פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      חשבתם שיקר בתל אביב? כמה יעלה לכם לגור בבקעת אונו

      סקירה שערך עבור וואלה! נדל"ן מתכנן הערים אלון גרינברג, בדקה מה מחירי הדירות באזור שפעם שימש עורף פרברי לת"א - והיום הפך לאחד המקומות המבוקשים במרכז הארץ

      חשבתם שיקר בתל אביב? כמה יעלה לכם לגור בבקעת אונו

      (בווידאו: בכמה עלו מחירי הדירות מקום המדינה ועד ימינו)

      הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה פרסמה בשבועות האחרונים כי ברבעון הראשון של השנה חלה ירידה בהתחלות הבנייה - כאשר בתוך מגמת ההאטה הזאת, מחוז מרכז הוביל את התחלות הבנייה של דירות חדשות. אחד האזורים במרכז הארץ שעובר בימים אלה מתיחת פנים ומוקמים בו פרויקטים חדשים הוא אזור בקעת אונו, המהווה עורף פרברי לתל אביב ומאכלס כיום כ-170 אלף תושבים.

      האזור כולל 5 ערים - קריית אונו, אור יהודה, יהוד-מונוסון, גבעת שמואל ומזרח רמת גן; 2 מועצות מקומיות - גני תקווה וסביון; וכן את שטחי המועצה האזורית דרום השרון (המושבים גת-רימון, כפר מעש ומגשימים). על פי תוכניות מאושרות, ב-2 העשורים הקרובים צפויים להתווסף לבקעת אונו למעלה מ-100 אלף איש, חלקם על שטחים מפונים של בסיס תל השומר (כ-3,000 יחידות דיור) ושל בית החולים שיבא (3,500 יחידות דיור).

      סקירה שערך עבור וואלה! נדל"ן מתכנן הערים אלון גרינברג, מנכ"ל חברת סביבות מגורים, בחנה את מחירי הדירות והתחלות הבנייה ביישובים אלה. אחד היתרונות שמצא גרינברג הוא הנגישות ליישובים, בין היתר באמצעות צירי האורך 4 ו-40 וצירי הרוחב 471 (מכבית) ו-461. עם זאת, הוא מסביר כי האזור מתאפיין בהיצע מוגבל ולא יעיל של תחבורה ציבורית, בכלל זה היעדר חיבור למסילת רכבת כבדה.

      לקריאה נוספת:
      מנרב תבנה את קמפוס משרד הביטחון בבאר שבע
      אחרי 8 שנים: מגדלים יוקמו באשדוד למרות התנגדות התושבים
      שכירות באלפי דולרים: הכתובת החדשה של הזמר סטינג בניו יורק

      בקעת אונו - אשכול חברתי כלכלי (יח"צ , סביבות מגורים)
      אשכול חברתי כלכלי של בקעת אונו (מקור: סביבות מגורים)

      לדבריו, הקו הסגול של הרכבת הקלה, שהקמתו תפסה תאוצה לאחרונה, צפוי לספק פתרון חלקי, תוך שדרוג הנגישות לחלק מישובי הבקעה. הקו יקשר את יהוד, אור יהודה ואזור בית החולים שיבא למרכז העיר תל אביב ויעבור כולו במפלס הקרקע. אורכו הכולל של הקו צפוי להיות כ-29 ק"מ והוא עתיד לשרת כ-60 מיליון נוסעים בשנה.

      "אף על פי שהבקעה מאכלסת מספר ערים, כולן קטנות למעט מזרח רמת גן, ואין באזור סממנים של עירוניות, בין השאר עקב מרכיב בולט של צמודי קרקע ורצון התושבים לשמור על צביון קהילתי-כפרי", אומר גרינברג. לדבריו, "עובדה זו מכתיבה, בין היתר, את ההיצע המוגבל של תחבורה ציבורית, כמו גם של מסחר ותלות גבוהה בחלקים אחרים של מטרופולין תל אביב".

      עם זאת, הוא מדגיש כי "תוכניות רבות במרחב, שחלקן כבר יצאו לפועל וחלקן ימומשו בעתיד, צפויות לצופף ולהרחיב את המרקם האורבני הדליל של בקעת אונו, תוך הוספת עשרות אלפי יחידות דיור בבנייה לגובה ומאות אלפי מטרים רבועים של שטחי תעסוקה שהיקפם כיום אינו מספק".

