פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      להיזהר ולהרוויח: 5 עקרונות הברזל למשקיע הנדל"ן

      גם מי שמבין דבר או שניים בהשקעות צריך לדעת ממה להיזהר כשהוא מתכוון להיכנס להשקעה בנדל"ן. שמירה על עקרונות אלה תעזור לכם לדאוג לאפיק הכנסות רווחי. מדריך

      מנהל פרויקט נדל"ן (ShutterStock)
      מנהל פרויקט נדל"ן (צילום אילוסטרציה: ShutterStock)

      תחום הנדל"ן הוא תחום של אנשים ממוקדי מטרה הרואים רחוק. תפישה זו קריטית כמעט לכל מי שפונה לתחום כדי לנסות להבטיח את העתיד הכלכלי שלו ושל משפחתו. השקעה זהירה וחכמה לטווח בינוני וארוך במתחמי קרקע ומגרשים לבנייה היתה, ותמיד תהיה, כיוון השקעה רווחי שיכול לייצר הון מהון, להניב רווחים יפים ולייצר חופש כלכלי למשקיע ולילדיו.

      אך כמו בכל תחום השקעה - מי שלא יודע מה הוא עושה ולא מכיר את חוקי המשחק עלול להינזק. גם אם אדם השקיע פעם או פעמיים בחייו, והוא מבין ביזנס - עדיין קריטי עבורו לדעת איך לבדוק בדקדקנות את ההזדמנויות ולשאול את השאלות הנכונות.

      אז מה צריך לעשות כדי להפוך למשקיע זהיר, אחראי ומצליח המייצר לעצמו אפיק השקעה רווחי, בטוח ושקט עם הפחתה משמעותית של הסיכון? 5 עקרונות ברזל שלפניכם יכולים גם להגדיל משמעותית את הסיכוי שלכם לראות שכר לעמלכם וגם להגדיל את הפוטנציאל הפיננסי של כספכם והנכסים שלכם לעוד שנים רבות קדימה. כל משקיע זהיר שיקפיד עליהם לפני רכישת קרקע ייצר לעצמו "שקט תעשייתי", יחסוך לעצמו סיכון מיותר, יקרב את עצמו עוד יותר למימוש פוטנציאל הרווח של ההשקעה ולהגשמת החלומות שלו.

      לקריאה נוספת:
      אושר לקריאה ראשונה: מתן "גרייס" בתשלומי משכנתא ללווים
      בדיקה: באיזו עיר ירדו מחירי הדירות ברבעון הראשון של 2018?
      אושר בהליך מזורז: 2,100 יחידות דיור בבני ברק

      עקרון מספר 1: מי הקברניט של ההשקעה?

      רכישת קרקע להשקעה דורשת לידר חריף. טכנית אפשרי לבצע את הרכישה והבנייה בכוחות עצמכם אבל זו פעולה חסרת אחריות. כדי לעמוד במורכבות ובעלויות בנייה הגבוהות חייב המשקיע המצליח להתחבר בקבוצה עם משקיעים נוספים. בהשקעה כזו מעורבים סכומי כסף גדולים, הרבה מאד בירוקרטיה ודרושה התייחסות לכמות עצומה של מידע והחלטות - לכן חייבים לדאוג לניהול נכון עם יכולת להבטיח את מימוש ההבטחה שבהשקעה. לכך דרוש גם גורם שמרכז, מחבר ומוביל את הפרויקט. מארגן קבוצת השקעה מנצחת חייב להיות אמין, מנוסה ואחראי.

      מספיק שתהליך אחד בגיבוש הקבוצה לא יהיה תקין כדי שכל ההשקעה תרד לטמיון. מספיק שפרט אחד לא ייבדק באופן ייסודי כדי שסיכויי ההצלחה יתאיידו. מספיק שכספי הרוכשים לא יישמרו בחשבון נאמנות ייעודי אצל עורך דין המנוסה בתחום, כדי להתעורר לבוקר בלהות בו כסף ההשקעה נעלם.

