדש ובסביבת מגורים חדשה.

      התחדשות עירונית – אילו סוגים יש? תמונה: 2338437
תמ"א 38/1 – חיזוק ותוספת
תמ"א 38/2 – הריסה ובנייה מחדש
מתחמי פינוי בינוי (עיבוד תמונה)

      איך בוחרים יזם לפרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי?

      מרבית הרשויות המקומיות מעודדות פרויקטים של התחדשות עירונית, מכיוון שהם מובילים להתחדשות של כל התשתיות הקיימות, לצד הקמה של מבני ציבור חדשים כמו גני ילדים, בתי ספר ועוד - והיזם נושא בחלק מעלויות הפיתוח וההקמה. עבור היזם, מדובר בפרויקטים רווחיים משום שהם מאפשרים לו לבנות מתחם גדול בשכונה חדשה ולגבות מחירים גבוהים יותר עבור הדירות הנוספות בפרויקט.

      גם הדיירים מרוויחים מנכס שערכו מטפס משמעותית ולא אמורים להוציא מכיסם ולו שקל אחד עבור הקמת הפרויקט. כל ההוצאות, לרבות ייצוג משפטי, הוצאות מעבר דירה ועוד, הן על חשבון היזם. אז איך בוחרים אותו? חשוב לדעת כי פרויקטים של פינוי בינוי מורכבים יותר משום שהם כוללים עשרות ואף מאות שותפים, שהם בעלי הדירות הקיימות המתחם.

      מדובר בשיתוף פעולה ארוך טווח בין היזם לדיירים, כאשר לשני הצדדים מטרה משותפת - להגיע לקו הגמר מהר ככל הניתן. מטבע הדברים, במערכת יחסים ארוכת טווח כזו צריך לדעת מראש עם מי עושים עסק. למרות שיש כיום בשוק יזמים רבים המעוניינים להשתלב בפרויקטים של התחדשות עירונית, חשוב לבחור ביזם מנוסה, מקצועי ומתמחה עם גב כלכלי, שחי את השוק, מכיר ומבין את הסיכונים המובנים בפרויקטים של התחדשות עירונית.

      אז מה נדרש מהיזם להציג? תחילה איתנות פיננסית. בתקופה שבה חברות קבלניות לא מעטות נקלעות לקשיים כלכליים, הבחירה בגוף יציב מהווה תנאי הכרחי ליציאה לדרך משותפת. היזם נדרש להיות בעל הון עצמי גבוה מאוד, שכן החל מהיום הראשון עליו להעמיד בפני בעלי הקרקע התחייבויות בשווי הדירה החדשה שתינתן לכל אחד מהם. זאת, בניגוד לפרויקטים חדשים בהם מקבלים הרוכשים ערבויות רק כנגד תשלומים שכבר העבירו.

      רקורד מוכח של ייזום וניהול פרויקטים למגורים הוא הכרחי אבל לא מספק. צריך לוודא שליזם יש ניסיון ספציפי בייזום וניהול פרויקטים של התחדשות עירונית, הכולל בין היתר ניסיון בבנייה בשטח קטן וצפוף בתוך העיר, תוך תמרון מתמיד בין אילוצים. כמו כן, מומלץ לאתר יזם שמתחייב ללוות את בעלי הדירות לכל אורך חיי הפרויקט. בהתחדשות עירונית הדרך ארוכה ומפותלת, וכרוכה לא פעם בשינויים, עיכובים ותפניות.

      צריך לשים לב לידע, ניסיון ויכולות ביצירת תוכניות אב לפרויקט, שיצליחו לספק תמורה הולמת לבעלי הדירות מצד אחד, ויענו לדרישות של הרשות המקומית מצד שני. מערך פנימי מקצועי שיודע לקיים עם הדיירים שיח פתוח וכולל מחלקות מקצועיות, בהן מחלקת קשרי לקוחות, מחלקת הנדסה, רגולציה וכו'.

      מה יזם התחדשות עירונית צריך להציג?
איתנות פיננסית
רקורד מוכח של ניהול וייזום פרויקטים למגורים
ניסיון ביצירת תוכניות אב לפרויקט (עיבוד תמונה)

      ממה כדאי להיזהר?

      באופן חד משמעי - מהצעות נוצצות. מרבית החברות הגדולות והמובילות מציעות לדיירים הצעה עם פחות או יותר אותן תמורות. כשדיירים מקבלים הצעות חריגות, עם תמורות גבוהות במיוחד ביחס לאחרות, זה נובע בדרך כלל מחוסר ניסיון של היזם שהגיש את ההצעה, או מתוך כוונה שלו להיכנס לשוק ולצבור ניסיון ולזכות בפרויקטים בכל מחיר. מצב כזה צריך להדליק נורת אזהרה.

      חשוב להבחין בין עיקר לטפל: במקום להתייחס לסוגי הברזים והבלטות, כדאי לבדוק את הבטוחות, גודל הדירה, החניה, המרפסת וכו'. בהמשך יסוכם המפרט הטכני, וצריך לעגן מראש שהמפרט של הדירות של הדיירים יהיה לפחות כמו של דירות היזם.