      גרינברג מציין כי ליישוב סביון, שבו מתגוררים רק כ-3,800 תושבים, שמור מעמד מיוחד בבקעת אונו, לאור תדמיתו הנוצצת והימצאותו בפסגת דירוג הישובים בארץ על פי רמה חברתית-כלכלית. "הערים הסמוכות מנסות לרכוב על התדמית הזאת, עד שכיום יש לפחות 5 שכונות באזור שבשמן נכללת המילה סביון", הוא אומר. אז סביון היא אולי היהלום שבכתר, אך האזור מתאפיין באוכלוסייה ברמה סוציו-אקונומית גבוהה, כשלכל הישובים בבקעת אונו, למעט אור יהודה, יש דירוג חברתי-כלכלי 8 ומעלה.

      קריית אונו: מחירי הדירות שמרו על יציבות

      קריית אונו (מערכת וואלה! NEWS , שאולה הייטנר, מתוך אתר פיקיוויקי)
      קריית אונו (צילום: שאולה הייטנר, מתוך אתר פיקיוויקי)

      קריית אונו הפכה בשנים האחרונות למבוקשת בקרב אוכלוסיות חזקות מערים בגוש דן - כמו גבעתיים, רמת גן ותל אביב - בין היתר בזכות מיזם פינוי בינוי הראשון בישראל, שנבנה בעיר על ידי קבוצת מצלאוי (פרויקט אונו פריים).

      בתחילת השנה אישרה מועצת העיר את תוכנית המתאר החדשה, שצפויה להכפיל את מספר התושבים בקריית אונו מ-40 אלף איש ל-80 אלף איש תוך 20 שנה; ובין השאר, היא מאפשרת תוספת של 3,600 דירות במסגרת התחדשות עירונית, בעיקר לאורך ציר לוי אשכול, לצד הקמת שכונות חדשות, רובן על שטחי מחנה תל השומר שיפונה.

      "המרקם הכפרי באזור אונו הוותיקה יישמר, ולא תתאפשר בו בנייה לגובה", מדגיש גרינברג ומוסיף כי "אף שתוכנית המתאר הכוללנית אינה נחשבת מהפכנית מבחינת סדרי הגודל, היא ספגה התנגדויות רבות מצד תושבי העיר, שטענו כי הפיתוח אינו מגובה בתשתיות מתאימות ועלול לפגוע בצביון הישוב".

      מחירי דירות בבקעת אונו (יח"צ , סביבות מגורים)
      מחירי הדירות בבקעת אונו (מקור: סביבות מגורים)

      "כיום עיקר הפיתוח בעיר מתמקד בשכונת אריאל שרון החדשה", אומר ירון צוברי, סמנכ"ל שיווק ומכירות בחברת קרסו נדל"ן שבונה את פרויקט אומאמי בעיר. "השכונה מוקמת בצפון מערב קריית אונו, מדרום לאוניברסיטת בר אילן ומצפון-מערב לשכונת קריניצי החדשה במזרח רמת גן. על פי התב"ע (תוכנית בניין עיר), היא עתידה לכלול 1,615 דירות, 148 אלף מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה וכן שטחים ירוקים בהיקף של 50 דונם".

      על פי הסקירה, לאחר שנים של עליות דרמטיות במחירי הדיור, בשנת 2017 המחירים בקריית אונו שמרו על יציבות ועלו בכ-0.5%. מחיר דירות 4 חדרים יד שנייה עומד על כ-2.14 מיליון שקל בממוצע; ושל דירות 3 חדרים על 1.62 מיליון שקל. לשם השוואה, דירות 4 חדרים בפרויקטים חדשים מוצעות סביב 2.6 מיליון שקל. היקף התחלות הבנייה בעיר קפץ ב-124%, משפל של 161 דירות בשנת 2016 ל-361 בשנה שעברה.

      גני תקווה: "הלהיט הנדל"ני של בקעת אונו"

      גני תקווה (צילום מסך , google street view)
      גני תקווה (צילום: Google street view)

      "גני תקווה הוא ללא ספק הלהיט הנדל"ני של בקעת אונו", אומר גרינברג, "בישוב מתגוררים 18 אלף תושבים בלבד, אך ב-4 מתוך 5 השנים האחרונות נרשמו בו הכי הרבה התחלות בנייה מבין כלל ישובי הבקעה. תנופת הבנייה צפויה להוסיף כ- 6,000 יחידות דיור ולהכפיל את גודל האוכלוסייה תוך 15 שנה".