      לעומת זאת, כאשר מי שמארגן את קבוצת ההשקעה הוא גורם מנוסה הפועל בזהירות, שקיפות, אחריות והקפדה על תהליכי השקעה וניהול תקינים - הפרויקט לא רק יתממש בהצלחה אלא גם התהליך יתקדם עם מינימום אתגרים.

      המלצה: לוודא את ניסיונו ויכולותיו של מארגן קבוצת ההשקעה ולבקש המלצות של לקוחות עבר.

      עקרון מספר 2: מיהו הצוות המקצועי המלווה את הרכישה?

      רכישת קרקע להשקעה היא משחק קבוצתי. לכן, כדי להתחיל בנייה וגם לסיים בהצלחה, קריטי שבשלב הבנייה יוכל המשקיע המצליח להתאגד בהצלחה עם אנשי מקצוע איכותיים, כגון: קבלן, מהנדס, שמאי, אדריכל ואנשי מקצוע נוספים. ועדיף שההשקעה תהיה בבנייה רוויה, כדאית ורווחית (קרקע המיועדת לבנייה לגובה עם הרבה יחידות דיור או מסחר בשטח נתון).

      לכן, משקיע נדל"ן מצליח וזהיר חייב להיות מלווה באנשי מקצוע מהשורה הראשונה שעומדים לצידו ועוזרים לו גם לאסוף את כל המידע הרלוונטי וגם לנתח את המסקנות הנכונות.

      יועץ השקעות נדל"ן שבדק ובחן הרבה פרויקטים ויודע להצביע על רווחיות וחולשות מבחינת פוטנציאל השבחה. יועץ נדל"ן טוב יודע להעריך את שווי הנכס העתידי על בסיס התוכנית העסקית של הפרויקט, דוחות שמאי, מסמכי תכנון מהרשויות, השוואות בין פרויקטים וכד'.

      עורך דין רצוי, הוא כזה שמייצג את הלקוחות (שמשלמים לו שכר טרחה) ושיש לו הסכם עמם עבור שכר טרחה. עדיף עו"ד שיש לו הבנה עמוקה ומנוסה של התחום ויכול לנסח ולבדוק ההסכמים מבחינה משפטית וחוקית, כולל הסכם שיתוף, הסכם זכויות וחובות בין כלל הרוכשים, הסכם מכר וכד'. עו"ד טוב ידע להסביר על המצב התכנוני של הקרקע, על התוכנית המדוברת, סיכונים ורישום הקרקע (שהקרקע "נקייה") וגם לבצע גם את הליך הרישום בטאבו כדי להבטיח את הזכויות בקרקע של כל רוכש.

      המלצה: לבחור צוות אנשי מקצוע מנוסים, אמינים והמחויבים לכם ולא לגורם אחר.

      עקרון מספר 3: מהו המצב התכנוני של הקרקע?

      השקעת נדל"ן שאינה מבוססת על מידע מוסמך, אמין ומדויק שקולה לחציית כביש בעיניים עצומות. הרבה מאד השקעות ירדו לטמיון - פשוט כי פוטנציאל הרווח של ההשקעה בנכס לא היה מבוסס על מידע מדויק, מוסמך או אמין.

      כדי להבטיח את מקסימום המימוש של ההשקעה, משקיע זהיר ייקח בחשבון ובאופן מסודר ושיטתי את המצב התכנוני של הפרויקט ואת מלוא זכויות הבנייה הנוכחיות והעתידיות של הפרויקט.

      הבעיה היא שהמידע הזה אינו זמין לכל אחד. ניהול קרקעות בכל העולם ובמיוחד בישראל הוא משחק במגרש של המחוקק ומפוזר בין רשויות שונות ובין בעלי מקצוע רבים. לכן לא כל אחד יכול להרכיב תמונה מדויקת וטובה של פוטנציאל ההשקעה בקרקע ספציפית.

