השכונה שלכם קפאה בזמן ולא הדביקה עדיין את עליות המחירים המטורפות ברחבי הארץ? קרובים של קרובים רכשו נכס ואתם תוהים אם ומתי ימצה את הפוטנציאל? מדור חדש בוואלה! נדל"ן ממפה ובוחן את השכונות והאזורים בישראל שעליהם נאמר כבר שנים שהם מסוגלים ליותר. הערת אזהרה רשומה בטאבו: המדור לא מתיימר להוות תחליף ליעוץ השקעות.
עוד במדור "שכונת התקווה":
עיר עם עתיד: האם זאת הבוננזה הבאה של חיפה?
לבי במזרח: השכונה התל אביבית שכולם מחכים שתמריא
והפעם: שכונת תל גיבורים בחולון.
שכונת תל גיבורים הוקמה בשנות ה-50 של המאה הקודמת על אדמות הכפר הפלסטיני תל א-ריש, ונקראה על שם לוחמי חטיבת גבעתי שנפלו בכיבושו. השכונה נמצאת בצפון מערב חולון, ומתוחמת על ידי נתיבי איילון ממערב, בית החולים וולפסון מצפון, פארק הפילבוקס ושכונת גרין ועם ממזרח, ושכונת נאות רחל מדרום. בהיקף השכונה אפשר למצוא בעיקר מבני שיכון נמוכים וקוטג'ים טוריים, ואילו במרכזה ובצפונה יש בנייני דירות של עד כ-15 קומות. השכונה מהווה עניין רב ליזמים - אבל המחירים בה עדיין נמוכים יחסית לגוש דן.
מה בונים
מבדיקה שערכו עבורנו ב-madlan, כיום הבנייה בשכונה עדיין מועטה יחסית, וכוללת כמה מספר בנייני דירות לאורך רחוב אצ"ל שבצפון השכונה, לאורך רחוב הטייסים שבדרומה, וכמה בניינים בודדים במרכזה. עם זאת, קיימות תוכניות מאושרות לכ-350 דירות חדשות בשכונה - הרוב בתמ"א 38, והיתר בבנייה חדשה רגילה, ובתחילת השנה אישרה הוועדה המחוזית מסמך מדיניות להתחדשות הבנייה בשכונה.
התוכנית מגדירה מתחמים לפינוי בינוי ומתחמים להתחדשות במסגרת תמ"א 38 (או כל תכנית שתחליף אותה) ומוסיפה לשכונה עד 4,000 דירות חדשות, במקביל להקצאת שטחים למבני ציבור ולפארקים חדשים.
מחירים ומגמות: נמוכים מהממוצע ב-200,000 שקל
על פי נתוני madlan, בחמש השנים האחרונות המחירים בשכונה היו נוחים יחסית ונמוכים מהממוצע העירוני בכ-200,000 שקל, אך בשנתיים האחרונות יש צמצום של הפער. עליית המחירים המשמעותית ביותר הייתה של דירות חדשות, בעוד שמחירי דירות יד שנייה עלו בקצב דומה לממוצע העירוני (אך נשארו נמוכים ממנו). מבחינת היקף העסקאות יד שנייה, השכונה משתרכת מאחור ביחס לשכונות ותיקות אחרות בעיר כגון קריית שרת וקריית העבודה.
המוקשים: מטרדי רעש ואיכות אוויר
תל גיבורים נחשבת כיום לשכונת מצוקה, בעיקר בגלל התשתיות הישנות והרעועות שלה. הסמיכות של נתיבי איילון לבניינים רבים במערב השכונה יוצרת מטרדי רעש ואיכות אוויר, וגם מהווה חסימה פיזית שיוצרת נתק מהמרחב הבנוי של בת ים ממערב.
בית החולים וולפסון מצפון לשכונה יוצר נתק בין השכונה לבין תחנת רכבת ומסוף אוטובוסים, ומצריך עיקוף שמוסיף כ-10 דקות הליכה למוקדים אלה.
אז האם לקנות עכשיו דירה בשכונה?
בעקבות אישור המדיניות החדשה להתחדשות הבינוי בשכונה, בשנים הקרובות צפויים לצאת לדרך כמה פרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38 בסביבה. הפרויקטים האלו יאפשרו גם את התחדשות והרחבת הדיור בשכונה, וגם השקעה והסדרה של המרחב הציבורי המוזנח.
בנוסף, בטווח הארוך יותר מתוכננים לעבור בשכונה שני (!) קווי מטרו, שיחברו אותה בקלות ובנוחות למגוון יעדים במטרופולין תל אביב.
בגלל גורמי השבחה אלה, בשילוב עם המחירים הגבוהים ממילא של בנייה חדשה במחוז תל אביב, עליית המחירים בשכונה עשויה להיות גבוהה מהממוצע העירוני בעשור הקרוב.
לדברי טל קופל, מנכ"ל madlan: "לאחר שנים רבות של הזנחה והבטחות להתחדשות של תל גיבורים, האישור בפועל של מדיניות הבינוי לשכונה, שעבר סוף סוף בתחילת 2021, יכול לאפשר לה להתחיל לממש את פוטנציאל המיקום המרכזי שלה, הסמוך כל כך לתל אביב".