      המרכז הוותיק של גני תקווה מתאפיין בצמודי קרקע, ולאורך השנים הוקמו בקצוות הדרום-מערביים והדרום-מזרחיים שכונות מגורים חדשות בבנייה רוויה (לגובה). בשנים האחרונות הפיתוח עבר לצפון הישוב, כאשר השכונה הצפונית החדשה, שחלקה כבר אוכלס, כוללת כ-4,200 דירות במגדלים בני עד 26 קומות. במרכז השכונה מוקם מע"ר (מרכז עירוני ראשי), שיכלול כיכר עירונית ומרכז מסחרי פתוח על שטח של 9,000 מ"ר.

      לישוב גני תקווה דירוג סוציו-אקונומי גבוה, והוא נחשב ישוב סמי-עירוני עם סממנים כפריים. 30% מסך יחידות הדיור הן מסוג צמודי קרקע, אך הן תופסות 70% משטח היישוב. למרות זאת, היישוב קטן (רק 2,200 דונם). רוכשי הדירות בשכונות החדשות בצפון הישוב כוללים בעיקר את הדור הצעיר שגדל בישוב, לצד זוגות צעירים ומשפרי דיור מבוססים מהערים ברדיוס הקרוב: בעיקר קריית אונו, אור יהודה ופתח תקווה.

      התחלות בנייה בבקעת אונו (יח"צ , סביבות מגורים)
      התחלות בנייה בבקעת אונו (מקור: סביבות מגורים)

      לדברי נסים אחיעזרא, מנכ"ל אחים דוניץ המקימה ביישוב כ-350 דירות, "גני תקווה מאופיינת בביקושים יציבים, שלא הושפעו מהותכניות הממשלתיות. הישוב מהווה דוגמא למקום שבו תופעת מצמצמי הדיור באה לידי ביטוי באופן מובהק. חלק גדול מרוכשי הדירות החדשות הם תושבי המקום, שגרים כיום בצמודי קרקע והחליטו לרכוש במקומם דירה במגדל; או זוגות צעירים שרוצים לגור בסמיכות להורים".

      גרינברג מסביר כי הישוב מאופיין בביקושים ערים בשוק הנדל"ן, עובדה שגררה עמה עליות מחירים משמעותיות. בשנת 2017 לבדה עלו מחירי דירות 4 חדרים יד שנייה בכ-8%, ומחירן הממוצע עומד על 2.14 מיליון שקל - רמת מחירים דומה לזו שקיימת בעיר השכנה, קריית אונו. זאת, לאחר שבמשך שנים נרשם פער של 10%-15% לטובת האחרונה.

      גבעת שמואל: "מעיר קטנה למושכת ביקושים ברדיוס רחב"

      גבעת שמואל (צילום מסך , google street view)
      גבעת שמואל (צילום: Google street view)

      גבעת שמואל נחשבת לעיר איכותית בעלת צביון קהילתי, הן דתי והן חילוני, ופונה בעיקר למשפחות מבוססות. בחודשים האחרונים הופקדה בוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה במחוז מרכז תוכנית מתאר כוללנית לעיר, המציבה יעד של כ-55 אלף תושבים עד שנת 2040, כאשר כיום מונה האוכלוסייה כ-26 אלף תושבים. עוד מציעה תוכנית המתאר תוספת של כ-5,600 יחידות דיור וכמעט מיליון מ"ר של שטחי תעסוקה.

      גרינברג מסביר כי התוכנית יוצרת מע"ר (מרכז עירוני ראשי) חדש, הכולל עירוב שימושים של מגורים, תעסוקה ומסחר; כאשר לאורך כביש 4 וממזרח לדרך רבין יפותחו מרכזי תעסוקה. בנוסף, לאחרונה המליצה ועדת גבולות במשרד הפנים על העברת אוניברסיטת בר אילן מתחומה המוניציפלי של רמת גן לגבעת שמואל, מהלך שעשוי להגדיל את הכנסות העירייה מארנונה לעסקים בכ-50%.

