מחזור משכנתא: כך תוכלו לחסוך מאות אלפי שקלים

מחזור משכנתא הוא הליך פיננסי שמטרתו להיטיב את תנאי המשכנתא הנוכחיים, כלומר לסגור ולסלק את המשכנתא הקיימת או חלק ממנה ולהחליפה במשכנתא אחרת, בתנאים שונים, במטרה לשלם כמה שפחות כסף לבנק עד סוף התקופה. כמובן, שחשוב לבחון מראש את תנאי המשכנתא הקיימת אל מול התנאים שניתן לקבל כיום בשוק.

רוצים לקבל את חדשות העסקים ישירות לסמארטפון? עכשיו גם בטלגרם - הצטרפו כאן

לקריאה נוספת:
תושבים: "מקדמים את תוכנית המתאר ביישוב קדימה-צורן במחשכים"
שגראווי וקנדה ישראל חתמו על הסכם פיתוח לשכונה חדשה בעתלית
העסקה הושלמה: מגרש הכדורגל של מכבי חדרה יהפוך לפרויקט מגדלים

כדי לבחון את כדאיות מחזור המשכנתא מבצעים אבחון למשכנתא הקיימת במטרה לבדוק את עלויותיה ומבצעים השוואה בינה למשכנתא חדשה שיכולה להיות לנו בתנאים אחרים. למעשה, בוחנים את עלות ההלוואה הקיימת בהסתמך על הריביות וההצמדות הקיימות לעומת משכנתא חדשה שניתן לקבל כיום במסלולים שונים ובריביות שונות.

חיסכון במשכנתא יכול להימצא על ידי תכנון מחדש של ההלוואה, כלומר בניית תמהיל משכנתא חדש השונה מההרכב הנוכחי. חשוב לא רק לבדוק את הריביות הנוכחיות מול הריביות שיש כיום בשוק אלא גם לבחון היטב את הרכב המשכנתא, מסלולי המשכנתא, ההחזר החודשי ועוד. ברוב המקרים מחזור משכנתא יכול לשפר מהותית את הרכב ההלוואה בזכות קיצור שנים ובכך לחסוך עשרות אלפי שקלים.

מחזור משכנתא ניתן לבצע בכל בנק, אין מחויבות לבצע מחזור בבנק בו מנוהלת המשכנתא כיום אלא מומלץ לבחון את תנאי המשכנתא גם בבנקים אחרים וכך לבצע השוואה מקיפה.
לאחר שבניתם את התוכנית הכלכלית החדשה, כדאי לגשת איתה למספר בנקים במקביל, לקבל הצעות ולבצע משא ומתן בין הבנקים השונים עד לקבלת התנאים הטובים ביותר.

יש לקחת בחשבון כי תהליך מחזור משכנתא כרוך בהוצאות נלוות ולכן כאשר בוחנים אם יש כדאיות לבצע מחזור, יש לבחון זאת לאחר שקלול ההוצאות הכרוכות בהליך זה. ההוצאות העיקריות הן עמלת פתיחת תיק, שמאות, אגרות למיניהן וקנסות במשכנתא.

תשלום קנסות במשכנתא נובע מהפרשי ריביות, כלומר אם הריבית הממוצעת כיום בשוק נמוכה יותר מהתנאים שיש לנו, הרי שהבנק יקנוס אותנו על כך ויגבה עמלה שנקראת עמלת פירעון מוקדם.

יחד עם זאת, ישנם מסלולי משכנתא בהם אין תשלום קנסות ולכן יש לבדוק פרטנית מהו הרכב המשכנתא שלכם והאם קיימת עמלת פירעון מוקדם. הדרך המדויקת ביותר לבחון זאת היא על ידי הוצאת דוח עדכני של המשכנתא, אותו ניתן להוציא ממוקד המשכנתאות ללא עלות. בבחינת כדאיות לביצוע מחזור משכנתא חובה להתחשב כמובן בעמלת פירעון מוקדם.

רוב נוטלי המשכנתאות שוכחים מהמשכנתא למשך שנים רבות אך למעשה חשוב לבדוק אותה מדי שנה, ולא רק בגלל שתנאי השוק הם דינמיים אלא גם בגלל שהיכולות והצרכים שלנו משתנים מידי תקופה. חיסכון משמעותי יכול להימצא לעיתים רק משינוי הרכב המשכנתא, כלומר שינוי של המסלולים והצמדות כפי שכבר ציינו, אך ישנן נסיבות נוספות בהן כדאי לבחון זאת. לדוגמא, כאשר יש לנו אפשרות לשלם יותר, כלומר להגדיל את ההחזר החודשי וכך נוכל לא רק לשנות את הרכב ההלוואה אלא אף לקצר שנים ולחסוך סכומים נכבדים. קיצור שנים בהיבט הכלכלי יכול לחסוך עשרות עד מאות אלפי שקלים במשכנתא.

מחזור משכנתא זו הזדמנות מצוינת לעשות סדר ואף לסגור הלוואות נוספות. זאת אומרת, ניתן לבצע במקביל מחזור למשכנתא הקיימת וגם לקחת משכנתא נוספת על מנת לסגור הלוואות אחרות. בפעולה כזאת ניתן גם לשפר את התנאים של המשכנתא הקיימת וגם להקטין את ההחזרים החודשיים הכוללים של מכלול ההתחייבויות.

במקרה שאירע לאחרונה, ביצעה לווה ממרכז הארץ מחזור משכנתא ותוספת לכיסוי הלוואה. למעשה, לקחה הלווה סכום גדול יותר מהמשכנתא הקיימת כדי לסגור את ההלוואה החוץ בנקאית וכך לא רק שהלוואה בריבית גבוהה של 8% נסגרה אלא גם ההחזרים החודשיים הכוללים פחתו ב-1,183 שקל. כלומר מעתה הלווה תשלם מדי חודש סכום נמוך עבור כל ההתחייבויות שלה וחשוב לא פחות כשבוחנים את העלות הכוללת של כל ההלוואות היא חסכה 306,833 שקל.

הכותבת היא יועצת משכנתאות ובעלי DNA משכנתאות