פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      מדריך לשוכר המתחיל: כל מה שצריך לדעת לפני שחותמים על החוזה

      מרבית השוכרים חותמים על חוזה מול המשכיר ללא התייעצות עם עו"ד או מעבר קפדני על סעיפיו והם עלולים ליפול למלכודות רבות. מה כדאי לכם לוודא לפני שאתם סוגרים עסקה?

      חותמים חוזה (ShutterStock)
      חוזה שכירות (צילום אילוסטרציה: shutterstock)

      הליך שכירת דירה לא מחייב ליווי משפטי ומעטים הם השוכרים שטורחים לקחת שירותי עו"ד שילווה אותם בתהליך. לעיתים, החיסכון הכספי מתברר כטעות מצערת ויקרה. קיימות שורה של מלכודות אפשריות. אלה הדברים אליהם כדאי לשים לב לפני החתימה על החוזה.

      לקריאה נוספת:
      הממשלה אישרה את הצעת גלנט להגדלת מאגר הדיור הציבורי
      לא רק בסקנדינביה ומנהטן: דיור שיתופי לצעירים - גם בירושלים
      פרויקט דיור להשכרה ארוכת טווח בחיפה יוצא לדרך

      זהות המשכיר

      1. שוכר שמגיע לחתום על הסכם שכירות נדרש להציג ולזהות את עצמו באמצעות תעודה מזהה בה מופיעה תמונתו. הדרישה בדרך כלל לא מופנית גם למשכיר - וזו טעות. שוכר יוצא מנקודת הנחה שהמשכיר הוא אכן האדם שמציג עצמו בפניו, אבל זה לא בהכרח נכון. בקשו מהמשכיר לצרף צילום תעודת זהות להסכם השכירות.

      2. תנאי חשוב לקיומו של הסכם השכירות הוא שהמשכיר הוא בעל הזכויות בנכס ורשאי להשכיר אותו. בדרך כלל השוכר נוטה להאמין שהאדם שמחזיק במפתחות לנכס והציג בפניו את הנכס הוא גם בעל הזכויות בו. בדיקת זכויותיו של המשכיר היא משימה מורכבת שדורשת מקצועיות. זכויותיו של המשכיר יכולות להיות מסוגים שונים - בעלות, חכירה. לעיתים רשומות הזכויות בטאבו או ברשות מקרקעי ישראל ולעיתים בחברות משכנות. יהיה יומרני לצפות משוכר שידע לבדוק את כל הנתונים הללו, לכן, במידה שהמשכיר מיוצג, פנו אל עורך דינו, הקשו בשאלות ובקשו צילום של החומר המצביע על זכויות המשכיר - נסח טאבו, אישור זכויות וכו'. זו אולי לא תעודת ביטוח אבל הסיכויים שתקבלו תשובה כנה גדולים.

      3. לפעמים המשכיר הוא שוכר בעצמו ומציע לכם לשמש שוכרי משנה. במצב כזה, חובה עליכם השוכרים לבקש העתק של הסכם השכירות הראשית ולוודא בתוכנו שהזכויות המוענקות בהסכם השכירות עולות בקנה אחד עם הזכויות המוקנות לשוכר הראשי. קודם כל צריך לוודא שיש הרשאה מפורשת בהסכם השכירות הראשית להשכיר את הנכס כולו או חלקו בשכירות משנה. אם אין הרשאה כזאת - תיזהרו ממלכודת.

      סוגיות חשובות נוספות הן תקופת השכירות, מטרת השכירות, כמות הנפשות ועוד. אם אתם שוכרים רק חלק מהמושכר כולו, כדאי לוודא שהשוכר הראשי שילם את מלוא דמי השכירות למשכיר לפני ששילמתם לו את חלקכם. אם השוכר הראשי יפר את ההתחייבות למשכיר ולא ישלם, זו עילה לביטול הסכם גם אם אתם עמדתם בתשלומים במלואם.

      4. דבר נוסף שכדאי מאוד להיזהר ממנו - משכיר שזכויותיו הן זכויות דייר מוגן בנכס. שימו לב: זכויות דיירות מוגנת ברוב המקרים לא ניתנות להעברה או להשכרת משנה והן עילה לפינוי דייר מוגן. אל תשכרו דירה כזאת, חפשו דירה אחרת.

      זיהוי הנכס

      5. כעת, כדאי לוודא את פרטי המושכר. בדרך כלל הניירת שהוצגה תכיל נתונים שאי אפשר ללמוד מהם על כתובתו של הנכס. בקשו צילום אחרון של חשבון ארנונה ועיינו בו בתשומת לב - תמצאו שם פרטי גוש וחלקה וכתובת הנכס בדיוק כמו שמופיעים ברישומי העירייה.

      הסכם השכירות

      6. קראו בעיון את הסכם השכירות. ההסכם מכיל פרטים רבים מהותיים ולפעמים קשה להתמצא במסמך ארוך ומייגע. להקלה בהתמצאות, שימו לב לרשימת נושאים שכדאי לבדוק את תוכנם בהסכם. חשוב להדגיש שזו לא רשימה סגורה וייתכנו פרטים נוספים מהותיים:

      א. תקופת השכירות - לוודא שתואמת למוסכם

      ב. במידה שהוסכם על תקופת אופציה - לוודא תקופת האופציה ושינוי בתנאים אם יש.

      ג. דמי השכירות - לוודא שתואם את מה שהוסכם. חשוב מאוד לשים לב אם מופיעה הוראה על הצמדה למדד או הוספת מע"מ. כמו כן כדאי לבדוק אם יש הוראה על העלאה צפויה בדמי השכירות בתום תקופה - לדוגמא, הסכם שכירות לתקופה של 3 שנים ובכל שנה יעלו דמי השכירות ב 5%.

      ד. מטרת השכירות - לוודא שתואם את המטרה שסוכמה בין הצדדים. חשוב במיוחד, לדוגמא, אם השוכר מתכנן להשתמש במושכר גם למגורים וגם למשרד, הכרחי שפרט כזה יהיה מוסכם על הצדדים.

      ה. הגדרת מיהם המורשים לעשות שימוש בנכס.

      ו. תחומי אחריות המשכיר והשוכר - על מי חלה חובת תיקון ליקויים במושכר ובתוך כמה זמן.

      ז. פיצוי למשכיר במקרה של איחור בתשלום דמי השכירות.

      ח. בטוחות שנמסרו לידי המשכיר - צ'ק לביטחון, ערבים, צ'ק בנקאי. כל אלו מקובל שיהיו בסכום סביר ביחס לדמי השכירות המשולמים (נהוג לדרוש בטוחה בגובה 3 חודשי שכירות) וביחס לרמתו של הנכס המושכר - כלומר, ככל שהנכס מכיל פריטים ומכשירים יקרי ערך וככל שהנזקים שעלולים להיגרם הם חמורים יותר, כך יידרש ערבון גבוה יותר.

      ט. תשלומים נוספים שחלים על המשכיר - נהוג שהושכר משלם ארנונה, דמי ועד בית, הוצאות חשמל ותקשורת. הוצאות חריגות הקשורות בשיפוץ הנכס או בשיפוץ חלקים ציבוריים יחולו וישולמו ע"י המשכיר.

      הכטותבת היא עורכת דין המתמחה בתחום הנדל"ן