      על פי הסקירה, בשנת 2017 היקף התחלות הבנייה בעיר קפץ פי 8 ביחס לשנה שקדמה לה, כאשר מרביתן מתרכזות בשכונת רמת הדר החדשה שנבנית על קרקעות פרטיות במזרח העיר. בשכונה החדשה מתוכננות כ-2,050 דירות במגדלים בני 10-21 קומות, לצד מרכז מסחרי, 70 דונם של שטחים ציבוריים פתוחים ו-45 דונם המיועדים למבני ציבור. לדברי אבי זיתוני, מנכ"ל ובעלי חברת א.זיתוני המקים בשכונה את פרויקט ECO רמת הדר החדשה, "מדובר באזור מתפתח, שגובל בפתח תקווה ובעל צביון חדש וצעיר יותר".

      זיתוני מוסיף כי לאחרונה אושרה במקום תב"ע (תוכנית בניין עיר) חדשה לבניית מגדלי יוקרה בני 20 קומות, כך שהוא מעריך שהיא תמשוך אוכלוסייה מעמד סוציו-אקונומי גבוה של משפרי דיור וזגות צעירים מבוססים. לדבריו, "גבעת שמואל הפכה מעיר קטנה המתפקדת כעורף פרברי, לכזו המושכת ביקושים ברדיוס רחב יחסית לגודלה".

      על פי הסקירה, היותה של גבעת שמואל עיר יוקרתית בלב הארץ ומבוקשת בקרב אוכלוסייה דתית בורגנית, מכתיבה רמת מחירים גבוהה יחסית. דירות 4 חדרים יד שנייה בעיר נמכרות בכ-2.08 מיליון שקל בממוצע, ודירות חדשות בגודל דומה בכ-2.25 מיליון שקל. בשנה החולפת עלו מחירי דירות 4 חדרים (יד שנייה) בכ-6.5% .

      מזרח רמת גן: הפנים של הבקעה

      רחוב יוסף ספיר קריית קריניצי רמת גן (יח"צ , google street view)
      שכונת קריית קרניצי הוותיקה במזרח רמת גן (צילום: google street view)

      העורף המזרחי של רמת גן הוא גם לעתים קרובות הפנים של בקעת אונו, עבור המגיעים לבית החולים תל השומר ממחלף אלוף שדה. המיקום ליד כביש 4 (תל אביב-אשדוד) ובית החולים, לצד מתחמי מגורים כמו רמת אפעל, כפר אז"ר וקריית קריניצי, הפכו את האזור לאחד היוקרתיים בבקעה, עם אוכלוסייה בחתך סוציו-אקונומי גבוה מאוד, ובסיס רחב של רופאים, אנשי עסקים וחברי סגל אקדמי מאוניברסיטת בר אילן והמכללה האקדמית אונו.

      לדברי גרינברג, בצמוד לשכונת קרית קריניצי, על שטחי המשולש הגדול, נבנית כיום שכונת קריניצי החדשה, אותה מקימות החברות אשדר, צמח המרמן ואזורים. השכונה צפויה לכלול 980 יחידות דיור, מתוכן כ-400 בבנייה צמודת קרקע והשאר במגדלים. ממערב לשכונה צפוי לעבור הקו הסגול של הרכבת הקלה.

      "דירות 5 חדרים חדשות במגדלים נמכרות ב-3 מיליון שקל בממוצע - עלייה של כ-11% ביחס למועד תחילת השיווק לפני 4 שנים", מוסיף גרינברג. לשם השוואה, בשכונת קריית קריניצי הוותיקה, מחיר צמודי קרקע מתחיל מ-4.7 מיליון שקל ומטפס עד ל-6-6.5 מיליון.

      יהוד-מונוסון: מיצוב בשוק הנדל"ן דרך התחדשות עירונית

      יהוד מונוסון (צילום מסך , google street view)
      יהוד-מונסון (צילום: google street view)

      התדמית השלילית שהתלוותה ליהוד-מונסון במשך שנים רבות, החלה להתפוגג לאחר הקמת שכונת קריית סביונים וקניון סביונים במערב העיר, באמצע שנות ה-90 של המאה הקודמת. השכונה משכה לעיר זוגות צעירים מכל האזור, אולם המחירים בה היום (למרות שזינקו בשנה האחרונה) עדיין לא נושקים לאלו שבקריית אונו וגני תקווה. על פי הסקירה, מחירי דירות יד שנייה בנות 4 חדרים עומדים על 1.79 מיליון שקל, וזאת לאחר שעלו ב-13.9% בשנה האחרונה; ומחירי דירות 3 חדרים עומדים בממוצע על 1.42 מיליון שקל, לאחר שעלו ב-6.1% בשנה האחרונה.

