בין נתב"ג לת"א נמצא יישוב נדיר שלא הדביק את עליות המחירים. למה בעצם?

השכונה שלכם קפאה בזמן ולא הדביקה עדיין את עליות המחירים המטורפות ברחבי הארץ? קרובים של קרובים רכשו נכס ואתם תוהים אם ומתי ימצה את הפוטנציאל? מדור חדש בוואלה! נדל"ן ממפה ובוחן את השכונות והאזורים בישראל שעליהם נאמר כבר שנים שהם מסוגלים ליותר. הערת אזהרה רשומה בטאבו: המדור לא מתיימר להוות תחליף ליעוץ השקעות.

עוד במדור:

בשבילה גיבורים עפים: השכונה החולונית שהיזמים לוטשים אליה עיניים
עיר עם עתיד: האם זאת הבוננזה הבאה של חיפה?
לבי במזרח: השכונה התל אביבית שכולם מחכים שתמריא

והפעם: אזור.

אזור היא מועצה מקומית במחוז תל אביב, בסמיכות לתל אביב מצידה האחד ולחולון מצידה השני. היא היישוב הכפרי הקרוב ביותר לתל אביב, ונמצאה עד היום מתחת לרדאר עם מיעוט של בנייה חדשה. היא מונה כ-13,300 תושבים. לאזור נגישות מצוינת - היא ממוקמת בסמוך להצטלבות של הכבישים 1 ו-4 וכן בקרבה לנתיבי איילון, ונמצאת במרחק של דקות משורה של ערים שנמצאות במעגל הקרוב המקיף אותה ומנתב"ג. ליישוב שלוש כניסות מכביש 44 המקשר את אזור עם הערים השכנות והמטרופולין. בעתיד קו המטרו M3 עתיד לעבור באזור, ולשרת את תושביה באמצעות תחנה שתמוקם באזור התעשייה הצמוד של חולון.

רוב שטחה של אזור מתאפיין בניה צמודת קרקע. ביישוב מספר שכונות אשר בהן מבני שיכונים בני 4 קומות, למשל יצחק שדה ובן גוריון, ובניינים בודדים בני 12-10 קומות. אזור כיום פחות צפופה באופן משמעותי ביחס לערים הסמוכות אליה. מעברו הצפוני של כביש 1 נמצא פארק אריאל שרון.

לפי תוכנית המתאר לאזור, היישוב עתיד להגיע לאוכלוסייה של 27 אלף תושבים ב-2035 באמצעות בנייה של 4,400 יחידות דיור נוספות, תוך שמירה על אופיו הקהילתי והפרברי. ההתחדשות העירונית העתידית ביישוב נשענת בחלקה על ציר מערכת תחבורה עתירת נוסעים (מתע"ן) המאושר בכביש 44, ועל תחנת המטרו המתוכננת במזרח היישוב.

חברת צרפתי צבי עתידה לבנות ביישוב כ-360 דירות בשלושה מגדלי מגורים בני 22 קומות, בפרויקט פינוי-בינוי ברחוב קפלן. חברת מגדלי שרונים בנתה פרויקט של כ-300 דירות ב-4 בניינים בני 12-13 קומות. חברת בוני התיכון צפויה לערוך תוכנית פינוי בינוי שבמסגרתה ייבנו כ-800 דירות חדשות ב-13 בניינים חדשים בני 7 עד 16 קומות.

לפי נתוני רשות המסים דירות יד 2 ישנות שנבנו לפני עשרות שנים נמכרות כיום במחירים של 1.7 מיליון שקל לדירת 4 חדרים ו-2.4 לדירת 5 חדרים. דירות 5 חדרים חדשות משווקות ביישוב במחירים המתחילים ב-2.79 מיליון שקל, ודירות 4 חדרים בפרויקט צבי צרפתי שיוצא לדרך בימים אלה ישווקו במחיר שיתחיל ב-2.39 מיליון שקל.

שווי עסקה ממוצעת ביישוב (נתון הכולל את כלל העסקות - כל החדרים ויד ראשונה ושנייה) עומד כיום על 2.04 מיליון שקל, כאשר לפני חמש שנים עמד על 1.6 מיליון שקל - עלייה של 27.5%.

באזור עדיין קיימים אזורים ותיקים עם מבני רכבת ישנים, וייקח זמן עד שתנופת ההתחדשות הגדולה תגיע לכלל הבניינים הקיימים ביישוב. אין באזור בית ספר תיכון אלא בתי ספר יסודיים וחטיבת ביניים בלבד, והתלמידים בגיל התיכון לומדים מחוץ לעיר, לרוב בחולון או בתל אביב.

תנופת הפיתוח באזור רק החלה, ונמצאת בשלב ראשוני מאוד ביחס לערים הסמוכות. גם לאחר שתיעשה בעיר הבנייה וההתחדשות כפי שמנחה תוכנית המתאר, היישוב יהיה ירוק יותר ופחות צפוף מהערים הסמוכות אליו. לדברי משה צרפתי, מנכ"ל משותף בחברת צבי צרפתי, "עתידה של אזור עוד לפניה, המיקום שלה פנטסטי והעובדה שעדיין לא נעשה בה פיתוח משמעותי משחקת לטובת הרוכשים הנוכחיים.

"הזינוק העצום במחיר שהתרחש בשכונות המרוחקות יותר בתל אביב וביפו, עדיין לא הגיע לאזור אבל הוא בהחלט יגיע. המחירים באזור כיום נמוכים ב-10% בהשוואה למחירים בחולון, וב-20% ביחס למחירי שכונות בדרום ובמזרח תל אביב. דירות חדשות בשכונת התקווה ובקרית שלום מתומחרות כיום ב-30 אלף שקל למ"ר, ואילו באזור המחיר למ"ר עומד על 20 אלף שקל למ"ר, פער עצום שללא ספק ילך ויתאזן בהמשך".