השכונה שלכם קפאה בזמן ולא הדביקה עדיין את עליות המחירים המטורפות ברחבי הארץ? קרובים של קרובים רכשו נכס ואתם תוהים אם ומתי ימצה את הפוטנציאל? מדור חדש בוואלה! נדל"ן ממפה ובוחן את השכונות והאזורים בישראל שעליהם נאמר כבר שנים שהם מסוגלים ליותר. הערת אזהרה רשומה בטאבו: המדור לא מתיימר להוות תחליף ליעוץ השקעות.
עוד במדור:
בין נתב"ג לת"א נמצא יישוב נדיר שלא הדביק את עליות המחירים. למה בעצם?
לבי במזרח: השכונה התל אביבית שכולם מחכים שתמריא
בשבילה גיבורים עפים: השכונה החולונית שהיזמים לוטשים אליה עיניים
והפעם: רמת ורבר בפתח תקווה.
רמת ורבר היא שכונה במרכז פתח תקווה שנבנתה בין שנות ה-50 לשנות ה-70 של המאה הקודמת על שטחי פרדס וייס וגן קרמניצקי. השכונה מתוחמת על ידי רחוב ז'בוטינסקי מצפון, מרכז העיר ממזרח, שכונת כפר גנים מדרום, ובית החולים ביילינסון ממערב. הבנייה בשכונה כוללת גם צמודי קרקע בדרומה (בהם גם וילות גדולות), אך עיקרה מבני שיכון מטיפוסים שונים, עם קצת בנייה חדשה. אוכלוסיית השכונה היא מגוונת, ומונה כיום כ-10,000 תושבים שגרים בכ-3,900 דירות.
מה בונים
נכון להיום מתוכננים בשכונה 16 פרויקטים של תמ"א 38, ו-4 פרויקטים כבר קיבלו היתר או נמצאים בבנייה. הפרויקטים מתוכננים להוסיף בסך הכל כ-550 דירות חדשות לסביבה. בנוסף, העירייה ומשרד השיכון בחרו ברמת ורבר להיות השכונה הראשונה בעיר שמיועדת להתחדשות עירונית בראיה שכונתית. על פי תב"ע ביוזמתם, שנמצאת בשלבי אישור מתקדמים, לשכונה יתווספו כ-4,000 דירות; חלקן במסגרת בנייה גבוהה בעירוב שימושים לאורך רחובות ז'בוטינסקי, יצחק שדה וארלוזורוב, וחלקן על בסיס עקרונות תמ"א 38 בשאר חלקי השכונה.
מחירים ומגמות: משמעותית פחות משכנותיה
לפי נתוני madlan רמות מחירי הדירות ברמת ורבר זהות למחירי הדירות בשכונות הוותיקות הסמוכות לה (מרכז העיר, המרכז השקט וקרול), ומשקפות מחיר של כ-21 אלף שקל למ"ר בדירות יד שניה. מבחינת היקף העסקאות, בשכונה מתבצעות בממוצע כ-100 עסקאות בשנה, משמעותית פחות משכנותיה - מה שיכול להצביע על כך שהיא פחות מבוקשת מהן, או לחילופין על כך שההיצע בה דל. תשואת השכירות הממוצעת בשכונה לדירות 3 חדרים יד שניה עומדת על כ- 3.2%, פחות או יותר ברמה העירונית הממוצעת לדירות מסוג זה.
רמות המחירים:
3 חדרים יד שניה: 1,360,000 שקל
4 חדרים יד שניה: 1,650,000 שקל
4 חדרים חדשה: 1,950,000 שקל
5 חדרים חדשה: 2,400,000 שקל
המוקשים: הזנחה ומיעוט אפשרויות קניות ובילוי
למרות המיקום המרכזי, השכונה סובלת כיום מהזנחה וממיעוט אפשרויות לקניות ובילוי בתוכה (אם כי הקניון הגדול והשוק נמצאים במרחק הליכה של כרבע שעה). ציר ז'בוטיניסקי הסואן מקשה על המעבר לשכונות הצפוניות של העיר, כולל לקניון הגדול ולפארק הגדול, ובית החולים ביילינסון חוסם את הגישה מערבה, למקומות הבילוי של רמת סיב.
אז האם לקנות עכשיו דירה בשכונה?
בשנה הבאה צפוי להתחיל לפעול הקו האדום של הרכבת הקלה, שתחנה שלו (תחנת 'דנקנר') תהיה במרחק הליכה מכל בתי השכונה. עם הקו האדום ניתן יהיה להגיע מהשכונה למרכז תל אביב תוך כרבע שעה בלבד, כשרוב הדרך תהיה במנהרה עוקפת פקקים.
במקביל, עם אישור התכנית להתחדשות השכונה, ובהסתמך על האפשרויות שייתן הקו האדום, רמת ורבר צפויה להפוך למטרה עבור יזמי בנייה. מומחי madlan מעריכים כי התוצאה תהיה עליית מחירים - הן בגלל הבנייה החדשה והן בשל התחרות בין יזמים על בניינים ישנים שמיועדים להתחדשות. התחדשות השכונה תיצור בה מטרדי בנייה במשך תקופה לא קצרה, אך תאפשר גם את חידוש המרחב הציבורי המוזנח, תוספת של מקומות תעסוקה ובילוי בשולי השכונה, והפיכתה למוקד עירוני חדש.
לדברי טל קופל, מנכ"ל madlan, "בעתיד הרחוק יותר צפויים להיחפר בצמוד לרמת ורבר גם שני קווי מטרו, שיחברו אותה למספר רב עוד יותר של מוקדי תעסוקה ובילוי במטרופולין תל אביב. אישור הקווים בשנים הקרובות צפוי לתדלק את ההתעניינות בשכונה, שכיום נותרה מאחור - וכמובן שגם את עליות המחירים בה".