בשבועיים האחרונים המדינה גועשת ורועשת בעקבות ההגרלה הגדולה במסגרת מחיר למשתכן, בעיקר בקרב הזכאים והתקשורת. אלא שתכנית הדיור המוזל של המדינה מעסיקה גם את אנשי המקצוע, ובהם גם יזמית הנדל"ן ענת זדה, מייסדת ובעלי חברת פולי ניהול פרויקטים בנדל"ן, העוסקת בשנים האחרונות בניהול קבוצות רכישה. בריאיון לוואלה! נדל"ן מתייחסת זדה למצוקה שבה נמצא שוק קבוצות הרכישה וגם לתכניות להתמודדות עם משבר הדיור שמקדמת המדינה.
"מחיר למשתכן זה סוג של קבוצת רכישה בחסות המדינה", טוענת זדה, בת 43, שמאחוריה ניסיון של יותר מ-20 שנה בענף הנדל"ן. "את קוראת את ההסכמים - יש הסכם שיתוף, הסכם קרקע - וזה אותו דבר כמו בקבוצות רכישה". זדה, נשואה+2 מאבן יהודה, מצביעה על בעייתיות מסוימת, כפי שהיא רואה אותה, בהתנהלות הכספית של הזכאי מול הקבלן.
"כשאת מפקידה כסף בקבוצת רכישה, הוא מופקד בנאמנות ועובר לבעל הקרקע אחרי שרושמים הערת אזהרה בטאבו. במחיר למשתכן זה לא כך - הכסף מועבר לקבלן המבצע, שעדיין לא קיבל היתר - אבל הוא מקבל את הכסף בשלבים. ומה עם הערת אזהרה? המדינה מאפשרת לקבלן לרשום הערת אזהרה אחרי 90 יום או יותר, למה שאעביר לקבלן כסף 3-4 חודשים לפני כן? אם בקבוצות רכישה לא נוהגים כך, איך אפשר בחסות המדינה?".
כמו הביקורת שהוטחה עם יציאתה לדרך של התכנית, גם זדה מביעה חשש שהדירות שייבנו במסגרתה יהפכו, בסופו של דבר, לשיכונים. "אם מסתכלים על המפרטים הטכניים של הדירות, לא מתפלאים שאלה המחירים", היא אומרת. "קבוצות הרכישה היו אמורות להיות כמו מחיר למשתכן רק באופן פרטי, אבל הפכו למתאימות יותר למשקיעים, כי רוב האוכלוסייה שפתוחה לרעיון הזה היא מאזור המרכז. בפריפריה יש קהל אחר עם הרגלי רכישה שונים".
"כשיש נשים באזור - זה יכול להפחית קונפליקטים ואגו"
זדה החלה את הקריירה שלה בחברת הנדל"ן "אמבסדור" לפני יותר מ-20 שנה. אט אט היא התקדמה בסולם הדרגות, עד שהפכה למנכ"לית וגם שותפה בחברה. ב-2007, אחרי שנים ארוכות של ניסיון כשכירה בענף הנדל"ן, היא יצאה לדרך עצמאית. אז הקימה מערך מכירות נדל"ן של איש העסקים בני שטיינמץ באוקראינה.
ב-2009 הקימה את חברת "חן נדל"ן", שיזמה מספר פרויקטים, ולאחר מכן הסבה את מרבית פעילותה לתחום ניהול הפרויקטים. השינוי הגיע בעקבות השינויים בשוק הנדל"ן בישראל, ואחרי שזדה זיהתה את הצמיחה בשוק הישראלי - והכניסה של יזמים חדשים וקבוצות רכישה, שרצו להתמקד בתחום היזמות ולהגדיל את היקפי הפרויקטים ברשותם.
בשנים האחרונות גדל מספר יזמי הנדל"ן בעקבות פריחת ההתחדשות העירונית, ובמקביל גם צמח תחום קבוצות הרכישה, זאת לצד עלייה במוטיבציה של בעלי קרקעות לממש אותן ולהביאן לבנייה. כיום זדה מנהלת, באמצעות "פולי ניהול פרויקטים בנדל"ן", מאות יחידות דיור הנמצאות בבנייה פעילה, כאשר עיקר הפעילות של החברה היא באזור תל אביב וערי המרכז והשרון, אך בשנה האחרונה היא מתרחבת גם לדרום וצפון.
"החברה שלנו מורכבת רק מנשים. בניהול נשים מספיקות לעשות המון דברים, הן מתקתקות, מסודרות. אנחנו פועלות בעולם נורא גברי, והרבה יותר קל לנו הנשים להניע. לשבת בישיבות צוות, שבה כולם גברים סביבך, ואנחנו צריכות להניע אותם, זה הרבה יותר קל. כשיש נשים באזור - קל להפחית קונפליקטים ואגו", היא אומרת.
את אומרת שאת פועלת בעולם גברי, אבל דווקא דמות נשית, קולגה מהתחום, הסתבכה לאחרונה.
"לצערי פרשת ענבל אור הובילה להריסה של תחום שיכול היה להיות מאוד פורח. אבל לא רק היא פעלה כפי שפעלה. היום יש קבוצות רכישה גדולות, שהיזמים שלהן גובים כסף - אבל לא עושים את זה שקוף, והרבה רוכשים לא יודעים למה הם נכנסים. למשל, כשהם לוקחים אופציה לרכישת קרקע, מנהלים מו"מ על הקרקע לאופציה ומשלמים יותר על הקרקע. אור עשתה סיחור אופציה והעמיסה על הקרקע עוד חצי מיליון שקל".
