פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      יש לכם דירה בבעלותכם? כך תתמודדו עם שוכר בעייתי

      שוכר שמסרב להתפנות, מאחר בתשלומים, פוגע בדירה או מטריד את השכנים. מה יכול משכיר דירה לעשות במקרים אלו ואיך ניתן לצמצם מראש את הסיכוי שהן יתעוררו? מדריך

      חותמים חוזה (ShutterStock)
      חוזה שכירות (צילום אילוסטרציה: shutterstock)

      חודשי הקיץ ותחילת שנת הלימודים הם לרוב תקופה "חמה" בשוד הדיור להשכרה, במיוחד עבור סטודנטים ומשפחות צעירות עם ילדים. לא אחת, ממהרים משכירי הדירות להשכיר את הדירה בהסכם שכירות סטנדרטי אותו הורידו מהאינטרנט, מבלי לתת את הדעת בצורך בסעיפים המותאמים אישית, שיגנו גם על משכירי הדירות בפני שוכרי דירות בעייתיים.

      השכרת דירות מגורים יכולה להיות עסק כלכלי משתלם, אך במקרים מסוימים עלולה העסקה לכלול סעיפים או דרישות מוזרות של משכירי הדירות. יש בעיות שכיחות החוזרות על עצמן בהסכמי שכירות: שוכר שלא משלם בזמן שכר דירה או תשלומים שוטפים אחרים; שוכר שמסרב להתפנות בזמן למרות שהסכם השכירות פג; שוכר שמשכיר חלקים מהדירה בשכירות משנה ללא אישור; שוכר מבצע ללא אישור שינויים ונזקים במושכר ובך מביא לירידת ערך הדירה; או שוכר המפעיל בדירה השכורה עסק ללא אישור שימוש חורג המהווה מטרד לשכנים.

      חשוב לדעת כי למשכיר דירה אסור לפנות שוכר מהדירה בכח ללא צו מבית המשפט. במקרה של תביעת פינוי מושכר, על בעל הדירה לפנות לבית המשפט ולהוכיח את הנזק והמטרד שנעשה לו בכדי לפנות את השוכר. בבתי המשפט קיים בשנים האחרונות הליך של מסלול מהיר בתביעות לפינוי מושכר, כך שכל ההליך עד לקבלת צו פינוי יכול לארוך בין חודשיים ל-3 חודשים.

      לקריאה נוספת:
      למרות המחלוקת המשפטית - הגרלות מחיר למשתכן יימשכו
      ניתוח עסקה: בכמה נמכרה דירת 4 חדרים בשכונת נהריה הירוקה?
      גם באזורי הביקוש: איפה יש דירות בפחות ממיליון שקל?

      מתווכים תיוון השכרת דירה (ShutterStock)
      יש לראיין את השוכרים לפני החתימה על ההסכם (צילום אילוסטרציה: shutterstock)

      אז מה צריך לקחת בחשבון כשחותמים על הסכם שכירות

      לא להתפתות להסכם שכירות סטנדרטי. עדיף לנסח הסכם שכירות שיותאם באופן מיטבי על פי צרכי הצדדים, הכולל סעיפי הפרה נקודתיים, לרבות סעיפים שהפרתם תחשב הפרה יסודית של ההסכם ותאפשר את ביטולו עד כדי פינויו של השוכר מהדירה. בסעיפים אלו חשוב לציין את סכום הפיצויים המוסכמים על ידי הצדדים שיוטלו על הצד המפר את ההסכם.

      לבדוק ביסודיות את השוכר. מלבד ניסוח חוזה שכירות טוב ויסודי עם בטחונות, ראוי לבצע בדיקה מקדמית על השוכר ולזהות את הסוררים. כך ניתן להקטין ככל הניתן את הבעיות בעתיד. רצוי לנהל ראיון עם השוכר כדי להבין מהי ההיסטוריה התעסוקתית שלו, מקום עבודתו הנוכחי, סטטוס חברתי, מגורים קודמים ועוד. באותה הזדמנות, חשוב לבקש תצלום של תעודת זהות ותמונות עדכניות, כדי להישמר עד כמה שניתן ממעשה נוכלות.

      השכרת משנה. בהסכם שכירות עדיף לקבוע האם להתיר לשוכר אפשרות להשכיר חלקים מהדירה בהשכרת משנה. בדרך כלל, רוב משכירי הדירות מסכימים ועוצמים עין מאחר והם מעוניינים להשכיר את הדירה מאשר להשאיר אותה ריקה. ייתכן שבהשכרת משנה, נכון יהיה לחדד את האחריות והבטוחות של השוכר החתום בהסכם השכירות.

      ערבויות ובטוחות. בכל הסכם שכירות יש להוסיף לצד תנאי התשלום של דמי השכירות גם סעיף פינוי וסעיף בטחונות וערבות (פיקדון, ערבות בנקאית, ערבות אישית ושטר חוב) שאופיו תלוי בשוכר, רמת הסיכון וסוג הנכס. לא תמיד הדרישה לערבות בנקאית כבטוחה, עדיפה על פני ערבות אישית חתומה על ידי ערבים. אם השוכר לא עומד בתנאי התשלום, יהיה ניתן לדרוש ולממש את מימוש הערבויות. כמובן, ניתן לשקול ולהיוועץ עם עו"ד אם יש מקום לשקול הגשת תביעת פינוי.

      במקום דירה נפתח עסק. שוכרים רבים, בעיקר בעלי המקצועות החופשיים, שוכרים דירות מגורים בבנייני מגורים, שייעודן על פי ההיתר הוא למגורים בלבד. פתיחת עסק ללא אישור לעשיית "שימוש חורג" ע"י הוועדה המקומית לתכנון ובנייה אינו חוקי ומהווה במקרים רבים גם מטרד לשכנים. השוכר והמשכיר חשופים להגשת כתב אישום פלילי בשל הפרתו של חוק תכנון ובנייה. הפתרון הנכון הוא לא לאפשר את פתיחתו של עסק, שימוש חורג ורישיון לעסקו ולהגיע להבנות מראש עם השכנים ובעלי הנכס.

      ומה עם החנייה? חל איסור על בעל נכס ובוודאי שעל שוכר מטעמו להצמיד או לעשות שימוש בלעדי בחלקים ברכוש המשותף כמו: חצר, גג או חנייה. אם השוכר אכן סיפח והשתלט על חלקים מהרכוש המשותף ללא הסכמה והחלטת רוב בעלי הדירות באסיפה הכללית, הסיפוח והשימוש ברכוש המשותף אינו חוקי והשוכר יהיה חשוף לתביעה משפטית.

      שימוש בכוח. גם כשמתמודדים עם שוכר בעייתי, אסור להשתמש בכח בלתי סביר הכולל ניתוק חשמל, מים וגז או החלפת מנעולים לדירה באישון הלילה. בית המשפט יפסוק אם אכן הסכם השכירות הופר ומתיר לפנות את השוכרים מהנכס. ללא תוקף משפטי פעולות אלה יכולות להיחשב כפעולות של הסגת גבול.

      אין משום הכתוב ייעוץ משפטי או חוות דעת מכל סוג שהוא. הכותב הוא עו"ד שותף מייסד באושרי שלוש עורכי דין ונוטריון המתמחה בנדל"ן