פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      הנכס כבר מוכן: למה לשים לב כשרוכשים דירה יד שנייה?

      קניית דירה יד שנייה עשויה להיות פשוטה יותר מרכישה מקבלן, אבל בכל זאת יש מספר גורמים שיש לתת עליהם את הדעת בטרם החתימה על החוזה. מה מומלץ לבדוק? מדריך

      דירה למכירה , דירה להשכרה (ShutterStock)
      משלמים על נכס שכבר קיים ומוכן. דירה (צילום אילוסטרציה: shutterstcock)

      משכנתא לרכישת דירה יד שנייה היא הלוואה למטרת קניית נכס מבעלים רשומים של נכס קיים. מבחינת הקונה, מדובר במצב אופטימלי מכיוון שהוא בדרך כלל משלם סכום ידוע וקבוע מראש עד קבלת הנכס. זאת להבדיל מקניית דירה מקבלן, שהיא לעיתים מורכבת יותר, שכן החתימה על החוזה נעשית מספר חודשים עד מספר שנים לפני הכניסה לדירה ובזמן הזה התשלומים של הקונים מוצמדים למדד תשומות הבנייה.

      יחד עם זאת, ישנם עדיין מספר גורמים שיש לקחת בחשבון:

      לקריאה נוספת:
      הרובע החדש של אשדוד: כ-4,000 דירות ואזור תעסוקה ומסחר
      בנק ישראל: חברות הנדל"ן יקלעו לקשיים - אם יימשך השפל בענף
      אלקטרה תקים בניין חדש לספרייה הלאומית בירושלים ב-375 מיליון שקל

      לוח זמנים

      מומלץ לסכם עם הרוכשים על לוח זמנים נוח לשני הצדדים, לוח זמנים שיאפשר לטפל לא רק במכירה עצמה אלא גם בהליכים הבירוקרטיים הכרוכים בלקיחת משכנתא. על אחת כמה וכמה, אם אתם גם מוכרים נכס במקביל ותלויים בקבלת התשלומים מהקונה שלכם.

      אילוסטרציה (ShutterStock)
      קחו בחשבון שהערכת השמאי של הבנק עלולה להיות נמוכה מהמחיר עליו סיכמתם. שמאי (צילום אילוסטרציה: shutterstock)

      מפרט התשלומים

      התשלום הראשון על הדירה הוא בדרך כלל בגובה של כ-10%-15% משווי הדירה והוא משולם במעמד חתימת החוזה. התשלום השני הוא כזה שמכסה את המשכנתא של המוכרים (אם יש כזאת) ויתרת הסכום מועברת בתשלום השלישי והאחרון. חשוב לזכור שהבנק דורש לראות הוכחות לכך ששילמתם את ההון העצמי שהיה ברשותכם, ורק לאחר מכן תוכל המשכנתא להשתחרר.

      אם אתם משפרי דיור ונמצאים בשלב ביניים בו עדיין לא מכרתם את הנכס הנוכחי שלכם, ניתן לבקש מהבנק שהמשכנתא תהיה כסף אמצעי ולא כסף אחרון - כלומר שתוכלו להשלים את רכישת הדירה באמצעות הכסף שתקבלו ממכירת הנכס הנוכחי ולא מכספי המשכנתא. חשוב לקבל על כך אישור לפני חתימת חוזה.

      בדק בית

      לפני שחותמים על חוזה קנייה, חשוב לבצע בדיקות מקיפות בנכס שכן לא תמיד ניתן לזהות ליקויים ובעיות במבט ראשון או אף בשני או שלישי. מומלץ לבצע בדיקה מקיפה בנכס על מנת לזהות ליקויי בנייה כמו רטיבות, חריגות, בטיחות ואפילו בדיקת שיפוע בדירה תחסוך מכם עוגמת נפש והמון זמן בתיקונים לאחר האכלוס.

      שווי הדירה

      כחלק מהמשימות שתדרשו לעשות לפני קבלת המשכנתא, תצטרכו לזמן שמאי שיגיע לנכס ויעריך את שוויו. חשוב להיות מוכנים לתרחיש בו השמאי יעריך את הדירה במחיר נמוך ממה שסיכמתם בחוזה, כיוון שהבנק יאשר לכם מימון בהסתמך על הנמוך מביניהם.

      לדוגמא: נניח שקניתם נכס במיליון שקל ואתם זקוקים ל-60% מימון כלומר משכנתא של 600 אלף שקל (כלומר יש לכם הון עצמי של 400 אלף שקל) אבל השמאי קבע שהנכס שווה 900 אלף שקל ולא מיליון. במקרה כזה עומדות בפניכם 2 אפשרויות:

      1. לקחת משכנתא של 60% מימון רק שכעת המימון נגזר משווי השמאות, כלומר מ-900 אלף שקל ולכן המשכנתא שתקבלו תעמוד על 540 אלף שקל. במצב כזה יהיו חסרים לכם 60 אלף שקל על מנת להשלים את העסקה.

      2. לקחת משכנתא על סך 600 אלף שקל, רק שעכשיו הם יהוו 67% מימון - דבר שיגרום לכם לחצות את מדרגת אחוז המימון וישנה לחלוטין את רמת הריביות שתקבלו.

      הפתרון לסיטואציה כזו היא לבצע שמאות מוקדמת, כלומר לזמן שמאי שיעריך את הנכס עוד לפני שאתם חותמים על החוזה. כך תדעו מה שווי הנכס בעיני הבנק עוד לפני שהתחייבתם על חוזה הקנייה.

      אישור עקרוני

      האישור מהווה את הסכמתו של הבנק לתת לכם משכנתא בהתאם לשווי הנכס ובהתאם לסכום המשכנתא שאתם צריכים. חשוב לקבל אישור עקרוני לפחות מבנק אחד לפני חתימת חוזה.

      הכותבת היא יועצת משכנתאות ובעלי DNA משכנתאות