פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      אלה ה"מוקשים" שכל מי ששוכר דירה צריך להיזהר מהם

      לפני החתימה על חוזה השכירות בדירה שמצאתם כדאי שתבדקו טוב מאוד את החוזה. חוסר תשומת לב עלול לחשוף אתכם לצרות משפטיות וכלכליות. למה לשים לב? מדריך

      דירה למכירה , דירה להשכרה (ShutterStock)
      השכרת דירה (צילום אילוסטרציה: shutterstock)

      כמו בכל שנה, חודשי הקיץ וחופשות החגים המגיעות אחריהם ידועים כזמן האידיאלי למעברי דירה, בעיקר כשמדובר בדירות להשכרה. זוהי "עונת הנדידה" שבה הקרטונים הופכים להיות מצרך יקר במיוחד וחברות ההובלה נערכות בכוחות מתוגברים.

      ומה לגבי שוכרי הדירות? גם לאחר התיקון לחוק השכירות והשאילה בשנת 2017, חוזה השכירות עדיין מהווה לא פעם "מוקש" בו נכשלים שוכרים רבים. בין שעברתם דירה עשרות פעמים, ובין שזו הפעם הראשונה בה קיבלתם לידיכם חוזה מבעל הדירה, לפני שאתם חותמים על חוזה השכירות, ישנם 4 נושאים שחשוב להקדיש להם תשומת לב.

      לקריאה נוספת:
      מהי העיר המבוקשת ביותר לרכישת דירה? לא זו לה ציפיתם
      העסקה הושלמה: מגרש הכדורגל של מכבי חדרה יהפוך לפרויקט מגדלים
      הדירה הזאת כוללת 3 חדרים והיא נמכרה רק ב-600 אלף שקל - איפה?

      1. זהות המשכיר

      האם המשכיר עמו אתם בקשר הוא הבעלים או בעל הזכויות בדירה, האם כל מי שמופיע כבעל הזכויות הרשום חותם בסוף החוזה כ"משכיר"? זהו נושא מהותי שבו נפגעים מדי שנה שוכרי דירות רבים. ישנם לא מעט מקרים בהם זהות בעל הזכויות בדירה אינה תואמת את זהות המשכיר, מקרים בהם בעל הזכויות אינו יודע, ואינו מסכים להשכרת הדירה על ידי "המשכיר" - והשוכר חשוף לתביעת פינוי ולתביעת דמי שימוש ראויים מבעל הזכויות האמיתי. חשוב לציין כי בהתאם להלכת עוקשי (רע"א 5518/98), ל"משכיר" יש זכות כלפי השוכר, גם אם "המשכיר" עצמו אינו בעל הזכויות בדירה ואף פלש אליה ללא רשות בעל הזכויות האמיתי - כך שהשוכר צפוי לצאת במקרה שכזה נפסד.

      הקדימו תרופה למכה: בדקו נסח טאבו.

      ניתן להימנע ממצבים מסוג זה באמצעות בדיקה פשוטה של הוצאת "נסח טאבו" או "אישור זכויות" מהאינטרנט, והשוואת זהות בעל הזכויות הרשום לזהות המשכיר. אין זה אומר כי כל מי שאינו רשום כבעל זכויות אינו רשאי להשכיר, אך יש לבדוק נושא זה - לדוגמא - בן שחותם מכוח יפוי כוח שנתנו לו הוריו, רוכש דירה שכבר משכיר אותה אך טרם נרשמה בטאבו וכדומה.

      2. הערות/משכנתאות שקיימות על הדירה

      גם נושא זה הוא נושא חשוב שיש לבחון. קיימים מקרים שבהם הדירה מעוקלת או שמונה לה כונס נכסים, כאשר במקרים שכאלו יש לבקש את הסכמת המעקל או כונס הנכסים לשכירות. אחרת, יהיה השוכר חשוף לתביעת פינוי ודמי שימוש כפולים, פעם "למשכיר" ופעם לכונס הנכסים או המעקל, כאשר לרוב "המשכיר" במצב כלכלי גרוע מאוד ויהיה קשה לקבל ממנו חזרה את הכספים ששולמו לו.

