פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      ההמתנה משתלמת? מתי כדאי לקנות את הדירה החדשה שלכם

      לקנות דירה במכירה מוקדמת או לחכות למועד המסירה? לרכישת דירה בכל אחד משלבי בניית הפרויקט יתרונות וחסרונות שכדאי לקחת בחשבון לפני שמוציאים את הכסף. מדריך

      תכנון שיפוץ ביתי (ShutterStock)
      מתי כדאי לקנות? (צילום: shutterstock)

      רבים שואלים את עצמם מתי הכי כדאי לרכוש את הדירה באזור בו בחרו להשתכן - בשלב שלפני קבלת אישורי הבנייה, מיד לאחר קבלת האישורים וכ-3 שנים לפני המסירה המשוערת, שנה לפני המסירה או אולי בכלל אחרי בניית הדירה. ננסה להציג את היתרון והחיסרון המרכזי בכל שלב רכישה. את ההחלטה הסופית - תאלצו לעשות בעצמכם.

      לקריאה נוספת:
      אילת מתרחבת צפונה: אושרה תוכנית ל-2,700 דירות ופארק גולף
      במקום אזה"ת המוזנח: 1,400 דירות בעיר הכי צפופה במטרופולין ת"א
      תוכנית רובע 4 שתשנה את פני העיר תל אביב אושרה למתן תוקף

      שלב פרה סייל

      יתרון מרכזי - המחיר. על מנת להתחיל בעבודות, זקוקים הקבלן והיזם לתשתית כלכלית כבר בשלב המוקדם של התהליך. הדירות בשלב מכירה זה יהיו זולות בכ-10% - סכום שעשוי להגיע למאות אלפי שקלים ביחס לשווי דירות דומות באותו האזור ואף בפרויקט עצמו.

      חיסרון מרכזי - חוסר וודאות לגבי המשך הפרויקט ומועד המסירה. שלב הפרה סייל הוא שלב המבוצע טרם נתקבלו האישורים הסופיים לבניית הפרויקט. המשמעות היא כי קיים סיכון מסוים כי הפרויקט לא יאושר לבנייה כלל משלל סיבות, וטרם ניתן להתחיל לבנות. המשמעות היא כי גם מועד המסירה לא ידוע. פרק זמן ממוצע משלב תחילת השיווק בפרה סייל ועד למסירה אורך בדרך כלל כ-4 שנים.

      רכישה מיד לאחר קבלת אישורי הבנייה

      יתרון מרכזי - היכולת לעשות שינויים בדירה. מי שקונה את הדירה בטרם החל שלב בנייתה יוכל לערוך בה שינויים. הדגש הוא כי יש למסור בדרך כלל שינויים כאלה במגבלת זמנים. אם בכוונתכם לערוך שינויים שכאלה חשוב לרכוש את הדירה כשנה בטרם המועד בו תחל בניית הקומה שלכם. שינויים לאחר בניית הקומה שלכם יתאפשרו רק לאחר מתן טופס 4 ועלותם עלולה להיות גבוהה מאד - הרבה יותר מזו של תכנון מוקדם וביצוע מראש. בשלב זה תהיה העלות גבוהה יותר משלב הפרה סייל, אך כבר תהיה וודאות מסוימת לגבי זמן המסירה ועלות פחותה בדרך כלל מקנייה בהמשך.

      חיסרון מרכזי- זמן המתנה ארוך עד המסירה. פרק הזמן בפרויקט ממוצע מרגע קבלת האישורים ותחילת הבניה ועד שלב מסירת הדירות, הוא כ-3 שנים בממוצע (תלוי בגודל הפרויקט ומספר הקומות). זמן זה עלול להתארך במקרים רבים.

      רכישה כשנה לפני המסירה

      יתרון מרכזי - זמן המתנה נוח יחסית למסירת הדירה. נוח בעיקר למי ששוכרים דירה עד למעבר לדירה קבועה ויכולים לתכנן לפרק זמן כזה. מומלץ תמיד לקחת בחשבון אפשרות לאיחור במסירה לתקופה של 3-4 חודשים בשל שלל סיבות. לעיתים קרובות - בתקופה זו קיימים מבצעים רבים של היזם והקבלן בהתאם לביקוש, במסגרתם ניתנת הנחה כספית או שלל הטבות דוגמת מוצרי חשמל, עיצוב דירה בחינם ועוד. לא ניתן לתכנן זאת מראש והכל תוצר של היצע וביקוש.

      חיסרון מרכזי - לא ניתן לערוך שינויים בדירה והעלות גבוהה יחסית בהתאם לעליות המחירים ולביקוש בפרויקט. לאחר בניית הקומה שלכם לא ניתן לערוך בה שינויי קירות, חשמל או אינסטלציה בהתאמה אישית. כל שיפוץ כזה עלול לגרום לשבירת קירות ולעלויות גבוהות במיוחד.

      פרויקט בנייה בעיר תל אביב (ShutterStock)
      אחרי שהקומה שלכם נבנתה לא ניתן לערוך שינויים (צילום: shutterstock)

      רכישה לאחר תחילת האכלוס

      יתרון מרכזי - כניסה מידית כמעט ללא המתנה לדירה מוכנה. מי שמעוניין במעבר מהיר לדירה ולא מעוניין בשינויים מעבר לסטנדרט אלא רק בעיצוב פנים בסיסי מותאם אישית, עשוי מאד להנות מקנייה בשלב הזה. פעמים רבות יהיו גם הטבות בהתאם להיצע וביקוש עד אותה נקודת הזמן בפרויקט.

      חיסרון מרכזי - מחיר גבוה מהשלבים הקודמים וחוסר יכולת לבצע שינויים בדירה. בשלב המסירה תעלה הדירה במחיר הדומה לאותו הרגע למחיר בסביבה. כאמור, כל עוד מחירי הנדל"ן בישראל עולים, כך יעלה המחיר גם כאן. לא ניתן לעשות שינויים בדירה כלל בשלב הזה לפני המסירה בפועל.

      הכותב הוא מנכ"ל ובעלים של קבוצת רפאל נדל"ן