הקטר כבר מצפצף: כך יטפסו מחירי הדירות ליד תחנות רכבת

בתקופה האחרונה נפתחו לא מעט תחנות רכבת חדשות ברחבי הארץ, שמגדילות את אפשרויות התנועה של הישראלים - אשר נאלצים לעמוד שעות בפקקים כדי להגיע למקום עבודתם. אבל חוץ משיפור באיכות החיים, הנגישות הגבוהה למתחמי תעסוקה במרכזי הערים עשויה להשפיע גם על מחירי הנדל"ן במתחמים אלה וגם על מחירי הדירות הסמוכות. סקירה שערך עבור וואלה! נדל"ן השמאי אוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, בחנה את אזורי התעשייה שצפויים לגדול בעקבות הקרבה לרכבת.

לקריאה נוספת:
צפו: כך יוצקים רפסודה במגדל משרדים ענק בפתח תקווה
תכנון של עשור: כך יראה הגשר שיגרום לכם לפקקים, לפחות בהתחלה
רמלה: 186 דירות להשכרה ארוכת טווח ייבנו במערב העיר

לפני מספר שבועות חנכו ראש הממשלה ושר התחבורה את פרויקט רכבת השרון, שכולל מסילה ושתי תחנות - רעננה דרום ורעננה מערב. קו הרכבת יתחבר לקו הוד השרון-באר שבע, ונסיעה לתל אביב תיקח כ-40 דקות. בהמשך יחובר הקו גם לתחנת הרכבת בהרצליה, אשר תקצר את הנסיעה לעיר ללא הפסקה.

תחנת רעננה דרום נבנתה במיקום מרכזי ונגיש, ובסמוך לתחנה המרכזית בעיר. בדרך זו צפוי פארק רעננה, המשתרע על שטח בנוי של כ-100 אלף מ"ר, למשוך עובדים ועסקים נוספים. כיום מועסקים במתחם המסחר והתעשייה כ-7,000 עובדים של חברות כמו אמדוקס, מיקרוסופט ואחרות.

על פי הסקירה, מחיר ממוצע של קרקע במתחם התעסוקה עומד על כ-6 מיליון שקל לדונם - וצפוי לעלות. אשר לנדל"ן למגורים, שווי ממוצע של דירת 4 חדרים לפני פתיחת הרכבת עמד על 2.4 מיליון שקל; ואילו שווי ממוצע לדירת 4 חדרים לאחר פתיחת הרכבת עומד על 2.52 מיליון שקל.

"קיצור משך הנסיעה לתל אביב ימשוך אוכלוסייה חזקה נוספת לאזור השרון - מה שעשוי להעלות את מחירי הדירות בלפחות 5%. גם מחיר ממוצע של קרקע באזור צפוי לעלות, לאור תחנות הרכבת החדשות ונגישות באמצעות הכבישים החדשים.

המסילה המזרחית של הרכבת צפויה לקשר ישובים חדשים לתוואי המסילות הקיימות, כך שלא יהיה צורך לעבור דרך תל אביב והמרכז עבור הנסיעות צפונה ודרומה, מחדרה ועד נתב"ג. באחרונה הופקדה תוכנית להקמת תחנה חדשה על קו זה בעיר החרדית אלעד, בסמוך לאזור התעשייה "המשולש", המשתרע על פני שטח של כ-2 מיליון מ"ר.

אזור תעשייה זה צפוי לקום כחלק מהסכם גג חדש שנחתם עם המדינה, והוא ימוקם בכניסה לעיר, בין כביש 6 לכביש 444. ההסכם מתייחס לכך שהעיר צפויה להכפיל את אוכלוסייתה בשנים הקרובות ליותר מ-100 אלף תושבים.

על פי הסקירה, מחירי הדירות בעיר עשויים לטפס בשיעור של 5%-10% לאחר שתחנת הרכבת המתוכננת תחל לפעול. "המסילה המזרחית היא פרויקט דגל של משרד התחבורה, הן בשל היקפה והן בשל נחיצותה לכלכלת ישראל", הוא מוסיף, "על הדרך תהנה העיר אלעד משדרוג דרמטי במעמדה ובאיכות חיי תושביה".

בקרוב יחל שיווק הקרקעות באזור התעשייה. דנוס מעריך כי בשלב זה, המחירים הנמוכים על הקרקע יהוו הזדמנות עבור בעלי עסקים, כיוון שצפויים לעלות ככל שיתקדם הפיתוח.

תחנת הרכבת הוותיקה בלוד הצליחה להפוך אזור מחוץ לתל אביב לאטרקטיבי יחסית עבור חברות ועובדים. לדברי דנוס, למעלה מ-77 אלף איש מגיעים לתחנת הרכבת (ברמלה) כדי לעבוד באזור התעשייה הצפוני בעיר לוד. אזור זה מבוקש בעיקר בזכות קרבתו תחנת הרכבת וכן לנתב"ג, והוא מציע עתודות קרקע זמינות בקרבתו שיאפשרו התרחבות.