      אילו תהליכים יכולים לסייע לדיירים להבטיח את הצלחת הפרויקט? קיום מכרז יזמים: מכרז יזמים מהווה כלי משמעותי המסייע לבעלי הדירות לבחור את היזם שיוביל את הפרויקט. עצם החשיפה למספר חברות יזמיות ולמספר הצעות, משפרת את טיב המידע שיש אצל בעלי הדירות. עם זאת, רצוי שלא להרחיב את היריעה יתר על המידה. כאשר נפגשים עם 10-15 חברות ויותר, בעלי הדירות מתקשים מאד לבחור, ובצדק.

      מומלץ לצאת למכרז עם לא יותר מ-5-6 חברות. כך ניתן להבטיח את האפקטיביות של המכרז, מבלי לסרבל את התהליך ולבצע בדיקת רלוונטיות מקדמית של החברות עוד טרם הפניה אליהן, למשל באמצעות אתר האינטרנט שלהן, שאלון מקדים ועוד.

      בחירת 3 גורמי מפתח לליווי התהליך: בעלי הדירות צריכים לבחור 3 גורמי מפתח שילוו אותם בתהליך, מלבד היזם. חברי נציגות, עו"ד דיירים ומפקח דיירים. הנציגות מורכבת מנציגי הדיירים והם אלה שיובילו את עיקר התהליך מטעם הדיירים מול היזם אך אין להם סמכות לקבל החלטות אלא לדאוג להביא את המידע לידיעת הדיירים. עו"ד מלווה יסייע בבחירת היזם והובלת מכרז היזמים, גיבוש החוזה ואכלוס, כל עוד יש לו ניסיון בהתחדשות עירונית. חשוב לשים לב לסוגית שכר הטרחה: הוא משולם על ידי היזם, ולכן הדיירים אדישים לגובהו. אם הוא חריג, העלות עלולה להתגלגל לכיס בעל הדירה. שכר טרחה של עו"ד נע בין 14-16 אלף שקל לכל דירה. מפקח דיירים יסכם את המפרט הטכני והתכנון המוצע. חשוב שיהיה מהנדס במקצועו.

      אילו תהליכים יובילו להצלחת הפרויקט? תמונה: 2304862
קיום מכרז יזמים
בחירת 3 גורמי מפתח לליווי התהליך
דרישת בטוחות שיגנו על הדיירים (עיבוד תמונה)

      אילו בטוחות לדרוש כדי להגן על זכויות הדיירים?

      לפני שמתקשרים עם יזם, חשוב להקפיד על ערבויות שיספקו את הדיירים. בראש ובראשונה, ערבות לגבי הנכס שיקבלו, שכן הם עוזבים דירה במצב מסוים וההבטחה היא שבעתיד יקבלו דירה משודרגת. הדיירים צריכים להתעקש על ערבות ממוסד פיננסי גדול כמו בנק או חברת ביטוח, וגם שהשווי שלה ישקף את מה שהובטח להם לקבל. כלומר, הערבות צריכה להיות בשווי הדירה הסופית ולא בשווי הדירה הקיימת.

      ערבות נוספת ומשמעותית נוגעת לדמי השכירות, אשר תבטיח את התשלום שהיזם התחייב לו בזמן שהדיירים מפונים מהדירות ושוהים בבתים חלופים. ערבות זאת חשובה בעיקר במצבים שבהם יש עיכובים בהשלמת הפרויקט. בנוסף, קיימות ערבויות נוספות שנהוג לתת כיום, בהן ערבות רישום המבטיחה שהיזם ירשום את הדירות החדשות על שם הדיירים.

      כמו כן, באחריות היזם לדאוג לצרכי הדיירים בתקופת המעבר, אפילו בתיאום חברת ההובלות, כאשר באתר הפרויקט נמצא מנהל שמסייע לדיירים ואף דואג להפגיש אותם עם מעצבי הפנים. בסמוך למועד הפינוי, הדיירים והחברה ממנים שמאי מוסכם על שני הצדדים אשר מעריך את גובה דמי השכירות באזור שמתפנה, ועל בסיס קביעתו משלם היזם את דמי השכירות.

      בכל מה שקשור לבחירת קבלן מבצע, מומלץ לבחור אותו רק בסמוך להתחלת ביצוע העבודות בפועל ולא זמן רב מראש. פרויקט שבו היזם עובד יחד עם הדיירים בשיתוף פעולה הדוק יכול להסתיים בתוך כ-6 עד 7 שנים מהרגע בו נבחר ועד למסירת הדירות החדשות, אם כי פרויקטים רבים נמצאים בתהליך שנים ארוכות. ומה לגבי דיירים סרבנים? מטבע הדברים, בתחילת הדרך לא כולם תמימי דעים. חשוב להקפיד על שוויון מוחלט ושקיפות בין הדיירים ומול היזם.