בישראל, דירה להשקעה נתפסת כמעט כסמל סטטוס. עבור רבים היא לא רק נכס פיננסי אלא גם תחושת ביטחון כלכלי - "הפנסיה הנוספת" או המתנה לילדים. במשך שנים נחשבה ההשקעה הזו ליציבה במיוחד: השכירות תמיד תכסה את ההוצאות, והערך של הדירה יעלה כמעט באופן אוטומטי. אלא שבשנים האחרונות, עם ירידה במספר העסקאות, שינויי מיסוי, היצע גדל של דירות להשכרה ומגמות כלכליות לא צפויות, התמונה מורכבת הרבה יותר.
משקיעים רבים מגלים שהחלום על הכנסה פסיבית קבועה מתנפץ מול שורה של הוצאות בלתי צפויות - מתיקונים יקרים דרך חודשים ריקים בלי שוכר ועד תשלומי מס שמקזזים חלק ניכר מההכנסות.
השאלה הגדולה היא: אחרי כל החישובים, כמה באמת נשאר בכיס למשכיר הדירה הממוצע בישראל? כדי לענות על כך בחנו שתי דוגמאות הפוכות - תל אביב היקרה מול באר שבע הזולה - וגילינו פערים מפתיעים.
תל אביב: עיר השוכרים
ניקח דוגמה סבירה: דירת 3 חדרים בדרום תל אביב נמכרה למשקיע במחיר של כ-3 מיליון שקל, עם שכר דירה ממוצע של 7,000 שקל בחודש.
על הנייר - מדובר בהכנסה שנתית של 84 אלף שקל, כלומר תשואה ברוטו של כ-2.8%. אבל בפועל:
• מס רכישה על דירה שנייה (8%) = 240 אלף שקל שנעלמים כבר ביום הקנייה.
• תיקונים ושיפוצים תקופתיים = לפחות 10,000 שקל בכל כמה שנים, נניח 3,000 שקל לשנה.
• חודש אחד ריק בין דיירים = הפסד נוסף של 7,000 שקל.
• מס על שכר הדירה: תקרת הפטור לשנת 2025 היא 5,654 שקל. במסלול ה-10% הפשוט, המשכיר משלם כ-8,400 שקל בשנה מס הכנסה על השכירות.
התוצאה: מתוך 84 אלף שקל פוטנציאליים - נשארים בכיס המשכיר כ-58,600 שקל נטו. כלומר, תשואה נקייה של כ-1.95% על השקעה של 3 מיליון שקל. חשוב להדגיש שכל החישוב נעשה בהנחה שהדירה נרכשה במזומן; אם נלקחת משכנתה, תשלומי הריבית מכבידים עוד יותר על התשואה.
באר שבע: עיר הסטודנטים
ניקח דוגמה: דירת 3 חדרים ליד אוניברסיטת בן גוריון במחיר של כ-900 אלף שקל, עם שכר דירה ממוצע של 3,200 שקל בחודש.
על הנייר - הכנסה שנתית של 38,400 שקל, כלומר תשואה ברוטו של כ-4.3%. אבל גם כאן, כשמחשבים את ההוצאות:
• מס רכישה על דירה שנייה (8%) = 72 אלף שקל ביום הקנייה.
• מס על שכר דירה = אין חיוב, כי ההכנסה מתחת לתקרת הפטור.
• תיקונים ושיפוצים = גם כאן ניקח ממוצע של 3,000 שקל בשנה.
• חודש אחד ריק בין שוכרים = הפסד נוסף של 3,200 שקל.
התוצאה: מתוך הכנסות של 38,400 שקל ברוטו, נשארות הכנסות נטו של כ-29,700 שקל. כלומר, תשואה נטו של כ-3.3% - כמעט כפולה מזו של תל אביב; גם כאן, החישוב מניח רכישה במזומן בלבד; כאשר מוסיפים את תשלומי הריבית על משכנתה, התשואה האמיתית נשחקת משמעותית.
אבל מה עם עליית הערך?
כאן נכנסת השאלה הגדולה: לאן הולך שוק הדירות? בתל אביב נהוג לסמוך על כך שערך הנכס יעלה משמעותית לאורך השנים, כפי שקרה עד כה יש לציין, ולעיתים זו הסיבה האמיתית להשקעה - לא ההכנסה משכירות.
מצד שני, בשנה האחרונה מתחילה מגמה של הדרדרות במחירים, במיוחד בתל אביב, ומי שקנה בתקופת השיא עלול להיתקע עם תשואה נמוכה ובלי רווח הון.
בבאר שבע, לעומת זאת, מחירי הדירות נשארו יחסית נגישים, ויש מי שמאמין שבטווח הארוך, עם התפתחות פארקי תעסוקה והרחבת הרכבת, יגיע גם אפקט ההשבחה. ועדיין, גם שם נצפית ירידת מחירים בתקופה האחרונה, גם בשכירות וגם במכירה.
השורה התחתונה
בשנים האחרונות הפכה ההשקעה בדירות בישראל לפחות מובנת מאליה מבעבר. אם בעבר היה מקובל לחשוב שכל דירה "עובדת בשבילך" ותמיד תעלה בערכה, היום המשוואה מורכבת הרבה יותר: מחירי הדירות כבר לא מטפסים בקצב שהיה מובן מאליו, התשואות מהשכירות נותרו נמוכות יחסית לערך הנכסים, והוצאות כמו מס רכישה, תחזוקה, חודשים ריקים ומס הכנסה על השכירות מקזזות חלק גדול מהרווח.
במקביל, הבנקים מציעים אפיקי השקעה סולידיים עם ריבית לא רעה, ושוק ההון זמין ונזיל יותר מאי פעם. המשמעות היא שהשקעה בדירה להשכרה כיום היא צעד שמצריך בחינה זהירה: היא יכולה להתאים למי שמחפש יציבות לטווח ארוך ויכולת לספוג הוצאות בלתי צפויות, אבל היא כבר לא בהכרח "המכונה לייצור כסף" שהתרגלנו לחשוב עליה בעשור הקודם.