אמנם מהסקירה עולה כי לא חל שינוי במחירי הדירות הסמוכות לתחנת הרכבת (כ-1.3 מיליון שקל בממוצע), אבל דנוס מעריך כי ייתכן מאוד שמדובר בשאלה של זמן. "לוד היא עיר עם פיצול אישיות, שעוברת בימים אלה מהפיכה של ממש", הוא אומר, "מצד אחד מיקום מעולה בקרבת נתב"ג, אשר מחייב מרכזים לוגיסטיים ושטחי תעסוקה; ומצד שני מעמד סוציו-אקונומי נמוך ודירות זולות ביחס לאזור המרכז".

השינוי במחירים ובתדמית, טוען דנוס, יקרה כאשר מי שעובד באזור התעשייה הצפוני בלוד יעבור להתגורר בה. כיום יש בנייה מסיבית ברחבי העיר, החל מפרויקטים בשוק החופשי ועד לתוכניות מחיר למשתכן. "הפרדוקס הוא שבמקרה של לוד, שיפור תשתיות התחבורה לצרכי המסחר, התעסוקה והלוגיסטיקה, דווקא יכול להשאיר את התושבים החזקים מחוץ לעיר", הוא מסביר.

תחנת הרכבת פאתי מודיעין על כביש 431, בסמוך למחלף ענבה שמול מרכז עינב במודיעין מקשרת בין העיר למטרופולין תל אביב דרך נמל התעופה בן גוריון. בעתיד ניתן יהיה להגיע לעיר גם מירושלים תוך פחות מ-20 דקות. התחנה ממוקמת בסמוך למרכז ישפרו סנטר, המשתרע על פני שטח של כ-25 אלף מ"ר. המרכז צפוי להתחדש במתחם עסקים נוסף בשטח 9 דונם שתקים חברת אילה אגם.

על פי הסקירה, שווי ממוצע לדירת 4 חדרים לפני הקמת תחנת הרכבת עמד על כ-2 מיליון שקל, ואילו שווי ממוצע לדירת 4 חדרים לאחר פתיחת תחנת הרכבת הגיע ל-2.1 מיליון שקל. "מודיעין-מכבים-רעות הוא יישוב בעל מאפייני איכות חיים ברורים, שמיקומו בין תל אביב לירושלים מושך אליו אוכלוסיות חזקות", אומר דנוס.

לדבריו, "הבסיס לכך, בהיותה עיר שינה קלאסית, הוא הנושא התחבורתי. כאשר משפרים את הנגישות - מחירי הדיור מטפסים בשיעור של כ-5% לפחות, כמו גם מחירי הנדל"ן באזורי התעסוקה והמסחר".

גם במעגלים הרחוקים יותר מתל אביב ישנה התחזקות של אזורי התעשייה ומסחר. לאחר מספר נסיעות בכורה, נחנך לבסוף הקו המחבר בין כרמיאל לתחנות חיפה, ומאפשר הגעה לחדרה, לתחנות תל אביב ולבאר שבע. זמן הנסיעה בין תחנת סובידור מרכז בתל אביב לכרמיאל אורך כשעה ו-35 דקות, או 45 דקות לחיפה. בנוסף, הוקמה תחנה מרכזית לאוטובוסים בסמוך לרכבת.

פארק בר לב הסמוך לתחנת הרכבת בעיר הוקם בשיתוף פעולה של 3 רשויות, ומטרתו לספק מקומות תעסוקה רבים לתושבי האזור. העסקים בפארק כוללים תעשייה קלאסית, מסורתית וקריית הייטק. מעבר לכך, האזור מוכרז כאזור עדיפות לאומית א' המעניק הטבות ופטור ממס - ומחירי הקרקע משווקים במחיר נמוך וללא מכרז.

על פי הסקירה, שווי ממוצע של דירת 4 חדרים לפני פתיחת תחנת הרכבת עמד על 1.1 מיליון שקל; ואילו שווי ממוצע של דירת 4 חדרים לאחר פתיחת התחנה עומד על 1.15 מיליון שקל. "כרמיאל מצטרפת למהפכה התחבורתית", קובע דנוס, "השינוי לתושבי כרמיאל גדול ויורגש היטב, אם כי רלוונטי יותר בנסיעות לחיפה מאשר לתל אביב. כרמיאל, הממוקמת במה שנחשב הפריפריה הרחוקה, מתקרבת בעצם למרכז".

לדבריו, "הקרבה הזו משפרת את איכות החיים, ובעקבות כך העיר תהפוך למוקד משיכה גדול יותר, בעיקר לתושבי הצפון. בעקבות התושבים גם המחירים צפויים לעלות".