כל ההתחלות קשות: זו החוליה החלשה בתכנית להורדת מחירי הדירות

הנתונים העדכניים על מספר התחלות הבנייה מצביעים על ירידה. באוצר נוהגים בדר"כ להאשים את הקבלנים, בטענה שהם מונעים את הגדלת היצע הדירות. אולם המפתח נמצא דווקא בידי מי שמספק להם את הקרקעות - רשות מקרקעי ישראל. ניתוח וואלה! נדל"ן

צילום: אבי כהן, עריכה:

הנתונים העדכניים של מספר התחלות הבנייה, שלפיהם בשני הרבעונים האחרונים חלה ירידה של 6.6% בסך הכול בהתחלות הבנייה ברחבי הארץ, מסבירים היטב מדוע ממשיכים מחירי הדירות לעלות: כאשר מספר התחלות הבנייה אינו עולה, ואפילו יורד, קשה מאד לסגור פער של עשרות אלפי דירות בין הביקוש הגדול לבין ההיצע.

הפעם האחרונה שבה הצליחה הממשלה להגדיל את היקף הבנייה הייתה ב-2015, אז זינק מספר התחלות הבנייה בכ-10% ל-53 אלף דירות בשנה. 2016 הסתיימה עם מספר דומה של התחלות בנייה. בעיצומה של 2017 מסתמן כישלון נוסף בדרך אל היעד המרכזי של משרד האוצר, ובמקרה הטוב יהיה מספר התחלות הבנייה דומה למספר בשנים הקודמות.

עוד בוואלה! עסקים ונדל"ן:
"עכשיו זה פשוט לא משתלם": הקניות באינטרנט יוזלו בקרוב?
עונת החתונות: אלו גני האירועים שנתפסו פועלים ללא היתר
שי באב"ד: "להכשיר חרדים בחינוך טכנולוגי - במקום לימודי ליבה"

התחלות בנייה על פי יישובים

משך הזמן הדרוש לבניית דירה בישראל הוא שלוש שנים, ומשמעות נתוני התחלות הבנייה היא שלפחות בשלוש השנים הקרובות לא יהיה גידול של ממש בהיצע הדירות. נכון שבישראל מקובל למכור דירות "על הנייר" וניתן להגדיל את מספר הדירות בשוק מעל למספר הדירות הנבנות בשנה מסוימת. אולם בסופו של דבר, אי אפשר למכור יותר ממספר הנבנות בפועל, וייתכן מאוד שהשנה יהיה מספר הדירות החדשות שימכרו קטן ממספר הדירות שבנייתן החלה.

במשרד האוצר נוהגים להאשים את הקבלנים, בטענה כי הם מונעים את הגדלת ההיצע מתוך רצון לשמור על המחירים הגבוהים. זה אולי נכון, אבל הקבלנים מעולם לא התחייבו להוזלת הדירות. רבים מהם היו שמחים להגדיל את הבנייה באזורים שבהם אפשר לבנות ולמכור במחירים גבוהים, אילו רק היו להם מגרשים זמינים לבנייה. אבל המחסור בשטחים הוא הגורם העיקרי לקיפאון בנתוני התחלות הבנייה.

לרמ"י הפתרונים

מרבית השטחים המיועדים לבנייה מוחזקים על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), ומשווקים לקבלנים. לרמ"י יש היום מלאי עצום של קרקעות מתוכננות לבנייה, והיא מודיעה מדי שנה על שיאים חדשים בשיווק הקרקעות. בסוף 2016 דיווחו משרד האוצר ומשרד הבינוי והשיכון על "שיא" בשיווק של מגרשים לבנייה של 72 אלף דירות.

אפשר היה להאמין שמבצע השיווק יביא גם לשיא מתאים בהתחלות בנייה, אבל זה לא קרה. נתוני שיווק הקרקעות מתייחסים לשטחי בנייה שהוכשרו למכירה, אבל חלק גדול מהם אינו נמכר בפועל: חלק מהמכירות נדחות משיקולים שונים - מכרזים מתבטלים מטעמים כלכליים או טכניים, ולעתים קרובות מחליטה רמ"י לדחות את ביצוע המכרז למועד בלתי ידוע. אין פלא לכן שרמ"י אינה חושפת בציבור את הנתונים על מכירת מגרשים בפועל – שהיו חושפים את הפער הגדול בין ההודעות המתפרסמות לציבור למציאות בשטח.

דירות שבנייתן הסתיימה לפי מחוז

למרות הכישלון בהגדלת היצע הקרקעות לבנייה, ייתכן שבשנתיים הקרובות יהיה בכל זאת שיפור בהיצע הדירות בשוק. בחודש הבא צפויה לזרום לשוק הבנייה תגבורת של כ-6,000 עובדים מסין. הסינים נחשבים לעובדים יעילים ומיומנים יותר מהפועלים האחרים בשוק, ובענף צופים שבעזרתם ניתן יהיה לקצר בשיעור ניכר את משך הבנייה של הדירות. התייעלות הבנייה במצב של מחסור בדירות צפויה בעיקר להגדיל את רווחי הקבלנים, אבל היא עשויה לגרום גם להגדלה מסוימת בהיצע הדירות.