      בדיוק לצורך כך וכדי לפשט את התהליכים הוחל בשנת 2016 בישראל תקן שמאות 22 המחייב שמאים לנסח הערכת קרקע לבנייה באופן אחיד. התקן מחייב ניתוח והצגה מלאים הכוללים בין היתר את יעוד הקרקע, מחיר קרקע עכשווי, זמן הפשרת הקרקע לבנייה ומה יהיה שווי הקרקע העתידי. התקן המרכז מידע ממגוון רחב של גורמים - מתאר גם מה הסיכונים והסיכויים בהשקעה, תיאור הסביבה בה הקרקע נמצאת, מצב משפטי, השוואה לקרקעות אחרות באזור ועוד.

      המלצה: לדרוש מידע מוסמך ומדויק על הקרקע תוך שימוש בתקן 22 והסתמכות על מקורות מידע מהימנים.

      מנהל פרויקט נדל"ן (ShutterStock)
      קריטי שבשלב הבנייה יוכל המשקיע המצליח להתאגד בהצלחה עם אנשי מקצוע איכותיים (צילום: shutterstock)

      עקרון מספר 4: מי מחזיק בכסף עד למימוש הקרקע?

      פרויקטי נדל"ן של קבוצות רכישה רבות הגיעו למימוש מוצלח והפיקו רווח יפה למשקיעים ובשביעות רצון גבוהה. יחד עם זאת, עסקאות טובות לא מסתמכות על נבואה - ועם כל הרצון הטוב לא כל עסקה לרכישת קרקע להשקעה - תמיד מתממשת. יכולים להיות לכך גורמים רבים: יכול להיות שלא אותרה קרקע מתאימה בזמן שהוקצב. יכול להיות שהיו אירועים חריגים שהשפיעו על הערכת השמאי המקורית ויכול אף להיות שהייתה התנהלות לא תקינה של היזמים.

      לכן קריטי לעבוד עם חברה יזמית אחראית שעומדת בכל ההתחייבויות שלה למשקיעים וגם שכל כספי המשקיעים יועברו ישירות לידי חשבון נאמנות ייעודי המנוהל על ידי עורך דין מורשה המוסכם על ידי בעל הקרקע והמשקיעים. במצב כזה כספי המשקיע מוגנים ואין חשש שהכספים לא יוחזרו למשקיע במקרה של אי מימוש העסקה.

      המלצה: לשמור את כספי הנאמנות של הרוכשים ע"י עורך דין חיצוני ומוסמך.

      עקרון מספר 5: האם היזם עולה איתך על סירה?

      כשקולומבוס יצא לגלות את אמריקה, הוא לא שירטט מפה ושלח אחרים בשמו. הוא עלה בעצמו על ספינות המסע וחווה את התקווה, האתגרים והרווח באותה המידה כמו כל אחד מהספנים שיצאו איתו. עכשיו, מעניין איך הייתם מרגישים אם הייתם מקבלים הזמנה מיזם נדל"ן המושקע בנכס, להצטרף להשקעה שלו בהיקף קטן יחסית? עד כמה הייתם מרגישים יותר בטוחים להצטרף להשקעה שלו? עד כמה היה האמון שלכם ביזם עולה?

      יזמים שאינם לוקחים חלק בהשקעה בקרקע יחד עם הלקוחות שלהם הם נורת אזהרה לפוטנציאל ההשקעה במיוחד למשקיע הזהיר. כאשר היזמים מזמינים את המשקיעים להצטרף איתם להשקה "יד ביד" - זו ערובה למידת המחויבות והאמון של היזמים בפוטנציאל ההשקעה. להבדיל מעסקת רוכלות חד פעמית ומקרית בטיילת תיירותית - רכישת קרקע להשקעה עם קבוצת רוכשים ויזם - היא עסקה לטווח ארוך הדורשת אמון גבוהה במיוחד ותלויה באמון הדדי, רמת מעורבות גבוהה ועבודת צוות.

      המלצה: להיכנס להשקעה ברכישת קרקע לבניה עם יזמים המשקיעים בעצמם ובאופן משמעותי באותו הנכס.

      הכותב הוא בעלים ומנכ"ל של פדרמן בית השקעות נדל"ן ופיננסים