(בווידאו: כל מה שצריך לדעת על התחדשות עירונית)
הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בתל אביב-יפו חתמה הבוקר (חמישי) על תוכנית רובע 4, אחת מתוכניות הרובעים במרכז העיר תל אביב. התוכנית, שמשתרעת על שטח של כ-2,832 דונם, חלה על השטח שבין רחוב אבן גבירול לנתיבי איילון ובין הרחובות שדרות שאול המלך ובני דן. התוכנית, שמצריכה את אישורה הסופי של הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה במחוז תל אביב, מיועדת להתחדשות עירונית, כולל קידום פרויקטים של תמ"א 38, וצפויה להוסיף לעיר ללא הפסקה כ-5,000 יחידות דיור.
על פי דיווח של סגן ראש העירייה ויו"ר הוועדה המקומית, דורון ספיר, מדובר בתוכנית שקיבלה אור ירוק לאחר 12 שנים של דיונים. התוכנית מתמרצת הריסה ובנייה מחדש של בניינים ותיקים בעיר בגובה של עד 8 קומות.
התוכנית מתווה מדיניות כללית חדשה, המחליפה את כל שכבות התכנון שנוספו לתוכניות הראשיות לאורך השנים (כגון תוכניות בניין עיר נושאיות, תקנות חוק, מדיניות תכנון וכיו"ב); ותחת זאת קובעת סל זכויות מקסימלי לבנייה, כאשר לכל רובע בעיר הוכנה תוכנית ייעודית שנועדה לאפשר את התחדשותו, תוך שמירה על אופי הסביבה ופישוט הליכי התכנון.
בשנים האחרונות קידמה עיריית תל אביב 4 תוכניות תחת כותרת הגג "תוכנית הרובעים". לכל רובע בעיר הוכנה תוכנית ייעודית, שנועדה לאפשר את התחדשותו, תוך שמירה על אופי הסביבה ופישוט הליכי התכנון. מדובר ב-4 רובעים של מרכז העיר (רובע 3,4,5,6). מתוכן אושרה לאחרונה תוכנית רובע 3 וכעת אושרה תוכנית רובע 4 (וצפויה להתפרסם ברשומות ולהיכנס לתוקף בשבוע הבא).
תוכניות אלה חלות על בנייני מגורים בלבד, כולל בנייני מגורים מעל חזית מסחרית, וברובע 4 גם בבניינים ברחובות המסחריים. התוכניות אושרו לאחר שגררו מאות התנגדויות, בין היתר של בעלי דירות ויזמי פרויקטים בתמ"א 38.
מומחי נדל"ן: שימו לב לסוגיית היטל ההשבחה
לדברי המשפטנית ושמאית המקרקעין נחמה בוגין, "על רקע השינוי הקרוב הצפוי, בעלי נכסים צריכים להיות מאוד ערניים לנושא של היטל השבחה - ולבדוק את המשמעויות לפני ביצוע עסקה. גובהו של היטל השבחה יכול לנוע בין עשרות אלפי שקלים למאות אלפי שקלים לכל נכס. על בעלי הנכסים באזור העומדים בפני ביצוע עסקה, אם מכירה ואם תמ"א 38, לבחון היטב את צעדיהם, על מנת שלא ימצאו את עצמם לפתע עם דרישת חוב גבוהה שלא לקחו בחשבון".
עו"ד צבי שוב, מומחה לתכנון ובנייה, הוסיף כי "חתימתו של עו"ד ספיר, יו"ר ועדה מקומית תל אביב, על תוכנית לרובע 4 מהווה קידום משמעותי נוסף לעבר פרסום התוכנית למתן תוקף שתהא לאחריה. בעלי הנכסים ברובע 4 צריכים להיות ערים לעובדה שלאחר שתוכנית רובע 4 תפורסם למתן תוקף, הוועדה מקומית תל אביב תפתח פתח מחדש מבחינתה לגבות היטל השבחה בגין הזכויות היחסיות שניתן היה לקבל בפטור מהיטל לפי תמ"א 38, מה שהיא לא מוסמכת לעשות כן כיום".
לדבריו, "אולי אלה ימי חסד אחרונים לבעלי הנכסים ברובע. כל זמן שהתוכנית אינה מתפרסמת למתן תוקף - היא צריכה להיות מנוצלת על ידי בעלי נכסים המעוניינים למכור את נכסיהם, מבלי שיחול עליהם היטל השבחה בגין תוכנית זו; או לכל הפחות בגין זכויות קיימות מכוח תמ"א 38 ישחול עליהם.
נכון כי מחד, התוכנית מקדמת שלב בוודאות של הזכויות שבעל הנכסים זכאים להם ובכך בעיקר יתרונה; עם זאת, אין לשכוח את ה'עז' מבחינת ההיטל, שיהא חשש כי בעל הנכס ישא בעת שתוכנית רובע 4 תפורסם. לאחר אישורה, וכפי שכיום כבר מתרחש בעניין רובע 3 שכבר קיבל תוקף, סביר שיהיו מחלוקות בשאלה לאיזו תוכנית יש לייחס את ההשבחה וממילא את ההיטל - לתוכנית זו או שמא לתוכנית המתאר של תל-אביב (תא/5000) שקיבלה תוקף לפי כשנתיים".