"חוץ מזה, יש עמלת ניהול פרויקט שנעה בין 30-50 אלף שקל ליחידת דיור, סכום הגיוני בסך הכול עבור ארבע שנים של עבודה. אבל המטרה היא לשמור על מחיר טוב ולא לבנות על זה שהשוק יעלה, אלא להתייחס למה שנכון היום. 'המזל' היחסי של אור היה שהמחיר של השוק עלה ותיקן את עצמו. אם את שמה 200 אלף שקל ליחידת דיור, זה הרווח היזמי - וזה סכום מאוד גבוה.
"יש מנהלים בקבוצות רכישה שמוסיפים גם עמלת שיווק. אז זה נורא נחמד להגדיר את זה כקבוצת רכישה, אבל המארגן צריך להוכיח את עצמו. צריך שיהיו מגבלות - אי אפשר שיהיה גם סיחור אופציה, גם דמי ניהול חסרי פרופורציה שגובים בהתחלה. צריך לקבל שכר, אבל בצורה מדורגת. ליצור פריסה של התשלום עד מסירת הדירה. המארגן צריך להוכיח את עצמו. לא ייתכן שיווצר מצב שמארגן גבה את כל הסכומים שלו, והרוכש צריך להוסיף עוד כסף בגלל עלויות כאלה ואחרות. זו בעייתיות גדולה. לא עמדת בתקציב שהצבת לפרויקט? זה צריך להיות מחולט מהסכום הסופי שלך".
מחכה להסדרה של ענף קבוצות הרכישה
החברה של זדה נכנסה לוואקום הקשיים בקבוצות הרכישה, ועד שתהיה הסדרה של הענף, החלה לנהל פרויקטים למגורים, כדי להביא להשלמתם המהירה. "המטרה היא לקדם פרויקט של קבוצות רכישה בצורה מקצועית ושקופה, מהשלבים הראשונים או בשלבים בו הוא נתקע, ולדאוג לליווי בנקאי או חוץ בנקאי למימון - ובכלל למסור את הדירה בזמן ובתקציב שנקבע מראש", היא מציינת.
"אני חושבת שצריך לתת מענה לפרויקטים לזוגות צעירים שיכולים להרשות לעצמם לקנות דירות ב-1.2 מיליון שקל בתל אביב, יש פרויקטים כאלה במסגרת של קבוצות רכישה - בעיקר באזור רחוב הרצל והסביבה בדרום העיר", מוסיפה זדה, ובכך חוזרת לאמירה לפיה מחיר למשתכן זו כמו קבוצת רכישה בשוק הפרטי. "זה תחום שיש לו מקום וחבל שהוא לא מקודם כך. אם היו עושים את זה נכון, זה יכול היה לעבוד. הבעיה היא היעדר פיקוח".
זדה לא עובדת במכרזים אלא מול בעלי קרקעות פרטיות. "אנחנו רצינו להגיש תיקונים לגבי סוגיית קבוצות רכישה, אחד מהם - לא קונים את הקרקע לפני שוועדה מקומית מאשרת את התכנית, כדי שתדעי מה את קונה. אני קונה מטרים מאושרים בלבד, לא משהו שאני לא יודעת. בעל הקרקע לא יכול להבטיח לי כלום. הכסף ישולם לבעל הקרקע רק אחרי אישור ועדה, ואני משאירה סכום מסוים להיתר הבנייה.
"גם אם זה מתעכב, זאת הדרך. מה שאושר בעירייה - זה מה שאני קונה. הרי אפשר להכין תכנית, לבקש בגינה הקלות ולהוציא פרויקט לשיווק, אבל לא בטוח שההקלות יתקבלו, והמחיר למ"ר הופך להיות יותר גבוה. אני משלמת לפי המ"ר שאני קונה". "צריך לזכור שאחרי אישור, עוברות עוד שנתיים עד קבלת היתר", מזכירה זדה, "זאת הסיבה שפונים אליי בעיקר משקיעים".
אפרופו משקיעים, זדה לא רואה בחיוב את צעדי האוצר להדרתם משוק הדיור. "אני יושבת עם משקיעים שמוציאים את הכסף החוצה - מה שלא עשו בשנים האחרונות", היא אומרת. "מגרשים לנו את המשקיעים, שמשקיעים בנדל"ן בחו"ל, והוציאו את הכסף מהמדינה ל-5-10 שנים כי השקעות בנדל"ן זה לא לשנה. הכסף שיצא מפה לא יחזור בשנים הבאות. זה גם משפיע על שוק השכירות - בסופו של דבר, האוכלוסייה שנפגעת היא זו שלא יכולה לקנות, וצריכה לשלם יותר על שכירות".
ומה לגבי האטה בשוק? את רואה את זה בשטח?
"כל שנה באביב הנדל"ן מתעורר. אני מקבלת טלפונים - 'נו, מה עם הפרויקט הבא'. אני שומעת מכל המתווכים והאנשים שמדברים איתי שיש האטה במכירות. אבל אני עדיין לא רואה את זה במחירים".