(בווידאו: דיווח על הבורסה בת"א במהדורה המרכזית של וואלה! NEWS)
לאן נעלמו המשקיעים שסייעו בניפוח בועת מחירי הדירות בישראל? המחירים הגבוהים ושורת מהלכים של שר האוצר גירשו אותם משוק הדירות למגורים - וגרמו להגברת העניין בהשקעות אלטרנטיביות. חלקם עברו לענף הנדל"ן המסחרי, שממשיך להציע תשואות סבירות למשקיעים עם אורך נשימה וחוש למיקומים טובים. רבים העמיקו את העניין בהשקעות בחו"ל, בעיקר במדינות מרכז ומזרח אירופה, שם הנכסים קרובים יחסית לישראל והמחירים המשיכו לעלות בשנה האחרונה.
יאיר אפרתי, מנהל בנקאות ההשקעות בחברת ווליו בייס, בה שותפים כמה מגדולי המשקיעים בנדל"ן, מציע אופציה מערבית יותר: השקעה בדירות מגורים בספרד. "העלייה הגדולה במחירי הדירות בישראל ובעולם החלה אחרי המשבר הכלכלי, והסתיימה פחות או יותר לפני שנתיים", הוא אומר לוואלה! נדל"ן. לדבריו, ברוב מדינות אירופה וגם ברוב אזורי ארה"ב מחירי הנדל"ן אינם עולים בקצב המהיר שראינו בעבר, ונראה שגם בישראל הסתיימו העליות, עם או בלי קשר למדיניות הממשלה. בספרד התהליך נמשך".
הבנקים קיבלו לידיהם מאות אלפי דירות - והם מעוניינים למכור אותן
החברה הישראלית, שהוקמה על ידי מנהלים בכירים בשוק ההון, שותפה (50%) בקרן ריט ספרדית המשקיעה ברכישת בנייני מגורים בספרד. הקרן הוקמה לפני שנתיים והיקפה צנוע יחסית - כ-40 מיליון אירו. "עד המשבר היו כמעט כל הדירות בספרד בבעלות הדיירים, כמקובל בישראל, והן נרכשו באמצעות משכנתאות נדיבות. כשפרץ המשבר העולמי הייתה ספרד אחת המדינות שנפגעו יותר מהאחרות במשבר", מסביר אפרתי, "מאות אלפי אנשים לא עמדו בהחזרי המשכנתא ובתיהם עוקלו. לממשלת ספרד לא נותר אלא להניח לשווקים לקרוס. התוצאה הייתה שהבנקים קיבלו לידיהם מאות אלפי דירות - והם מעוניינים למכור אותן".
הקרן שהקימה ווליו בשיתוף עם בנקאים ספרדיים, עוסקת ברכישת דירות מהבנקים הספרדים - והשכרתם. ספרד עדיין נמצאת בהתאוששות - והיא אחת המדינות הצומחות בעולם. אפשר לקנות שם עדיין דירה ב-70-100 אלף אירו, ולדברי אפרתי שוק הנדל"ן מגיב בהתאם. "שכר הדירה מניב היום תשואה שנתית של 6%, לאחר הוצאות. זו תשואה סבירה מאוד, אבל אנחנו מצפים שהיא תהיה גבוהה הרבה יותר בזכות עליית ערך הנכסים", טוען אפרתי. לדבריו, ווליו מתמקדת ברכישת בנייני דירות ברמה בינונית באזור מדרים, ושוקלת להרחיב עסקיה לערים נוספות, כמו מלגה.
זוהי אינה החברה הישראלית היחידה שגילתה את ספרד ועושה עסקים ברכישת דירות להשכרה מהבנקים. גם חברת ההשקעות סיגמא, בבעלות משפחת גלאי, הקימה שותפות עם הבנק הספרדי אנדבנק. בשונה מווליו, השקיעה סיגמא גם ברכישת בנייני מגורים בברצלונה, לפני שהחל שם מאבק הבדלנים.
צריך לקחת בחשבון: השקעה בספרד מורכבת יותר
השקעות בחו"ל נחשבות מהלך טבעי כיום למשקיעים ישראלים גדולים. משקיעים פרטיים, שיש להם כמה מאות אלפי שקלים פנויים, נדרשים למאמץ מיוחד. באירופה ובתל אביב יש חברות ניהול רבות העוסקות בגיוס הכסף מהמשקיעים, רכישת הנכסים וטיפול בתחזוקתם ובהשכרתם. אלא שצריך לקחת בחשבון שבספרד ההשקעה בנכס מקומי מורכבת יותר: חברות ניהול אינן מרבות להציע שירותים עבור משקיעים זרים.
המשקיעים הישראלים פועלים שם באמצעות קרנות סגורות או "קרנות ריט" - קרנות ציבוריות הרשומות בבורסה המקומית ומשקיעות בנכסים. קרנות הריט המשקיעות בנכסים להשכרה נהנות מעידוד ממשלתי נדיב, כמו פטורים ממסי קנייה וממסים על שכר הדירה שהן גובות. כמו כן, מעודדת המדינה את הבנקים להלוות לקרנות כסף על מנת להאיץ את רכישת הנכסים שבידיהם, ועידוד שוק השכרת הדירות.
לכן מי שמעוניין בהשקעה בשוק הדירות הספרדי, צריך לעקוב אחרי הנפקות של קרנות ריט, המפורסמות גם באתרי האינטרנט של החברות הישראליות, ולנסות להצטרף למשקיעים גדולים ומוסדיים, המגדילים את ההימור על ההתאוששות הספרדית.