פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      מה צריך לדעת מבחינה משפטית כשרוכשים דירה

      מה מצב הנכס שאתם רוצים לקנות, איך נראית הסביבה שלו - ויותר חשוב: האם יש מגבלות חוקיות על העסקה? קניית דירה מקבלן או יד שנייה מצריכה בדיקה מבעוד מועד. מדריך

      מה צריך לדעת מבחינה משפטית כשרוכשים דירה
      עריכה: מיכאל ברגמן

      (בווידאו: העלויות הנלוות בעת רכישת דירה)

      דירה היא הנכס היקר ביותר שרוב בני האדם רוכשים בימי חייהם ולכן מדובר בצעד כלכלי משמעותי ביותר עבורם. בין אם מדובר ברכישת דירה למטרת מגורים, למטרת השקעה או לכל מטרה אחרת, יש להתייחס אל תהליך הרכישה והצעדים המרכיבים אותו ברצינות רבה.

      אספנו עבורכם מספר בדיקות שמומלץ לכל רוכש דירה לעשות לפני חתימה על הסכם הרכישה. בדיקות אלה עשויות להשפיע על החלטת הרכישה, מחיר הדירה ועל כתיבת החוזה.

      לקריאה נוספת:
      צפו: תיאטרון "בית ליסין" המיתולוגי בת"א נהרס לטובת מגדל יוקרה
      צניחה בביקושים: ירידה של 18% במכירת דירות חדשות ב-2017
      דירה ב-70 אלף אירו: היעד החדש של משקיעי הנדל"ן הישראלים

      יד שנייה או על הנייר מה עדיף? (ShutterStock)
      יש לבדוק האם הנכס בנוי כדין (צילום: shutterstock)

      בדיקה קניינית

      בדיקה זו נמצאת באחריותו המלאה של עורך הדין שהרוכש מינה לעצמו. לבדיקה זו משמעויות רבות, החל מסוג הזכות הנמכרת (בעלות, שכירות, חכירה וכד') וכלה בסחירות הדירה והמגבלות למכירתה. לדוגמא: לעיתים בדירה חדשה מקבלן יש מגבלות מכירה, בעסקאות במושבים או קיבוצים יש לעיתים "תקופת הקפאה", הערות אשר דורשות הסכמת צדדים שלישיים ועוד.

      בדיקת שעבודים, הערות או זכויות מגבילות

      זו בדיקה נוספת שנמצאת באחריות עורך הדין. במסגרת בדיקה זו יש להתייחס למשכנתאות או לשעבודים הרשומים על הנכס הנמכר, ולנסות במידת האפשר להוציא את הבנק המממן מהמשוואה על ידי פירעון המשכנתא בשלב מוקדם ככל הניתן. זהו צעד חשוב שנועד למנוע מצב שבו המוכר קיבל כספים, לא שילם את תשלומי המשכנתא - והבנק אשר לטובתו רשום שעבוד, גובר על הקונה שלטובתו רשומה הערת אזהרה או משכון במרוץ הזכויות.

      בדיקת זהות המוכר והשפעתה על המכר

      יש לבדוק האם המוכר הוא אכן בעל הזכויות בנכס, ואם לא, מכוח מה נובעת זכאותו למכור את הנכס. כמו כן יש לבדוק האם מי מהצדדים (המוכר או הקונה) הוא חסוי או פסול דין - במקרה זה נדרש אישור בית משפט לביצוע העסקה.

      בדיקת המצב התכנוני של הנכס הנמכר

      יש לבדוק האם הנכס בנוי כדין, האם יש חריגות בנייה הדורשות התייחסות חוזית, מי מטפל בחריגות הבנייה (אם ישנן) וכדומה. זוהי בדיקה המבוצעת בשיתוף פעולה עם שמאי מקרקעין.

      בדיקה פיזית, התייחסות למצבה הפיזי של הדירה וחלוקת האחריות לליקויים שבה

      את מצבה של הדירה בודקים הצדדים ולא עורך הדין. לרוב מוצע לצדדים להיעזר בחברות מסוג "בדק בית", אשר לא רק יבצעו בדיקה מקצועית ויתנו דוח מפורט, אלא אף מחזיקות ביטוח אחריות מקצועית מתאים.

