פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      מדריך: האם מותר לאחד שתי דירות ללא היתר בנייה?

      שינוי פנימי בנכס המשפיע על גודלה או על מספר הדירות בבניין - דורש היתר בנייה. בית המשפט ברמת גן הרשיע זוג שאיחד שתי דירות ללא היתר - אך בחר להקל בעונש. מדוע?

      מדריך: האם מותר לאחד שתי דירות ללא היתר בנייה?
      עריכת וידאו: ניתאי דגן

      (בווידאו: העורכת הכלכלית של וואלה! NEWS, הילה ציאון, מספקת טיפים לבעלי דירות לפני חתימה על חוזה השכרה)

      בניסיון להילחם במחירי הדיור אישרה הכנסת לאחרונה בקריאה שנייה ושלישית את חוק פיצול דירות בבתים צמודי קרקע לצורך השכרה ומגורי בני משפחה. שוכרי דירות יוכלו לשלם שכר דירה נמוך מהמחירים בשוק החופשי עבור דירות קטנות בצמודי קרקע.

      פיצול דירה הוא הליך חוקי תוך הגשת בקשה למתן היתר בנייה מסודר לוועדה המקומית ברשות המקומית. המהלך אפשרי בתנאים מסוימים שהחוק מתיר ולמספר שנים בלבד. בית המשפט לעניינים מקומיים ברמת גן דן לאחרונה במקרה עקרוני אחר: האם מותר היה למשפחה בת 8 נפשות לאחד שתי דירות נפרדות לדירת מגורים אחת ללא היתר בנייה.

      חוק התכנון והבנייה קובע את ההוראות לגבי שינוי פנימי בתוך דירה. לכאורה, שינוי פנימי בתוך דירה אינו טעון היתר בנייה, אולם לכלל זה קיימים לא מעט חריגים. היתר בנייה נדרש כאשר השינוי הפנימי נוגע לחזית הבית או כאשר הוא משנה את שלד הבניין - שינוי כגון שינוי המצריך העברת קורה או הריסת קיר תומך. עוד, טעון המהלך היתר במצבים בהם השינוי הפנימי גורם לשינויים במערכות הבניין שמחוץ לאותה דירה (ביוב, צנרת, מים, ניקוז ועוד), או משנה את שטח הדירה או את מספר הדירות בבניין.

      לקריאה נוספת:
      התחדשות עירונית בירושלים: 800 דירות חדשות במסגרת פינוי בינוי
      דוח מרכז טאוב: הישראלים ממשיכים לצפות לעליית מחירי הדיור
      שר התחבורה: "במקומות שבנו דירות בלי תשתיות נטפל תוך כדי תנועה"

      שינוי פנימי היוצר אי התאמה לתקנת בנייה או לתקן מחייב - אמור לא להתבצע כלל. הדרך האפשרית היחידה לעשות זאת היא באמצעות הגשת תוכנית היתר לרשויות לבדיקת ההתאמה הדרושה. לפיכך, כל שינוי פנימי למעשה נדרש בדיקה וליווי של אנשי מקצוע מול הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. אין להמעיט בחשיבותן של הוראות אלו, שכן עבירה על חוק התכנון והבנייה היא עבירה פלילית לכל דבר בעלת סנקציות משמעותיות - לרבות קנסות כבדים, הפסקת עבודות או הריסה ולעיתים אף מאסר בפועל.

      שיפוץ שיפוצים עיצוב הבית נדלן נדל"ן (ShutterStock)
      הזוג טען כי עצירת הבנייה תגרום להם לגור באתר בנייה (צילום: shutterstock)

      צווי ההפסקה נדחו

      במקרה הנידון הרשיע השופט עמית מרדכי בן-חיים מבית המשפט לעניינים מקומיים ברמת גן את בני הזוג בעבירות בנייה. בני הזוג אף סרבו לקיומו של צו הפסקת בנייה מנהלי. אולם, מאחורי הכותרת המאשימה "עברייני בנייה", ניצב זוג הורים לשמונה ילדים שניסו לאחד שתי דירות קטנות יחד לכדי דירה אחת שתוכל לשמש מקום מגורים נאות עבור משפחתם המורחבת. הזוג טען כי לו היו נענים לצו ההפסקה המנהלי, הרי שהברירה היחידה הייתה לחיות באתר בנייה עם ילדיהם בסכנה מתמדת.

      בית המשפט ניצב מול דילמה מוסרית ומשפטית, כאשר מצדו אחד של המתרס ציין בית המשפט כי מדובר במשפחה שעברה על החוק והתעלמה מצווי בית משפט בשל נסיבות חייה הקשות ומצוקת דיוור ומצד שני יוצא בית המשפט נגד תופעת עבירות הבנייה המדאיגה. תיקון 116 לחוק התכנון והבנייה שנכנס לתוקף לפני זמן לא רב אף העלה את רף החמרת הענישה של עברייני בנייה.

      בית המשפט התייחס להבדל שבין איחוד דירה לבין פיצול דירה, שנעשית רבות בדירות שכורות כדי להעלות את רווחיו של בעל הדירה על חשבון מצוקת הדיירים במקום, בעיות חניה, בעיות תשתית רבות ועוד. איחוד דיורת, לעומת זאת, מצמצם את הבעיות האמורות. במקרה זה פסק השופט כי הזוג שלא טרח לבקש היתר בנייה ולא ציית לצו הפסקה מנהלי ישלם קנס בסך 18 אלף שקל. כמו כן, החליט השופט צווי ההפסקה המנהליים שהוצאו לזוג יידחו בחמישה חודשים על מנת לתת להם די זמן להוציא את ההיתר הנדרש לבנייה.

      הכותב הוא עו"ד ואדריכל - שותף מנהלת מחלקת תכנון ובנייה בא. שילה ושות'