      3. מצבה הפיזי של הדירה והצהרות המשכיר

      נושא זה תוקן חלקית בתיקון לחוק השכירות והשאילה וכיום יש חובה על המשכיר לתת מצג מלא של מצב הדירה, לדאוג כי היא תהיה ראויה למגורים בהתאם להוראות החוק וכן לתקן ליקויים שמקורם בבלאי סביר. יחד עם זאת, חשוב מאוד לבוא לדירה לפחות פעמיים שלוש, ובזמנים שונים כדי לוודא שאין מטרדים המפריעים לשימוש סביר בדירה.

      שני מקרים בהם טיפלנו וייצגנו, יוכלו להמחיש את חשיבות הבדיקה המקדמית. הראשון, מקרה שבו שוכר שערך מספר סיבובים בבניין גילה שבקומה מתחתיו פועל מכון ליווי והחליט שלא לשכור את הדירה. במקרה שני מעל לדירה שהושכרה התגורר אדם שגידל תוכים אשר גרמו לרעש נוראי. כאשר השוכר בא לראות את הדירה, ביקש בעל הדירה מהשכן לכסות את הכלובים כדי למנוע את הרעש. כמובן שכאשר הדבר התגלה בוטל הסכם השכירות, לאחר דין ודברים, בהסכמת הצדדים, וזאת בשל העדר גילוי מלא בהסכם השכירות.

      4. הנושא הביטוחי

      מדובר בנושא חשוב מאוד, שאינו מקבל את החשיבות הראויה לו, עד כדי הזנחה או התעלמות. הסכם השכירות "הבסיסי" מטיל (ובצדק) את האחריות לנזקים שייגרמו לצדדים שלישיים או לשוכר - על השוכר, וזאת כמי שמחזיק בדירה. כיום אין כל חובה חוקית לערוך ביטוח צד ג' לנזקים אלו ואין כל פיקוח על הנושא. עלות ביטוח צד ג' ראוי לדירה מסתכמת בכמה עשרות שקלים בודדים לחודש, כאשר ביטוח זה יעניק כיסוי במקרה שבו ייגרם למישהו נזק בדירה. חשוב לזכור כי יש להוסיף סעיף העדר זכות שיבוב (מקרה בו במקרה של נזק תתבע חברת הביטוח את המשכיר) נגד המשכיר בפוליסה, כאשר לרוב דבר זה מתבצע ללא עלות נוספת - רק צריך לבקש. לפי סעיף זה חברת הביטוח לא תוכל לחזור בתביעה כנגד המשכיר "בכובעו" כבעל הזכויות בדירה.

      במילים אחרות, נניח ששוכר ערך ביטוח צד ג', אך לא הכניס את סעיף העדר זכות השיבוב כנגד המשכיר. כאשר קרה אירוע ביטוחי בדירה, תשלם חברת הביטוח את הנזק ותנסה לתבוע בתביעת שיבוב את המשכיר (לרוב בטענה שליקוי בדירה הוא מה שגם למקרה הביטוח), במקרה שכזה יתבע המשכיר את השוכר, וזאת לפי הסעיף החוזי "הסטנדרטי" הקובע שהשוכר הוא האחראי הבלעדי לכל אירוע ביטוחי - וכך יצא שהשוכר, שערך ביטוח - ישלם מכיסו את עלות המקרה - וחבל...

      אין באמור כדי להוות יעוץ משפטי ומומלץ להיוועץ עם עו"ד מומחה בתחום טרם ההתקשרות.

      הכותבים הם שותף ומנהל המחלקה המסחרית במשרד פייל ושות' עורכי דין, ועו"ד במחלקת המקרקעין