      המרקם הוותיק סבל מהזנחה מתמשכת, והפערים החברתיים והפיזיים בין המערב למרכז העיר גדולים. העירייה מתמודדת עם הבעיה באמצעות קידום פרויקטים של התחדשות עירונית. לדברי גרינברג, לאחרונה פרסמה העירייה תוכנית אב להתחדשות עירונית בליבת העיר, הגדירה את האזורים המיועדים לפינוי בינוי ותמ"א 38, ואף הודיעה על הקמת מנהלת להתחדשות עירונית בסיוע משרד השיכון והבינוי. במסגרת התוכנית, יקודם גם דיור בר השגה, כאשר לפי התוכנית לפחות 20% מהדירות החדשות יהיו קטנות בשטח של עד 75 מ"ר, כ-20% מהדירות יוקצו לבני המקום ועוד 20% מהדירות יהוו דיור בר השגה.

      בניגוד לשכנותיה, ליהוד-מונסון אזור תעשייה מפותח, המהווה בסיס כלכלי לעיר. העירייה מקדמת כיום תוכנית נוספת, שתכליתה הרחבת אזורי התעשייה והמסחר, כאשר זכויות הבנייה באזור התעשייה הקיים יגדלו מ-120% ל-300%. בין היתר מתוכנן לקום קומפלקס עסקים ומסחר סקיי סנטר ברחוב אברהם גירון במרכז העיר, שישתרע על פני 36 אלף מ"ר. מדרום ליהוד מתוכנן פארק תעשיות חדש על 830 דונם, אשר יהווה מוקד מרכזי כלכלי לפיתוח כל בקעת אונו. מדובר באזור תעשייה מוטה שימושי תעופה, בשל מיקומו ליד נתב"ג.

      אור יהודה: פוטנציאל כלכלי אך הרחק מאחור

      אור יהודה (צילום מסך , google street view)
      אור יהודה (צילום: google street view)

      בניגוד לשכנתה יהוד, אור יהודה מתקשה להתנער מהתדמית השלילית שדבקה בה. לדברי גרינברג, השכונות נווה רבין ובמיוחד נווה סביון, מהן צופה כי יזניקו את העיר, אמנם היוו זריקת מרץ מסוימת ומשכו אוכלוסייה איכותית באופן יחסי מחוץ לעיר; אך בסופו של דבר השפעתן התבררה כמוגבלת. אור יהודה נחשבת ליישוב העירוני החלש ביותר בבקעת אונו, עם רמה חברתית-כלכלית של 5 בלבד. בשל סמיכותה לנתב"ג, העיר גם סובלת באופן מסורתי מרעש המטוסים, עובדה המשפיעה על איכות החיים וערך נכסי הנדל"ן.

      מבחינת מחירי הדירות, דירות יד שנייה באור יהודה נמכרות במחיר הנמוך ביותר בבקעת אונו. מחירה הממוצע של דירת 4 חדרים בעיר בשנת 2017 עמד על 1.59 מיליון שקל, לאחר ירידה של 0.4% שנרשמה בשנה האחרונה; ומחירה הממוצע של דירות 3 חדרים עומד על 1.2 מיליון שקל - כאן נרשמה דווקא עלייה של 3.5% בשנה האחרונה.

      על אור יהודה חלות מגבלות בנייה רבות בגלל אותה סמיכות לנתב"ג, ולכן על חצי מהעיר לא ניתן לבנות מגורים. אך מצד שני, מדובר בפוטנציאל כלכלי להמשך פיתוח מתחמי תעסוקה, המזרימים לה הכנסות משמעותיות. בגזרה הדרום-מזרחית לצומת מסובים מתוכנן המשך פיתוח אזור משרדים ותעסוקה בהיקף של כ-250 אלף מ"ר.

      בשנת 2017 אושרה תוכנית פרדס בחסכון בוועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור (ותמ"ל), שמאשרת תוכניות בנייה רחבות היקף בהליך מזורז. התוכנית כוללת 2,350 יחידות דיור, חלק מהן יכללו דיור להשכרה לטווח ארוך, על שטח של 340 דונם הממוקם צפונית לדרך 461. מלבד דירות, התוכנית כוללת גם מבני ציבור, שטחי תעסוקה ומסחר ושטחים ירוקים.