      תפקידו של עורך הדין בשלב זה הוא להעלות על הכתב את הסיכומים המסחריים בעקבות הבדיקה. בדיקה זו היא הבדיקה הכי פחות נפוצה - אנשים מוציאים מאות שקלים על בדיקה פיזית של רכב שעלותו כ-50 אלף שקל ואינם מוכנים להוציא סכום דומה על בדיקת מערכות הדירה שהם רוכשים במיליוני שקלים.

      בדיקה כלכלית: בדיקת מימון הרכישה, התייחסות לאפשרות לקבלת מימון בנקאי לרכישת הדירה וקביעת מנגנונים מתאימים בהתאם לדרישות הבנק המממן

      זוהי בדיקה חשובה מאוד שמבוצעת מול הבנק, בה מקבלים אישור להלוואה על בסיס יכולת החזר (אישור עקרוני). במקביל, נערכת בדיקה שמאית של שמאי מרשימת הבנק (אותו שמאי שיכול לבצע את הבדיקה התכנונית).

      כאן חשוב מאוד לזכור כי לעיתים שמאי הבנק המממן מעריך את הנכס במחיר נמוך יותר מהמחיר שסיכמו הצדדים. אם בדיקה זו נערכת לאחר החתימה ולא לפניה, עלול הקונה למצוא את עצמו במימון חסר דבר אשר לא יאפשר לו להשלים את העסקה.

      בדיקת המיסוי החל על העסקה

      זוהי בדיקה המבוצעת על ידי עורכי הדין של הצדדים והיא כוללת עריכת שומות עצמיות ובדיקת פטורים או הקלות במס שעשויות לחסוך כסף רב.

      חתימה על חוזה (ShutterStock)
      מומלץ להימנע מחתימה על זיכרון דברים (צילום: shutterstock)

      בדיקת הנכס ברשות המקומית

      בדירה חדשה מקבלן יש לוודא כי ניתן לנכס טופס 4 (טופס איכלוס) , בדירות יד שנייה רצוי לבדוק האם יש זכויות בנייה לא מנוצלות ואלו ייעודים מותרים במקרקעין. כמו כן מומלץ לברר על האזור הסמוך - למשל, האם מתוכנן להיבנות באזור מרכז מסחרי, גן משחקים, בית ספר וכיוצ"ב, אשר עשויים להשפיע על ערכה של הדירה ואיכות החיים בה.

      בדיקת ביטוח הדירה

      זהו נושא שלמרות שלעתים רבות מתעלמים ממנו, יש לו חשיבות רבה להמשך היחסים בין הצדדים ואם לא יוסדר חוזית הוא יכול לגרום נזק כספי רב בעתיד. כשאדם מוכר דירה הוא מבחינתו חתם על חוזה "ומכר" את הדירה. נניח ויומיים לאחר החתימה התפוצץ צינור - מי אחראי לתקן? לא פעם מתעורר ויכוח בנושא. לכן, מומלץ לבדוק ולהסדיר במפורש בחוזה את חובת קיומה של פוליסת ביטוח הנכס (על ידי המוכר) עד לשלב מסירת המפתח לקונה.

      זיכרון דברים

      הימנעו מכתיבת זיכרון דברים, אף אם צינתם ש"הסכם מחייב ייחתם..." בתוך פרק זמן שהגדרתם מראש. זיכרון דברים פעמים רבות נחשב בעיני בית המשפט כחוזה מחייב ולמעשה אינכם יכולים להתחייב ולהיקשר חוזית לנכס שכלל לא ביצעתם לגביו את כלל הבדיקות, או לפחות את הבדיקה הקניינית, שיעבודים, זהות המוכר והמצב התכנוני של הנכס.

      הכותב הוא שותף במשרד פייל ושות' ומנהל את המחלקה המסחרית במשרד