בשעה טובה רכשתם דירה מקבלן. הקבלן התחייב בהסכם המכר לרשום את הזכויות שלכם בדירה וברכוש המשותף בפנקס הבתים המשותפים. בפועל, קבלנים רבים אינם מבצעים רישום בפנקס הבתים המשותפים, ובמקרים מסוימים הרישום עצמו לוקח מספר שנים. אי רישום בפנקס הבתים המשותפים בהחלט יכול ליצור בעיות מול הבנקים למשכנתאות בכל הקשור לאישור קבלת משכנתא וקושי למכור את הדירה בערכה הריאלי בשוק החופשי.
מהו בית משותף?
סעיף 52 לחוק המקרקעין מגדיר בית משותף כבניין ובתוכו לפחות שתי דירות בבעלות פרטית, הרשומות בפנקס הבתים המשותפים. הרכוש המשותף מהווה כל מה שלא רשום כדירות, כגון גג הבניין, חדר המדרגות, מעליות, מקלטים וכיוצא בזה, ועל כן ישנה חשיבות לרישום בפנקס הבתים המשותפים.
בית משותף מאפשר לבעלי הדירות לקיים בעלות עצמאית בדירותיהם ואף מאפשר הצמדה של חלקים מסויימים מהרכוש המשותף לדירתם ובכך הרישום מחריג מהרכוש המשותף את רכושם הפרטי של בעלי הדירות (מחסן, חניה). כל שותף רשאי לעשות ברכוש המשותף שימוש סביר ובלבד שלא ימנע שימוש שכזה מאחרים.
באילו תנאים חלה חובת רישום בית משותף?
חוק מקרקעין בסעיף 142 מגדיר מהו בית הראוי להירשם בפנקס הבתים המשותפים. על פי החוק בית משותף הוא בית שיש בו שתי דירות או יותר ואפשר לזהות אותן כיחידות נפרדות או שני בתים או יותר, שבכל אחד מהם יש דירה אחת או יותר והבתים הוקמו על חלקה או חלקות שאינן ניתנות לחלוקה או שני בתים או יותר שיש להם מתקנים משותפים.
החברה הקבלנית שממנה רכשתם את הדירה אחראית תוך פרק זמן מסוים לרשום ולבצע העברת זכויות של הבית והדירות בפנקס הבתים המשותפים המתנהל בלשכת רישום המקרקעין (טאבו).
צו הרישום הבית המשותף יינתן לאחר שהמפקח על בתים משותפים ערך ובדק את כל מסמכי הרישום, הסכמות מוטבי הערות האזהרה, לרבות בנקים למשכנתאות ואת תשריט הרישום. צו הרישום שיינתן על ידי המפקח על הבתים המשותפים יפרט לגבי כל דירה בנפרד את הפרטים שייכללו ברישום בפנקס, ובהם: מספר גוש, חלקה, מספר תת חלקה בחלוקה ברכוש המשותף, שטחים שהוצאו או הוצמדו לדירה מסוימת ברכוש המשותף, תקנון הבית המשותף ושמות הבעלים הרשומים כבעלי זכויות בדירה.
המפקח על בתים משותפים רשאי להורות על תיקון או ביטול רישום של בית בפנקס הבתים המשותפים.
האם חוק המכר קובע לוחות זמנים לרישום זכויות הדירות?
חוק מכר (דירות) כולל שורה של תיקוני חקיקה, שנועדו לתת רשת ביטחון לקוני הדירות. אחד התיקונים הוא תיקון מס' 5 לחוק אשר מחייב את הקבלן לרשום בית משותף תוך שנה מביצוע פרצלציה או מסירת הדירה לקונה ולהביא לרישום זכויות בעלי הדירות בפנקס הבתים המשותפים או מתאריך מסירת הדירה או תוך חצי שנה ממועד הרישום בפנקס הבתים המשותפים.
מהי חשיבות רישום בית משותף בפנקס הבתים המשותפים?
רישום הבית המשותף וזכויות בדירה בפנקס הבתים המשותפים מעניק וודאות. הרישום מהווה מסמך רשמי המאשר שאתם בעלי הזכויות הקנייניות. רישום זה חוסך התנהלות בירוקרטית ומשפטית ארוכה. העברת רישום זכויות יזרז את מכירת הדירה וישמור על מחירה בשוק החופשי מפני ירידת ערך בגין אי רישום ואי הסדרת הזכויות הקנייניות.
איך מתייחסת הפסיקה לאי רישום בפנקס בתים משותפים?
ככלל, במקרה של אי רישום בית בפנקס הבתים המשותפים בניגוד להסכם המכר ניתן לפנות בתביעה לאכיפת הרישום וכן תביעה לפיצוי כספי אם אי הרישום הביא לפגיעה בערך הנכס.
כך למשל, נידונה באחרונה בבית משפט המחוזי בתל אביב בפני השופט יהושע גייפן תביעה בגין אי רישום בניין בת"א, זאת כאשר בעבר נקבע לוח זמנים קצוב לביצוע הבנייה והרישום של הבית כמשותף, אך הוראות הסכם המכר לא בוצעו. למעשה, למעלה מעשרים שנה עוכב רישום הבית המשותף של הדירות והחנויות. בית המשפט החליט להשית את עלות הרישום על הצד שהשתהה וכל עלות אחרת הנדרשת למימוש תהליך הרישום.
הכותב הוא עורך דין, שותף מייסד באושרי שלוש עורכי דין ונוטריון המתמחה בנדל"ן